地摊经济对店铺的冲击「现在我们开始点名」

来源： 2024-01-27 10:16:06

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好！国家开始鼓励地摊经济了，对商铺租金打击应该挺大的，请教房姐怎么看待这个政策？未来几年一二线城市房价会是怎样走势？

回答：重启地摊这件事情的核心，其实是为了解决基层的就业问题，拉动消费需求不可能靠地摊经济能解决，地摊经济就是一个存量切蛋糕的事情。牺牲掉商业地产摊位、社区商业摊位这些人的利益，补贴给摆地摊的底层基层，对于消费者而言，并不会多花多少，只是花的钱最终转移给谁的问题。一二线人口净流入的城市长线看涨，短线不可预测，全靠政策面影响。

提问：房姐好，期待你的回复【房屋情况-共3套，均在武汉，总月供2.2左右】老婆首套，婚前2012.12购入，南湖招商雍华府，首付3层，贷50，已出租，月租金2.5K；老婆第二套，和我一起贷款，2019.9购入，光谷东国采光立方140平一楼，带花园及同面积地下室（层高5.4），总价320，贷143，毛胚；第三套老婆父母代持，父母首套，2016.9购入，花山亿达云山胡，140平顶复（110平等高双层），单价1.15，首付2层，贷130。【下一步计划-投资】 1.激进方式。抵押南湖/光谷东房产或再攒钱至100-150，深圳，广州或武汉光谷东再买一套。筹子弹有弹性，主要取决于对房市回暖节奏的看法。2.偏保守方式。攒钱至50，装修手里两套房（复式和底墅，可租房间多），有稳定收益，抵抗潜在收入降低风险。【问题】 1.基于我的情况，有没有办法搞定武汉或深圳的首房首贷资格？如有，怎么操作？2.以你的投资经验来看，考虑目前房市情况，我的下一步投资计划你怎么看？3.深圳房市已涨一波，我担心武汉房市随时爆发，想提前做准备。武汉房市爆发时间你怎么看？4.相比深圳的楼市，我个人更看好武汉楼市。原因：觉得深圳从10万涨到20万比武汉从2万涨到4万的时间不见得短，但风险明显高。这个想法有啥问题？

回答：你好，感谢付费！

我的建议是深圳越早上车越好，刚需不能犹豫。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。

1.首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。

2.门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。

3.二线城市的天花板会比一线城市低很多，涨幅也更弱。就拿深圳和武汉举例。深圳其实每年都有小涨，但是武汉是4-5年一个周期。等你好不容易凑够深圳的上车门票，发现门票已经翻倍了。优先使用深圳房票，资金不够先借，100-150万上个硬座先，你的收入可以承受。

4.在武汉你的底仓已经足够了底仓放在深圳，不只是搏高收益，更为了你的下一代。

武汉的这几个房产，光谷东和花山都可以继续持有，南湖如果短期内没有自住需求，建议直接出手，置换一套深圳上车盘和一套武汉低价潜力盘。南湖是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位，也基本上没有大的新的地块了，政府没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。但整体居住环境都不错，也很成熟，所以拉动力不足，但会比较稳。南湖名都自住可以保留，如果考虑升值，潜力一般，可以出手裂变。

深圳和武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：武汉投资回报率最大的楼盘在星球的哪里找？我怎么找都找不到。听说现在新房的价格都在涨，二手房价格萎靡不振，我的资金以年化收益率百分之十的速度在增长，（5年了，一直很安全，随时要随时取）我这种情况有必要加速进场吗？

回答：去年武汉还需要观望，今年可以大胆买入。

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提问：美丽房姐：新人首问，紧急，1.请问重庆北岸江山西区清水中层斜看江建面130平多少钱合适？此小区有没价值？2.珊瑚二条件同上价格多少合适？3.武夷滨江，北岸江山西，珊瑚二哪个比较有价值？4.看江北滨还有比较有性价比的盘推荐么？谢谢

