大隐隐于市都市山林的交响——探秘在园区核心腹地的高端综合体

来源： 2024-01-23 16:17:06

易中天曾对苏州工业园区有着高度评价——“有记者问我，心目中最理想的城市是哪里？我说没有。来到苏州工业园以后一看大吃一惊。园区就是我心目中最理想的城市模式。”

经历了28年的发展变迁，经历了以金鸡湖为核心的区域发展，从湖西到湖东的园区，已经变成苏州目前最受关注、最热门的区域。

也对，谁不想住在这样的地方，生活在这样的环境，欣赏这样的风景，享受这里的繁华呢？换句话说，没有人能拒绝园区，没有人不爱园区。

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如果说繁华的城市精粹，代表着人们对现代生活的品质需求，那么自然风景则是人们本能的向往，向往自然、向往绿色。但是随着土地资源的稀缺性，导致景观资源也变得紧张起来。因为在普遍认知中，高楼林立的摩登都市与低密绿色的宜居乐土之间，往往是以矛盾体的形式出现。而园区在大多数人的认知中就是这样的状态。

其实，并不尽然，在园区，有一个地方完美消融了这一冲突，在那里，舒适与理想的生活成为了现实，出门即是车水马龙，窗外便是蝶舞莺啼，远眺是湖景，俯瞰是花园、楼下是购物中心、楼上是办公居住区……相信你也好奇，这种神仙地方真的存在嘛？

当然有！它就是肇启园区时代新篇章的CBD国际级生态坡地综合体——圆融星座。它究竟会带给我们哪些惊喜？别停住！往下滑，跟着我们的脚步一起来领略“都市山林”的美妙吧！

圆融星座位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是湖东首座生态坡地都市综合体，于2013年投入使用，总体建筑面积29.9万平方米。

整个项目由三栋高楼围合，是集商业零售、商务写字楼、湖景精装公寓、生态坡地公园四位一体的复合地标性建筑；其中两栋约99.8米高的是公寓部分，南楼是圆融天玺、北楼是圆融公馆，东楼是155米高的5A甲级写字楼，下面裙楼部分是商业。

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在商业方面，圆融星座采用的裙房商业模式与众不同，裙房中一条室外“峡谷”成为连接旺墩路、钟园路的通道。这样能够吸引更多样化的人流进入，除了有目的性的购物人群，绕行或经过的人流也会被新奇“峡谷”所吸引。

项目独创地提出立体景观的概念，以“十二星座”为主题，运用“星轨、星云、星河、星座、星冠”为贯穿整个项目的设计元素，打造具有超现代感的商业景观和生态建筑，提供了独具魅力的自然生态体验生活方式。

圆融星座的物业是圆融自持物业——圆融商业物业管理有限公司，成立于2007年，是新建元控股集团圆融发展的全资子公司，在新建元控股集团、圆融发展的总体部署下，圆融商管聚焦主营业务，推进多元发展，立足苏州工业园区，深耕苏州、南通、无锡等新一线城市，形成了以商业运营物业管理为主、高端商务物业和公用物业为辅的发展格局。运营管理及物业服务业态涉及商业街区、购物中心、写字楼（共享办公）、酒店（公寓）等领域，在管及前期介入项目管理面积达400万方，主要有李公堤、圆融时代广场、圆融星座、斜塘老街、月光码头、高铁新城圆融广场、南通圆融广场、南通雅诗阁服务公寓等一批极具代表性的商旅文精品项目。在体系建设、运营管理、开拓创新等方面，积累了丰富的前沿发展理念和先进管理经验，赢得了良好的市场口碑。

第一站，我们来到了圆融星座的客户服务中心，接待我们的是圆融星座项目负责人刘经理，他非常热情地带我们参观了他们的工作环境，并且给我们介绍了整个项目服务管理特色。

作为圆融商管旗下运营的项目之一，圆融星座时刻秉承“团结、高效、务实、创新”的企业精神，以“运营”及“服务”为抓手，将综合性的全方位服务和系统性的专业化管理有机结合，以专业化、规范化、市场化、品牌化的运作，努力达到业主满意、租户（商户）满意、客户（顾客）满意，从而实现物业价值的不断提升，打造圆融商管公司的管理特色及竞争优势。

