深圳龙岗央企「大佬今天掉马了吗」

近日，楼市上一块充满传奇色彩的地终于“生根发芽”了。

这块地曾经也是“DW”，后来却因为开发商交不起土地款被收回。

在经历了三次拍卖之后，这块地终于落入央企手中，并将打造成央企的广西总部基地。上周六开放营销中心时，更是说要打造区域标杆。

都说“好事多磨”，这块历经坎坷的地能不能给楼市带来惊喜呢？

两度退地，央企中交终入邕

这块有故事的地，位于五象新区龙岗西新邕路以北、永福路以西，面积约138亩。

▲地块位置示意

它第一次出让是在 2017年11月30日，跟西侧一幅商住地和小学用地绑定在一起拍卖，一共是282亩。

不仅绑定出让，而且限制条件颇多：

1.须一次性提供6万㎡安置物业，平均交易价格（毛坯价）为6293元/㎡。

2.需配建一所12班幼儿园和一所36班小学，无偿移交政府。

3.该出让地块所建商品住房销售均价（毛坯价）不得超过7454元/㎡。

▲拍卖地块示意，图源南宁市国土资源局

尽管如此，该地块依旧吸引来10家房企报名竞拍，包括金地、阳光城、彰泰、旭辉、恒大、荣和、天誉、碧桂园、龙光、合景。

经过多轮角逐后，最终由广州恒大集团以21.6亿元总价拿下，楼面价4250元/㎡刷新当时龙岗纪录，而10.8万㎡刷新产权移交住房面积最高记录。

▲上海朗地投资有限公司、南宁耀世龙庭房地产开发有限公司即恒大集团，图源去房网

这是恒大首次进军龙岗，然而在拿下这块“龙岗DW”之后，恒大一改往日的快周转节奏，足足等了1年半才上市。

2019年5月1日，恒大悦龙台一期开盘，准备打造恒大的TOP系，也是当时恒大在南宁最高端的项目。

▲恒大悦龙台开放营销中心时吸引了很多购房者

不过，恒大悦龙台二期地块却迟迟没有推出。

2020年6月，恒大悦龙台二期地块被邕宁土储中心收回。当时我们致电邕宁区国土局询问原因，得到的答复是——恒大未交土地款。

▲邕宁区土地储备分中心张贴的通知，图源楼盘网

地块被收回一年之后，再次上架进行拍卖。

2021年6月17日，中交（云南）、南宁邕郡、玉林众励联合拿下一幅138亩地块，成交单价910万元/亩，成交总价12.6亿元，楼面价4550元/㎡，正是之前的恒大悦龙台二期。