回答：你好，感谢付费！北岸江山东区可以买，地铁，交通，各方面还不错。西区不怎么样，靠近鸿恩寺，爬坡上坎，交通闭塞。建面1.4左右可入

珊瑚水岸可能和大市持平。重庆的江景房比较多，它不能作为稀缺收藏房源。稀缺性还不如两江交汇的一些江景盘。南滨路的房子如果不是很棒的江景，珍藏意义不大。

武夷滨江是一个值得淘的江景小区。这几个楼盘对比，优先武夷滨江。江景房一房一价

提问：外地人为了买套房子加入星球十个月天天都在里面瞅一篇一篇的去浏览眼睛都搞近视了今天终于抢到自己心意的楼盘了琨御府并且还是28楼感觉自己很幸运所有努力没有白费感谢房姐大力支持我这样一个穷苦老百姓我太难了

回答：恭喜恭喜，终于上车了，太不容易了！

提问：新疆乌鲁木齐。改善住房有什么建议，现两孩，有4套房，其中一套实验小学学区房。希望改善性住房，选哪个区域哪个楼盘为好？或二手房？

回答：你好，长远并不是特别看好新疆房地产，会弱于全国大盘的平均涨幅。乌市人口逐年内迁，一个门户城市人口逐年下降，这是绝大多数西北城市的现状；

南疆，汉人是少数民族，北疆以汉人为主，但是不管哪里，都是绝对安全，警察快比人民多了，稳定压倒一切，经济发展是其次的；

孔雀东南飞，内地甚至新疆、甘肃的中产阶级都有了来一线城市投资房产的意向，这是新时代的“六个钱包”，会进一步让人口、资源、资金向东南部大城市倾斜；

乌市、呼市、兰州、太原以及其他三四线城市房产的未来。或许真的会回归居住本质，丧失投资土壤；“只有大城市才有房地产”！

乌市虽然租售比高，但是涨幅弱。如果在乌市已经有4套房，建议保留1-2套自住，剩余子弹投资到高能级城市才可以利益最大化。

改善自住主要是在生活半径附近入手一套大户型品质盘，贷足，一步到位。如果是考虑保值，可以关注高铁新区。

提问：房姐，你好，我在深圳福田都市花园有一套78的小三房。房子出租出去了，我在西丽大学城这边上班，在这边租房子住。孩子1岁。现在手头有370左右，准备首付五成再买一套，求推荐片区或者小区。

回答：南山的板块基本都分析过，大体是:南山无洼地！

能炒作得地方，都被翻来覆去炒了几遍：

1.西丽、大学城，新盘多，价格贵；

2.深圳湾，海景，学校，新盘，豪宅区，贵

3.后海，学区房；

4.蛇口，楼龄分化；

5.南油、南中，短期改造无望；

6.科技园，价格贵；

7.前海，我倒是觉得前海的价格还没有完全透支，700-800万看看前海那几个盘吧; 南山的置业思路就是：花园人车分流次新潜力学位，然后最后一点也是最重要的：一定买笋盘！其次自住关注西丽板块，关注星球内推荐的几个次新盘，相对还是有一定的性价比。

至于西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。

提问：之前买首套时，盖的公司公章，流水都是私人转账，银行当时好像也没说什么。不是有的小公司或者个体户也是老板或者会计个人账户转账的吗？

回答：所有的流水，都存在于两个基础上：

1.流水本身的逻辑合理：比如你的工资流水，正常人不会超过5万，没有多少企业交那么多税收；比如你的房租流水，两居老破小不可能租一万多，没有房本没有合同没有逐月记录自然也不符合流水的逻辑。

2.银行认可的流水：这个部分很复杂，不仅和流水的形式有关，还和你要做什么贷款，所在的城市，哪一家银行，什么时间，哪个信贷员，你的身份材料等有关。有的贷款对流水查的严，只认死工资，查税单，私人转账一律无效；

有一些城市，对于金融比如北京，金融合规性强，zx/私人转账/收款等经常一律不认；也有一些城市，比如深圳，连ps流水也认，流水做个标准样子基本也能充数。所以，到底什么样的流水才有效，你必须有非常丰富的经验，时刻在一线跪银行，这也是贷款中介这个行业产生的原因。

