南宁的房子为什么不能买「什么啤酒劲小不上头」

在南宁，每一轮关于地铁的建设进度，都会成为人们关注的焦点，尤其是已经买房和即将买房的人群。

这些天，南宁地铁4号线东段开工的消息刷屏，这意味着龙岗人民将拥有了第一条地铁。地铁3号线南延长线意见征询公示，地铁6号线环评影响公示，机场线环评影响公示等等，都能引起南宁人的热烈讨论。

▲如今，南宁市内已经有5条地铁线路开通运营。

地铁作为大城市中最重要的交通配套，能够深刻影响并改变人们的生活方式。有了地铁，大大降低了居住在城市郊区人们的通勤时间。同时，地铁沿线的楼盘，也跟着受益。曾经何时，地铁沿线的楼盘，都喜欢打出“地铁一响，黄金万两”的广告。

▲这样的广告，你可能并不陌生。

在地铁刚刚修建的时候，地铁沿线的几乎所有楼盘都以比邻地铁为主要卖点。甚至连距离地铁超过1公里范围的楼盘，也称自己是“近地铁盘”。地铁沿线楼盘的房价，也比非地铁盘要贵上1000元/㎡以上。

地铁盘的价格不但高于非地铁盘，在当年也让不少南宁的购房者们上头，认为地铁的增值红利会带动沿线房价上涨。

甚至“地铁房”也开始跟学区房比较，不少人还认为，地铁房的增值潜力远远大于学区房。

那到底，是不是这个情况呢？最近小鹿就从南宁地铁最成熟的1号线开始，做了一个沿线楼盘的调查。

地铁盘沿线房价的变化

青秀区

小鹿选择了南宁地铁1号线沿线的楼盘作为样本。因为地铁1号线是南宁最早开通的地铁线路，横穿了南宁城东和城西两头。穿过西乡塘区、兴宁区、青秀区三个城区，这是是南宁人口密度最高的区域。

▲当年最有名的一个梗“世界上最遥远的距离是你在埌东，而我在西乡塘”。

小鹿首先来到了青秀区埌东、凤岭沿线的地铁盘查看现在的二手房价格。由于应相关部门的要求，现在的中介门店二手房价格不能直接公然贴在墙上，只能临时写在小黑板上。小鹿看了一眼民族大道两边的楼盘。

莱茵湖畔、汇东郦城、翡翠园这几个楼盘，目前的二手房价大约都在1万元/㎡出头的价格。算上10年以上的楼龄和折旧，1.1~1.2万元/㎡的均价，是比较合理的价格。如果要成交，价格可能还要“小刀”一下。

▲琅东客运站附近某中介门店二手房价格。

在凤岭北一带，楼龄折旧是价格变化的主要因素。新新家园开发得晚，价格大约在1.3万/㎡左右，而楼龄更老的塞纳维拉花园就已经在1.1万/㎡左右的价格区间了。

▲凤岭北的房价与楼龄直接挂钩。

整个南宁青秀区最保值的二手房就是东盟商务区，甚至没有地铁，依然可以维持1.8万/㎡左右的单价。保利21世家这个二手房的单价甚至远超一些周边的纯地铁口楼盘。

▲商务区依然是南宁房价最坚挺的区域。

接着就是金湖广场附近了，金湖广场这个位置太特殊，有强大的房价干扰项（至于是什么干扰了二手房价，你们懂的），小鹿暂且先留个悬念。下回咱们再专门分析金湖广场的情况。

兴宁区

接下来就是1号线穿越兴宁区的部分了，这里是南宁的传统市中心朝阳广场，堪称核心中的核心地段。这边的房子多数都是商住两用型房源，可商可住。

这边的二手房均价大约在1.4万/㎡左右，但主要的卖点是二中学区房，而不是地铁口。

▲朝阳中心的次新房和二手房价差达4000 元/㎡。

而一旦脱离了二中的学区光环，朝阳广场的二手房价格里面跌至1万/㎡出头，房龄更老一些的房子，8000/㎡的价格也能看到。

▲这样的二手房价格还是挺让人意外的。

西乡塘区

西乡塘片区最有价值的地铁盘必然是广西大学附近了。西大周边的地铁盘，二手房价格也在1万/㎡左右的价格区间，新房会超过1.2万/㎡，老破小也有低至8000 /㎡的房子。以振业尚府这个纯地铁盘为例，带精装的价格约为1.18万/㎡。