▲中交、南宁邕郡、玉林众励联合拿地现场

这时的楼市已经大不如之前，所以并没有其他房企报名争抢，拿地条件也取消了限价，但是增加了自持办公物业，具体如下：

1.竞得人须配建一所18班幼儿园，无偿移交政府。

2.须自持不低于13300㎡办公物业，持有年限不低于20年。

3.须一次性提供3.3万㎡安置物业，平均交易价格（毛坯价）为6293元/㎡。

拿地后，中交也发布了海报，官宣将首入南宁。

▲中交拿地海报

结果，一个月后该地块又出幺蛾子。7月26日，南宁市自然资源局发布一则公告：GC2021-033地块取消成交结果。

▲中交联合拿地后，地块取消成交结果

据了解，成交结果取消原因是三家竞买人中有一家不符合竞买要求，所以官方收回了该地块，并在8月27日重新挂出，增加条件不接受联合竞拍。

去年9月29日，第三次拍卖结果出炉，中交置业底价总价12.27亿拿地，楼面价4550元/㎡。

至此，该地块经历一波三折之后终于被中交拿下，并打造成中交象江来项目。

央企高调进场，有钱任性？

就在上周六，中交拿地半年之后，中交象江来正式开放营销中心。

小鱼听到消息后，非常好奇这块地能倒腾出什么花来，于是立马前去踩盘。

龙岗的公交车还是一如既往的难等，小鱼在体育中心等了20分钟的公交车，又跟着公交车摇摇晃晃了20分钟之后，终于到达了新邕永福路口公交站。

▲新邕永福路口公交站

虽然公交站就在中交象江来对面，但象江来的营销中心入口真的不好找，小鱼也是问了路才找到。

象江来的营销中心入口既不在永福路，也不在新邕路，而是靠近恒大悦龙台，在一条未命名道路上。

▲营销中心入口位置示意，门口停满了车

营销中心外围和园林示范区有很多工人正在施工，看起来有点赶，应该是想要在五一假期前完成。

▲营销中心外和园林示范区施工人员

不过营销中心内部已经装修完成了，现场还在进行幸运抽奖、名表展览等活动。

24日是工作日，但是现场人气不低，说实话，小鱼很久没有在龙岗看到这么多人了，看来大家对中交首进南宁的表现还是比较好奇的。

▲现场正在举办活动

小鱼现场了解到，中交集团是2021年《财富》杂志评选的的世界500强第61位，跟排名69位的华润集团实力差不多，而且都是央企。

中国交通建设集团还是著名的“基建狂魔”，港珠澳大桥、杭州湾跨海大桥、苏通长江大桥、京沪高铁等都是由它建造。

这次布局南宁，中交还将深度参与广西平陆运河的建设。

▲现场看到的开发商简介

据介绍，这次的中交象江来项目是由中交旗下控股的绿城利普公司设计，是绿城的Young系列。

项目占地138亩，容积率3.0，绿化率35%，将建设一所18班幼儿园、1栋办公楼（即中交广西区域总部）、17栋住宅。

▲中交象江来平面图

项目根据地块北高南低特点，定制打造园林，比如把泳池抬高一米，避免游泳时被路人“围观”的尴尬；还有利用高低差打造儿童攀爬阶梯、儿童滑梯等。

▲童梦山谷示意图

其他的像森林剧场、山水会客厅、健康运动跑道、萌宠乐园、架空层泛会所等都是一般高端盘的“标配”了，没什么特别的。

值得一提的是中交象江来的外立面，采用铝板 双层中空玻璃材料，有大量玻璃幕墙，看起来就像个玻璃盒子，确实是绿城的设计风格。

▲中交象江来外立面效果图

▲南宁绿城春江明月与中交象江来外立面对比，左图源南宁绿城官微

不过，绿城只负责设计，项目整体把控、建设，以及物业，都是中交的品牌。

据了解，中交象江来所有的住宅楼栋都是20层左右，正南北朝向，有塔楼也有板楼。

这次首开的楼栋是幼儿园旁边的13#和17#，一共有89/108/142㎡三个面积段可选。

首先是89㎡户型，位于17#南面，坐北朝南。

▲89㎡户型图