很多人几年都研究不出来的事情，别人几句话就能搞定，这中间的差距。

详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

提问：新人提问，基本情况：本人四线城市主任医生正高职称 46周岁女儿在澳门读大二爱人国企员工 1子弹最多150 月供10000左右想纯投资房产无任何地区房票资金还如何分配投资哪个城市比较好呢如何破当地的房票比较倾向于广州黄埔和深圳有具体楼盘的推荐吗？或者位置 2本人想去一线或者新一线重新找工作和未来养老爱人想办停薪留职去一线做点生意对于这个决定和爱人生意的方向、城市有何建议呢 3女儿未来是否应该出国读研学商科呢未来做生意他的职业规划该如何计划呢？在大学期间他应该如何磨练呢？有什么人生建议呢？他毕业可以直接拿到上海和深圳广州的户口未来该让他留在哪个城市呢？

回答：1.深圳热门板块现在高位了，建议在第二梯队寻找次新潜力盘。深圳和广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

2.目前看医疗体制不颠覆式变革，个体医生的价值就无从体现。优质医疗资源无法自主定价，就是个被患者剥削的廉价打工仔。如果能利用现在的渠道资源，转型医疗器械行业还不错。

3.本科数学物理。硕士金融计算机。工作3-5年后再去读MBA。这是最理想的路线。如果好好学，能训练严谨的商业逻辑。

每一代人的竞争都是同龄人的竞争，有人研究过商业大佬成功的共性天赋：偏执、自恋、权术。暗黑体质更外向、更开放、更挑剔，内心更强大，乔布斯、英特尔格鲁夫、雅虎梅耶尔、LVMH阿诺特、马云、许家印，特别擅长玩弄对手于股掌。迅速掌控全场的能力，以德报德，以直报怨，搞定人抗住事，是同龄人竞争胜出的关键。

大学多接触社会放到竞争和冲突激烈的地方，不要养尊处优，做到撒手放养，为自己的决定买单，培养解决问题、搞定人的能力。竞争、挫折、吃亏、受辱对孩子成长最重要。

上海户口>深圳和广州户口

提问：房姐，买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您

回答：给你个基本公式：

收益率=涨幅*杠杆率*周转率

在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；而很多城市本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。

剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。

先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。

比如2016年的大涨前夜，2017年暴涨，低首付操作手法收益率爆表。

但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多，而不是【相对值】。

而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。

另外，房子作为一项资产，还有三个要素：收益性、风险性和流动性。

老破大：收益性一般、风险性低、流动性差；

次新：收益性较好、风险较低、流动性较好。

而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率。

一个乡镇企业家，他雇佣了200个工人来制造塑料凉鞋，他用了这200人的力气、技术来获利，不过是付出了一部分工资而已，这个过程是杠杆在起作用。

很多人只看到了自己付出的利息成本，但是穷人思维和富人思维的差异是穷人对于钱、资金、财富的认知是片面的。

提问：房姐，您好。根据您之前的推荐，打算入手泛海国际桂海园。松海园。和竹海园。其中一个90平的二居室，看安居客上价格不一，想和您咨询一下，如何购买和中介接触，以及有没有什么砍价套路，如何操作。最后，按照现在武汉的市场，您觉得泛海国际这三个园，价格在多少范围内，建议入手。辛苦您了。

回答：说说几种常用的砍价策略：

1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。

2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。

3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”

4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。

5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。

6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。

具体砍到多少，取决于业主卖房动机，着不着急。

入手价格别超过2.8

提问：美貌与智慧并存的姐姐，求解答。现在在上海有一套房，差不多450w，还有100w左右的贷款。现在有弹药70w，月收入大概5w。已有广州的房票，现在想抵押上海的房子，加上弹药，去广州投资一套。不知道这个想法靠谱不，有哪些地方和楼盘可以推荐？谢谢。

回答：你好，一线城市里其实没有必要来回切换，主场淘笋有优势。如果头寸太大，可以考虑上海北京或者上海广州模式，作为资产对冲。可以截断抵押融资。先介绍下广州重点区域：