▲让小鹿比较惊讶的是曾经城西标杆瀚林华府现在价格已经9字头了，可惜不是地铁盘。

整体来说，西大周边的地铁盘，价格落差比较大，新盘可以维持在1.2万/㎡，前提是带装修！如果是老盘，即使保养得再好也是8字头。即使曾经牛如瀚林华府、盛天熙园，也很难突破万字头。

▲西乡塘片区的二手房价格落差较大。

广西大学再往西，就进入了城西的相思湖片区。这个片区的房价就开始出现了8字头，甚至7字头的二手房。而且这个片区出了地铁口，感觉就像来到了阿富汗，没有太多参考价值，小鹿决定给各位老铁们留个悬念，下回分解。

总结一下，南宁地铁1号线的地铁盘吧。在青秀和埌东片区，小鹿最大的感受就是，二手地铁盘的次新房放盘量很少，没什么可以选择的楼盘。说明大部分购买青秀区新房的人们，买来自住的占大多数。二手房较多的是10年楼龄以上的楼盘，价格比新房低很多。

而在朝阳中心区和西大片区，二手房的价差较大，一些沾有名校学区的二手房，价格坚挺。而没有学区的二手房，即使地铁就在附近，对价格的帮助也不大。

地铁对房价的影响并没有想象中的大，这是很多当年花高价购买地铁房的老铁们，踩中的一个大雷。

地铁不是楼盘保值的因素

大家在一开始买房时，每家楼盘的外立面颜值都差不多。但等到住进去几年后，楼盘的保养情况就因盘而异了。外观保养得好的楼盘，无论是开发商的品牌到底有多强，在二手房市场上的价格仍然坚挺。

▲楼盘的外观颜值决定了二手房的价格。

如果采用了超前外立面的楼盘，未来的保值程度也要远超周边其他楼盘。比如大面积的玻璃外立面，像这种超前设计的楼盘，在二手房市场上同样较为保值。

▲荣和山水美地的东盟国际组团，二手房价格独秀周边众楼盘。

你不能忽略的是楼盘保养的问题。保养好的楼盘在二手房市场上更具竞争力。

另一个事实就是，虽然地铁的开通对房价上涨有一定促进作用，但影响真不大。能涨价的仅仅是地铁刚开始开规划或者在建的过程中，一旦开通后，就没什么涨幅空间了。

▲地铁真带动不了房价的涨幅。

如果这个区域，地铁不是唯一或首选的出行方式，那么房子即使靠近地铁也没什么优势。甚至对于一些豪宅盘而言，地铁带来的人群和商贩反而成为减分项。

▲在豪宅区，非地铁盘的价格甚至要高于地铁盘。

请记住，地铁与房价上涨挂钩的简单粗暴逻辑早已过时。就算地铁红利真真切切的存在，那也等不到“响”的那一下，早在规划和建设初期，红利就被瓜分得差不多了。开发商在定价的时候，嗅觉远比普通购房者灵敏得多，普通人想要“捡漏”的可能性微乎其微。

▲普通人几乎没有吃到地铁红利的可能。

买地铁房要做好踩雷准备

一条地铁线路从规划到建设，再到最后开通运营，需要经历很长的周期，这个长周期会带来较大的不确定性。

假设是在地铁线路刚出规划时入手，需要面临不确定风险就比较大了。地铁规划的线路并非一成不变，若遇到地铁改规划或工期延迟的情况，那很有可能高位站岗。

▲地铁修建的超长周期，会增加不确定性风险。

购买正在施工的地铁沿线的二手房，同样没有什么获利空间。因为，二手房的房东都想趁地铁正在建设中，涨一波涨价，再套现离场。地铁盘的涨价红利在建设周期中，已经被透支了很大一部分。等地铁开通后，价格已经达到了高位，再涨就难了。

因此，在地铁建设过程中入手二手房的，那是妥妥的接盘侠。

无论是买新盘，还是二手房，小鹿给大家的建议是：买地铁盘千万不要指望其一定能升值。毕竟，希望越大，失望就有多大。

写在最后

地铁盘房价上涨，小鹿觉得有大一部分是开发商为了卖房制造的“噱头”，等到地铁开通后，大家都会明白过来，自己被割了一波。

地铁对于核心区域内楼盘来说，属于锦上添花。对于优质区域的楼盘来说，即使没有地铁，房价依然会涨。对于非核心区楼盘来说，同样也没办法止跌。

地段（包含“学区”）才是影响房子价格的主要因素。