89㎡户型是2 1房，赠送一个南向阳台和主卧全景飘窗，北面阳光房为半赠送，总共赠送面积约14㎡。

这个户型通风采光都挺好，客厅达到8.6米进深，住起来还是比较舒适的。

▲89㎡样板间客厅和阳光房

108㎡户型有两个，其中B1户型位于17#北面，B3户型位于13#南面。

▲108㎡B1户型

108㎡B1户型是3 1房，南北通透双阳台，不过因为17#是塔楼，通风采光会被南面小户型遮挡一点。

这个户型每个房间都有大飘窗，还半赠送一个阳光房，总赠送面积约20㎡。

▲108㎡B3户型

108㎡B3户型是正四房，坐北朝南，但是赠送面积和采光都比B1户型差一些，赠送面积约13㎡。

而且这个户型卫生间正对玄关，可能会有部分购房者不能接受。

小鱼觉得最好的户型还是这个143㎡大户型，三房两卫双阳台。

▲143㎡户型

13#的电梯井放在108㎡的南面，将143㎡户型放在楼栋两边，实现板楼效果。

143㎡是独栋独单元的边套，所以可以三面采光，而且还有两个L型大阳台，观景、采光都相当不错。

▲143㎡样板间阳台

而且这个户型除了西北侧大阳台是半赠送，其他阳台、飘窗都是全赠送，赠送面积约24㎡。

▲143㎡样板间飘窗

中交象江来的户型偏向改善，赠送面积很多，而且朝向也很正，总体来说还是很不错的。

让小鱼惊讶的是，中交象江来居然是精装交付。

南宁楼市上，现在已经很少有开发商做精装了，除了少数几家房企，大多数精装房的质量都让人担忧。

中交第一次来南宁，就选择做精装，会有人买账吗？

中交的精装是赠送定制鞋柜、电视背景墙、中央空调、厨房三件套、卫浴用品、厨房和卫生间吊顶等，另外还有智能家电语音系统。

看上去赠送得挺多的，但是这些东西一般的精装楼盘也会赠送，缺乏差异化，装修也很大众，很难让人记住。

▲这两个柜子都是赠送的

▲赠送的电视背景墙，你觉得好看吗？

另外，中交还专门列出了家电、装修材料的品牌，都是西门子、蒙娜丽莎等大众接受度比较高的品牌，但非要说豪气，可能还是差了一点。

▲精装品牌表

从产品来看，中交象江来还是比较不错的，也可以算个高端盘了。但是，要想购房者买账，只有产品是不够的，更重要的是配套。

配套难题，今年能等到吗？

龙岗的配套是真的很难等。

▲项目配套图

目前来说，中交象江来自驾出行比较方便，门口的步云路、新邕路、永福路都已经通车了，附近还有那安快速路、青山大桥、三岸大桥，去东盟商务区和总部基地都是20多分钟。

但是公共交通就很难了。

中交象江来附近虽然有公交车，但是由于目前龙岗居住人口较少，公交车等待时间比较长，间隔在20-40分钟一辆。

龙岗现在还没有通地铁，规划的4号线东延长线并不在南宁“十四五”计划里，起码要等到2026年才开建。

▲4号线延长线是远期建设目标

而且就算地铁通车，中交象江来距离最近的清平坡站也有1.4公里，不算地铁物业。

龙岗人民翘首以盼的五象火车站距离中交象江来倒是很近，大约2.5公里。

按照规划，五象火车站计划是在今年开工，2024年完工。但是，五象火车站自从2020年12月开展交通规划统筹研究之后，已经很久没有新消息传出了。

▲南宁交通“十四五”规划

本月14日，有网友在领导留言板询问五象火车站建设问题，官方回复：正在开展前期工作，争取尽快开工建设。

▲领导留言板回复

龙岗的商业鸽子也不少，虽然中交象江来自带有一些底商，但还是不太够的。

龙岗目前的商业体只有南宁万达茂开业，其他要不就是在建，要不就是在规划中。

其中，距离象江来最近的商业龙岗西邻里中心目前还是黄土，尚未开工建设。

▲龙岗西邻里中心地块

至于宝能城市广场配套商业宝能环球汇，之前说是下个月开业，但是就目前进度来看，还是有点悬。

▲宝能城市广场，2022年3月拍摄

教育配套上，中交象江来附近的学校不少，但是缺乏名校。

