澳洲房价大涨「澳洲房价大涨」

受本周二澳联储下调加息力度利好影响，澳洲资本市场迎来了一轮狂欢，但是也引发了澳洲投资者对房地产在连续下滑多月以后，是否即将进入拐点的激烈讨论。

然而就在近期出炉的许多关键数据，似乎指向了一个更加错综复杂的方向。

本周，澳大利亚地产金融及投资集团（NHFIC）公布了一份报告，报告显示在过去一个财年中，澳洲房屋建材价格出现巨大涨幅，严重影响澳洲地产行业，各类建材价格涨幅在20~40%之间，而涨幅中的80%是由供应链中断所致。

木材、钢筋、烤漆瓦片以及窗框的价格在过去12个月内上升25%，其余包括排水沟、铝合金门框等金属成品的价格涨幅也达到20%左右。

虽然许多地产分析机构对未来供应链表示乐观，认为建材供应将在短期内恢复到疫情前的正常状态，但是澳大利亚房地产协会（HIA）首席经济分析师Reardon却警告：建材价格仍未见顶，距离峰值仍有10~15%的空间。

与此同时，澳大利亚统计局（ABS）在也于近期公布了澳洲7月新房建筑审批数据，显示新建房屋的平均建造成本已经达到40万澳元，比起疫情爆发前平均高出8万澳元，这也是供应链中断和通胀带来的必然结果。

造成房屋价格上涨的还有一个因素，那就是用工荒导致的人工价格上涨，立体上涨的价格导致新房建造数量出现放缓，如果这个趋势持续下去，那么由建筑行业领跑的澳洲经济复苏非常可能遇到明显阻力。

但是，移民局却传来了好消息——在上一季度中，澳洲净移民人数高达96,200人，成为有史以来最高单季度纪录。

净移民（入境移民人数减去出境移民人数）的大幅增长，不仅可以缓解澳洲本地的全面用工荒，劳动力的增长也可以为建筑行业减少价格压力。

联邦政府在不久前举办的Jobs & Skills峰会上也表示，将非人道主义移民人数增加至每年19.5万，为临居签证办理人提供加速通道，并取消了留学生签证持有人的工作时限，以及最重要的是，加速办理在莫里森政府期间积压的近100万份签证申请。

这也就是说，随着大量的各类签证持有人涌入澳洲，在缓解澳洲建筑行业的人工成本的同时，还会带来一个更明显的问题——这些人都去哪里住呢？

房屋需求跟随人口增长而增长，本就已经非常紧俏的澳洲房地产市场，将面临更多竞争，而房屋价格的反弹也将不可避免。

此外，还有一个问题——日益扩大的贫富差距。

据澳洲政府部门AIHW（澳大利亚健康及福利研究院）数据显示，全澳目前无家可归的居民人数已经从2016年的11万6千人上升到2021年的16万7千人，5年涨幅高达43.96%。

这16万7千人中包括流浪街头的、无法负担租金而被迫住在车里或在朋友家借宿的、以及由于住宿条件太差（过度拥挤）而被迫离开的。

在AIHW的报告中显示：“人们认为无家可归的人一定是55岁以上存在酗酒问题和暴力倾向的男性，这些人一般都在近市区的公园里留宿……但现实并非如此，无家可归的人来自社会不同切割面，其中女性高达60%，17岁以下儿童占比达到12%……”

虽然报告对无家可归的主要原因之一总结为“经济困难”，但是很显然，常年居高不下的房价正是其背后的原因之一。

所以，当房价上涨为有产阶级创造更多财富的时候，澳洲贫富差距也在逐渐拉大。

国际经合组织（OECD）数据显示，澳大利亚的社会结构已经不再是橄榄型（顶层和底层人数较少，中产阶级居多），目前中等和较低收入人群已经占据社会主要构成。

另一方面，澳洲人均财富水平（average wealth）和中位数（median wealth）的偏差也在逐步扩大。瑞信（Credit Suisse）数据显示，在过去一年中，全澳已有220万人跻身百万富豪俱乐部，以澳大利亚2600万人口基数计算，百万富豪比例高达8.46%。

除了顶级富豪以外，澳洲成年居民的资产中位数也高达27.39万澳元，领先比利时、新西兰以及许多老牌资本主义国家，成为全球最富裕的国家。

但是，这种书面上的富裕主要是由地产价格不断上升而推动的，因为就在2021年，澳洲独立式房屋的价格暴涨24.6%，联排别墅价格暴涨也达到14.2%……

地产价格的不断上升不仅为资本市场创造了大量财富，但是也进一步加剧了澳洲的贫富差距和阶级固化——澳洲最富有的1%人群掌握了澳洲21.8%的财富。

所以，财富的分配不均以及房地产供给不足的情况下，随着更多的外来人口涌入澳洲，住房问题将进一步恶化，对于有限房屋的竞争也将更加激烈，同理，贫富差距等难题也会更加棘手。

那些本来已经存在住房难题的本地人，又该如何面对因为需求激增后带动的住房价格上涨呢？

GMG、CHC、SCG、VCX股价走势一览，来源：Tradingview

就在本周二澳联储利率决议落地后，多家大型上市地产公司股价出现大幅上涨，投资者对澳联储货币政策的解读并不难理解：通胀见顶，货币政策将由紧缩转向宽松（利率），地产热将再次回归。

虽然这种乐观情绪可能显得有些为时过早，但是澳洲房市的供应不足却是事实，而等到通胀彻底回落至澳联储的目标区间（2~3%）时，随着官方现金利率的下降，新一轮的地产价格上涨才会真正来临。

届时，如何在“书面繁荣”和缩小贫富差距之间寻找平衡点，才是决策者面临的真正难题。