荔湾：曾经的市中心，西关小姐与骑楼、荔湾湖与艇仔粥，繁华不再，落寞贵族越秀：市政府所在地，教育与医疗最强区、配套成熟、房价很高海珠：“宁要河北一张床，不要河南一间房”的老套说法已过时，看好琶洲和海珠东天河：最具代表广州城市面貌，经济最强区，未来广州10年内无可替代白云：大“县城”白云区，物流、汽配、制造业，广州最多人的行政区番禺：广州“南拓”的主战场，产业成熟且宜居，“万博南站”日益成熟黄埔：扩容后的新黄埔，产业最牛逼的行政区，宜居宜业，未来看好南沙：粤港澳大湾区的几何中心，未来桥头堡，目前适合坐4号线去吃海鲜花都：广州的后花园，空港基地，地大物博，人烟稀少从化：经济匮乏之区，但有山有水有温泉，宜居之地，休闲之地增城：曾经的远郊，分不清增城和荔城的你，一定知道产业重镇新塘，或者凤凰城。

广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好。想投资房产还有一些疑惑，请帮忙解答。我工作生活在河北，衡水有三套房一套门店，由于长线来看升值空间不大所以打算只留两套其他寻找行情机会变现。家庭月入2万（由于收入不稳定所以不想月供太高），子弹190，想在南方投资房子，一线城市感觉已经不好上车，想选一个强二线城市，由于杭州南京成都房价偏高且限购严，所以比较倾向和关注武汉、重庆、天津，武汉白沙洲光谷东，重庆两江新区万科金开悦府82小三，天津滨海新区和津南大学城附近，疑惑是不知道将来哪个城市发展潜力更好，关注的这几个城市区域楼盘中长线来看，保值升值怎么样？有没有哪个城市或者区域楼盘重点推荐的？谢谢

回答：你好，思路正确，房产投资的第一步是判断大势，四五线城市房产继续持有意义不大，趁早出手裂变。

武汉和重庆都不错，房价不高，限购不严。但是2地目前都处于横盘期，需要淘笋。我可能会优先考虑武汉。房票用完再买重庆。

武汉投资回报率最高的新盘，详见知识星球内部分享。

重庆万科金开悦府贵是不贵，但还有时间再淘淘，如果自己实在喜欢也可以买，可能5号北延长线对这个盘利好。

任何事物都分层级，房子也不例外。

以重庆为例，主城房产肯定比区县好。主城九区内部再来看，江渝北肯定比巴南大渡口好。别人一年翻倍不代表你也能一年翻倍，逻辑可以套用但涨幅不能复制。还是以重庆主城为例，现在偏远板块的房子售卖逻辑是：单价低。

售楼小妹儿一般喜欢用高价盘来做对比反衬自己的价格有多划算。价格低是优势，但不是绝对优势，资源的集中度才是核心竞争力（俗称地段），江北渝北为何房价最高？因为能吸引全重庆的人来买。

南北滨路核心段为何房价也很高？因为能吸引全中国的人来买。偏远郊区低价盘能吸引谁？答案你心里比我清楚。未来重庆房价再上一个台阶，领涨的还是现在你认为贵的区域。

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天津滨海新区=没有人口的现代化河北县城，既无法吸到货币，又无法持续上涨。完全没价值，和ofo一样资本催熟，没有自身造血能力，投资回避。津南大学城是天津比较推荐的板块，价格不算高，高考移民能带来持续稳定的接盘侠。

提问：新人首问。房姐您好，我是看了您的公众号才加入星球的。不是因为我有炒房的强烈动机，而是您对社会和经济的理解深度令我折服。我是抱着学习的态度加入星球的。我是工薪阶层子弟。在北京读完博士后，进入了一家体制内单位。工作不累，一年税后收入二十万出头，公寓房。因此，就温水煮青蛙，浑浑噩噩多少年过去了。除了自己在专业上有进步之外，几次提拔都被人给顶下来了。现在面临重新选择。一在体制内继续干，结识有实力的人，力图走仕途。二停职留薪，得到一份雷打不动的保障（一月八千多），获得自由之身，出体制靠自己的专业找工作，工科博士，专业自我感觉还行。您看利弊在哪里怎么选？