不仅如此，圆融星座物业服务中心还拥有高配置的物业办公条件、星级物业服务标准、花园式的办公氛围，其办公区域可以直接对标商务办公楼了，圆融商管的恢弘、大气在这一刻体现得淋漓尽致。

荣誉墙上的锦旗、读书室内各式各样的奖杯和奖状，都在向我们一一展示他们的精彩瞬间。

圆融星座借鉴日本难波公园的成功经验，通过裙房层层退台式的阶梯设计，用坡地、峡谷、绿植、叠水、露台、屋顶、绿树等一系列绿色元素，营造了一个生态立体公园，创建了一个屋顶式花园的峡谷，为钢筋水泥林立的现代化园区注入一丝活力和暖意，更彰显出一种崇尚自然的原生态生活方式。

//效果图：图源网络

漫步在项目，繁茂的植物，干净的走道、涓涓流水……从现场来看，这些景观保养维护得非常好，而这背后都是圆融星座项目管理中心全体物业工作人员用心守护的结果。

在圆融星座购物中心里面，则处处展示出自然与人之间深入交流的生态空间。沿着扶梯自上而下的流水，在阳光的照耀下散发出薄薄的雾气，仿佛令人置身于热带森林中，人们可以在森林中尽情穿梭、嬉戏。此外，商场内部笔直的绿色通道，成为大家争相拍照的的网红打卡地。

写字楼的环境更不用说了，气势宏伟，高挑大气，人来人往尽显商务气息，在这里上班，应该会充满自豪感吧！

圆融星座东面155米高的写字楼不仅是5A甲级写字楼，而且被誉为“会呼吸的写字楼”。“生态绿色”概念由裙房延伸到办公塔楼屋顶，空中花园尺度适宜，不但改善了办公环境，同时也为紧张工作的人们缓解了心情，结合屋顶花园的创意，更是增加了项目成为时尚与奢华发源地的可能。

正式进入写字楼后，率先映入眼帘的便是宽敞的大厅、智能化的机器，高端商务气息扑面而来。令人惊喜地是，当你坐在办公室通过小程序下单后，会有机器人给你上门送货哦！

另外，写字楼内拥有多部高速电梯，电梯高低层专属配备，能够有效分流人群，电梯厅内物业贴心地放置的缓释型消毒剂，则可以对电梯间进行24小时的空气消毒和净化。

在物业管理中，有一些地方很少有人会关注，甚至被忽视，但它却是整个家园的核心，就好比电脑的CPU、人的心脏。心脏的重要性不言而喻，而物业管理的“心脏”便是设施设备，良好的设备管理，能为业主提供一个安全、舒适的生活环境。

下面，跟着我们的脚步，一起走进圆融星座这个集高端商业、精品湖景公寓、商务写字楼于一体的综合物业的“强心脏”——设备房，了解一下圆融商管背后高标准、专业化的管理工作吧。

神秘的监控指挥中心

视频监控全覆盖无死角24小时运行，专人把守，时刻把控购物中心的一举一动。

除此之外，监控指挥中心门口右侧还设有微型消防站。一般说来，大型商业综合体功能复杂、业态多样，人流物流高度集中，火灾危险性极高，因此日常的防范火灾十分必要，而微型消防站的设置可以最大程度保障商家、群众的生命财产安全。