象江来自带一所18班幼儿园，是足够业主使用的，但是旁边的小学就比较让人担心了。

距离项目最近的小学是隔壁恒大悦龙台配建的步云路小学，但是恒大悦龙台目前处在停工状态，小学的建设进度也被迫停止，不知道什么时候才能投入使用。

▲步云路小学

如果项目交付后，步云路小学未开学的话，那就只能去远一点的江湾路小学上学了。

项目附近的中学有步云路中学、邕宁区民族中学龙华西校区两所，都距离很近。

目前，邕宁区民族中学龙华西校区已经投入使用；步云路中学正在建设中，进度还不错，有望今年完工。

▲邕宁区民族中学龙华西校区，摄于3月

景观配套上，中交象江来虽然距离邕江不到1公里，不远处还规划有新坡湖水系，但是楼栋是看不到江景和河景的，这在景观资源丰富的龙岗是比较吃亏的。

▲中交象江来附近规划的水系

值得开心的是，项目的医疗配套还不错，三甲医院前海人寿广西医院已经投入使用，距离项目仅300米。另外，项目东北侧还有南宁市妇产儿童医院。

▲前海人寿广西医院

就目前的配套兑现情况来看，龙岗想要支撑一个高端盘，还是有一点难度的。中交象江来虽然设计不错，但价格也不会很高。

喊价1.3万/平，挑战龙岗天花板？

据置业顾问现场输出，中交象江来目前内部团购优惠价是1.3万/平，对外放风价是1.4万/平。

当她说出这个数字的时间，小鱼简直惊呆了，这是要挑战龙岗天花板？

▲龙岗目前新房价格，图源贝壳找房

据贝壳找房统计，龙岗目前新房均价在9千-1.2万/平之间，如果象江来真要卖1.3-1.4万/平，就是龙岗最贵的盘了。

龙岗西的新盘，招商新城臻樾府和中海哈罗学府均价在1.1万/平，是片区内比较高的价格；比较低的如龙光玖珑湾，目前带装修均价“9字头”，毛坯甚至低至“7字头”。

面对周边竞品，1.3万/平的价格是比较难卖的。更何况龙岗的楼市情况并不乐观。

3月，南宁出台了不少“救市”政策，比如契税补贴、减低二套首付比例、提高公积金贷款额度等，而且银行也降低了房贷利率。

在各种政策刺激下，南宁3月商品房成交套数环比上涨73%，各个城区都有不少涨幅，除了邕宁区。

▲数据来源住建局

邕宁区本来就新房不多，都集中在龙岗东，龙岗西只有几个项目。

本来龙岗西就不热闹，奈何邻居还不争气，在中交象江来周边，就有蓝光雍锦澜湾、恒大悦龙台、中国锦园三个项目陷入停工，好不容易交付的启迪亮、新城悦隽风华也负面颇多，质量并不让业主满意。

▲恒大御龙台

▲蓝光雍锦澜湾

邻居们的表现，多多少少影响到了龙岗西的“路人缘”，来龙岗西看房的人大大减少。

中交象江来是今年以来，龙岗出现的第一个新盘。它举办名表展、名品拍卖等活动，高调入场也吸引了不少看房者，为沉寂已久的龙岗西带来了一些活力。

甚至怕受到隔壁停工风波影响，还打造了玻璃幕墙售楼部，让购房者可以放心查看工程进度。

▲远处建出地面的就是本次首开楼栋

但是中交想要凭借一己之力，抬高整个龙岗的房价，恐怕是没有那么简单。

走之前，置业顾问告诉小鱼，首开或许会有惊喜，但是暂不透露具体价格。

小鱼猜测，中交应该会考虑周边竞品价格，定价在1.2万/平左右是比较合理的，就算是央企，也还是想快点把房子卖出去的。

「写在最后」

经过实地踩盘，小鱼对中交象江来观感还是不错的，看起来是目前龙岗西品质比较好的项目，如果首开在1.2万/平，也是可以考虑入手的。

但是1.3-1.4万/平就太贵了，大家自己考虑值不值。

不管怎么样，中交进入龙岗都是一件好事，就算带不动房价，建设的总部基地也会为龙岗引入人才，未来可能还会吸引上下游企业入驻，对于龙岗的发展来说是有利的。

最后问一句，龙岗的五象火车站今年能开工吗？欢迎在评论区留下你的想法。

文 | 秋叨鱼

校对 | 呆头鹅