回答：你好，先正视一个问题：“几次提拔都被人给顶下来了”，为什么？有人的地方就有江湖，社会中被不公平对待一般两个原因：

一、你太弱

二、别人奉献了更多你没看到的东西。

没有后台，最好是尽早和有实力的人结成君臣关系。通透的领导，对人就是要分远近亲疏的，为了嫡系牺牲外人的利益，理所应当，甚至是刻意的杀鸡儆猴。如果弱到连脸面都放不下，更无法护卫君的领土与利益，被排挤是自然的事情。有些时候，会有老员工、副职领导和颜悦色，甚至和你称兄道弟，这些人大多是没有资源说便宜话罢了，别因此产生错判，更别忘了职场的丛林属性。

我教你的不是办公室斗争，是判断敌友的智慧。思想可以特立独行，行动要做到顺势而为。

工科博士群体很容易形成路径依赖，大部分人完全没有想到可以有其他体制外选项的可能性。带着救生圈，是永远学不会游泳的。

我倒是不建议你现在直接出来折腾，先摸索副业，小有成就了再考虑方案2.

提问：房姐，沈阳已贷款购入一套房投资在自己名下，月供3000，手里只剩下20子弹，只够日常开支，武汉沌口有套无贷款房，家人思想落后说房市低迷，不同意再在武汉买房，不同意抵押，我虽不同意他们的观念但也无法改变他们，就只有自己筹划了，我自己开了家小店，可以经营贷30个出来，就想问方案一，是继续沈阳投资一套？方案二，把户口落到深圳一线城市去，乘它没有开始撵人之前占个坑，反正户口在哪里不重要，一线的户口肯定越来越难拿？等攒够钱了去深圳买个老破小上车？方案三请房姐给支个招看有没有更好资产裂变的方法？自己的小店每月净收入1万，从小家庭条件差，穷怕了，只想让自己能在能力之内把有限的资产尽量裂变多一点，再次感谢

回答：你好，思路都正确。沈阳继续加仓深圳落户，趁着大门还没有关关于家人支不支持的问题应该这样看：

你不应该和空军沟通。人不能被说服，只能被天启。

空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。建议你做两件事情，第一件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；

第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。未来怎么走？6套以上就需要开始找代持了，有了赚钱效应就可以按揭二手豪车，没事和亲友喝茶吃饭，不经意间透露赚了多少。

你看王健林父子从来炫富、万科从来哭穷就是这个道理，炫富必为借钱，高调皆为生意。

提问：优质房源从哪里来？如何买到低于市场价30%的房子?

回答：刚入楼市的新手，往往都是手机刷的链家，互联网和手机操作的流行，让大家习惯于通过”键盘”来解决问题。

久而久之，很多新手自然而言的认为，房源从哪里来？从链家来啊！这是一种危险的想法，一旦养成这种思维，基本就和专业投资无缘了。

链家，或者说中介app的作用是什么？——了解小区大概情况，市场大概情况，房子大概情况，唯独不是让你直接选房。

房子，不是标准化产品，除了户型面积设计以及小区位置这些是固定因素，还有业主心态，交易周期，付款方式，产权，债务，户口等诸多非固定甚至随时变化的因素。

讲到房源，我们很容易混淆买卖的本质。房源本质存在于房东手上，房源只是在各个中介进行挂牌，而不是中介掌握房源。中介知道的是房东的公开挂牌信息，而每个房东的最新价位是多少，这个房子有没有隐藏的问题，业主的心态怎么样，业主接受什么样的下家？——这些情报不会公开在网上，而是散落在不同中介，邻居，物业和踩盘人的心里，这些不会公开的信息，才是真正的价值。

对于链家等大型中介，优势在于人员众多，可以拿到市场中更多的挂牌，对于部分房源有比较强的把控力。但是，游离大中介以外的，散落在市场上的更多房源，更分散的房源渠道，转瞬而逝的房源，往往是一些优质房源的主要产地。

一些小中介，往往死守一个小区，几乎吃透所有业主，吃大锅饭的中介，没有实力竞争。

一些圈子，卖房有专业渠道人士，大中介完全接触不到业主，双方是两个世界。中介的核心是人，拥有具体能力的人，而不是公司。

很多时候大公司和”尖子生”，是矛盾的存在，而我们要的，是尽可能找到更多的”尖子生”。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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