教科书级别的配电房

“这里面这么干净吗！咱们的配电房这么高大上吗！”——刚踏入配电房，我们一行人不禁就发出了感叹。

清晰醒目的黄线危险标识让人不由自主地感叹物业服务的细致。成排的配电箱，各种排列整齐的操作按钮让人不禁惊讶供电系统的复杂。

此外，为了给高压配电房内设备降温，物业在在高压配电房内四周摆放了8台立柜式空调机。

在我们参观的过程中，恰好遇到了工作人员正在巡检、抄表记录，认真、细致地工作态度感染到了周围的人，给他们点赞！

消防泵房、空调机房

随后我们来到了消防泵房和空调机房，规模宏伟的泵房让人十分震撼！

因为机器运转的声音很大，为了最大程度减少噪音对值班人员的伤害，物业专门留有一间隔开的办公室。

消防泵房配有便捷化的三色耐震压力表，若指示灯在绿色范围内，则代表正常。简洁明了，通俗易懂，也更加节省巡检效率。可以说，处处都是人性化的体现。

干净、无异味的垃圾房

最后一站是垃圾房，垃圾房划分不同的功能区，里间是空桶冲洗区，外间是空桶摆放区。在冲洗区，物业设置了专门的清洗工具，安排保洁员专门对所有垃圾房换下来的桶进行循环冲洗和清理。

另外，还设置了污水入管网和防水台，保证工作人员在清理过程中产生的污水不会流向外面，时刻保持地面的干净。清理干净后的空桶放置在外面，方便收集员拿取。

当我们问到每天收集的垃圾怎么处理时，刘经理告诉我们圆融星座配有专门的垃圾收集压缩贮存机，物业安排专门的工作人员把分类好的垃圾逐一压缩，然后装车运输到指定的站点，整个环节丝丝相扣、细致入微。

参观完设备房后，我们深刻地感受到物业工作人员的不容易，他们的工作单调却重要，日复一日，年复一年，在业户看不见的地方默默付出辛勤的劳动，只为了确保设备能够安全、高效的运行，用实际行动为大家打造温馨舒适的环境。

现在大都市生活中人们渐渐缺失的东西——人与人之间的亲近感。房子越建越大，品质越来越好，但人际关系却被日渐淡漠。

小区业主之间彼此冷漠在如今低头族时代已是常态，根由之一就在于业主间的陌生感，但和谐的邻里关系是提升生活幸福感的重要因素。

然而在圆融星座不仅不存在这种问题，业户们还非常默契地纷纷为圆融商管点赞，自称圆融商管的“铁粉儿”。

圆融星座项目管理中心何以圈粉？这就不得不提他们举办了丰富多彩的活动，不仅给足了业户们满满的仪式感和幸福感，也充分拉近了彼此之间的距离。

比如，端午节咱们的大堂经理、安保小哥身穿汉服在一楼大堂派发粽子礼包、中秋节为业户准备coco奶茶与鲜肉月饼、圣诞节准备平安果等等。

在公寓举办的活动就更多啦！春节、元宵节、端午节、三八妇女节、劳动节、母亲节、父亲节、中秋节、圣诞节等等，只要是日历上能显示的节日，圆融星座项目管理中心都会给写字楼的业户、公寓的业主们、购物中心的商家们带来不同的仪式感。

类似的还有很多，大寒送热豆浆、大暑送绿豆汤、业主结婚、宝宝满月……他们都将带去一份问候和温暖。

//六一儿童节DIY寿司活动

//中秋节DIY 灯笼、猜灯谜、领礼品

//圣诞节为业主发放平安果、小礼物

//春节及元宵活动

//女神节活动发放精美花束

作为城市级的商业综合体，圆融星座充分发挥了写字楼、公寓与购物中心相互导流、资源共享的能动关系，比如物业联动写字楼开门红业户互动活动与购物中心双方，通过给写字楼业主发放18元购物中心抵用券的形式，为圆融星座购物中心的商户提供支持，促进星座的消费，同时也让写字楼业户体验实惠、划算、便捷的工作餐。

另外，还会定期举办一些促销类活动，新店开业也会有大优惠，年底还会举办租户答谢会及年终表彰大会。

实际上，在日常生活中，圆融商管对业主的用心和细致已经深入到每个工作人员的心中，点点滴滴都是朴素的真情。

疫情的突如其来，打乱了所有人的节奏，也将考验推向了社区的守护者——物业。

丰富的业态，不同层次的群体，给圆融星座项目管理中心在疫情防控期间带来不小的挑战；幸运的是，他们有一个强大的物业团队。

疫情期间，圆融星座项目管理中心全体员工坚守防疫一线岗位，认真落实各项防疫工作要求，坚持“人、物、环境”同防，责任到人层层落实，全力维护场内环境安全。

而原本的读书室也被临时改成了值班室，配备了两张单人床，同时贴心地为值班人员准备了洗漱等生活用品和一些简单的速食产品，做好充分的后勤保障。

由于项目业态的多样化，每种业态制定的防疫措施略有差别。

如写字楼，针对人员、出入车辆较多的情况，尤其是上班高峰期的时候，对此项目主管级以上人员分批在车库入口和写字楼大堂实施多人分段检查，确保核查准确性及通行速度。

中午高峰时段重点为外卖员开辟专用通道，安排专人管理。除了大厅内的外卖柜，物业大厅左侧设置了一个四层的货架，专门用来存放外卖。值得一提的是，每层货架对应专属的楼层，既方便了外卖小哥放置，也便于上班一族拿取，一举两得。

车辆停放和大厅内外卖摆放的管理，由安保人员在岗监督，对所有外卖员实行查两码、测温，同时对取外卖人员实行间隔一米有序领取。

在人员流动性比较大的购物中心，圆融星座项目管理中心制定了区别于写字楼的防疫举措。

在购物中心的大门口，配备了两名安保人员进行核酸、测温、两码、行程卡等防疫工作，尽量减少群众进入商场的时间，加快效率。

据刘经理介绍，圆融星座购物中心的测温门是2020疫情刚刚暴发的时候采购的，也是苏州首先引进测温门的物业公司。

此外，疫情发生以来，餐饮、娱乐、培训等服务业态小微企业和个体工商户受到的冲击尤为明显，个别商户举步维艰。在严格落实各项疫情防控措施的同时，还需统筹抓好疫情防控和持续优化提升商户服务。在公司管理层的带领下，圆融星座项目管理中心紧紧围绕商户遇到的实际困难、具体问题和商户关切的租金减免政策开展工作，结合政策减免群体包含小型、微型、个体工商户，现已全部与商户做好沟通完成资料的报送；了解商户生存压力，对于困难商户点对点关怀，疏解资金压力。

作为城市级的商业综合体，圆融星座更大的优势在于，各业态之间的协同效应——写字楼、公寓与购物中心相互导流、资源共享，形成一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成多功能、高效率的建筑群落。

项目充分利用这一大优势，待堂食恢复后从商户经营角度逐一摸排扶持需求，整合商户促销信息，统一设计排版给到商户露出宣传；利用写字楼特殊群体，点对点发放宣传信息抓住现有星座福利群1000人给予指定优惠券，从而带动促进消费提升业绩；复产复工后将近期签约新进商户，统一做好设计宣传，结合市场做好发声；场内有效地点增加品牌宣传物料，费用由项目承担；推广部根据节假日指定促销计划，统一包装活动，积极推动商户参与。

还有，圆融星座项目管理中心力求从客户的体验和感受出发，带领团队群策群力，通过鼓励员工动手创新、委外改造、提升项目软、硬件等环境和服务品质共计几十余项，硬件上修复星座设施设备：雾森、喷泉、星光大道地灯等、翻新了汽车坡道、母婴室、卫生间、负二层A区、C区电梯厅、北广场透水混凝土路面更换成石材路面、地下车库挡车器、增设车库寻车导视、增设商业香氛、商业及峡谷区绿植调整替换、出入口墙面地面美化等；结合这些软、硬件设备的提升和恢复与项目的活动推广有效结合，以空间氛围创新打造为目的，为项目持续发展注入活力。