400万预算 白云还是萝岗

本文为读者来信咨询：

雪球哥：您好！关注你公众号也有快四个月啦。初识雪球哥是研究生实验室师姐推荐的，她去年5月底上车，直接起飞。我去年六月才毕业，目前体制内的社畜一枚，去年下半年刚入职由于去外地培训了，完美地错过了广州的行情，今年春节后才火急火燎的考虑赶紧在广州买房，结果市情完全不同了。

先简单说一下我的背景吧：

1. 我本硕都在广州读的计算机，去年毕业直接进了体制。我在白云嘉禾望岗附近这边上班，目前吃住上班都在单位院子里。

2. 有对象，打算今年结婚，买房双方一起出首付。对象今年六月毕业，目前也考上了老家的公务员，预计两年后能调过来，后面对象调过来分配的单位也是在白云区这边，而且更可能是在嘉禾望岗以北的地方。届时单位会提供一个两房的公寓，所以对我们来说买房不是真的刚需，更担心的是后面买不起了，所以想要上车了。

3. 目前两家能凑的首付款大概是180-200W。对象还没过来前，两人月收入大概就是1.6W，过来之后应该能到3W，两个人都是首房首贷。设想的总价是350-470左右。核心宗旨就是：投资为主，刚需为辅，也想兼顾学区（如果可以）。

目前有几个疑惑的地方还希望雪球哥能帮忙解答一下：

问题一：买在生活基础所在的白云区好呢，还是去挤一挤黄埔这种热门区域，例如科学城？我和对象都认为这套房子以投资保值为主，但在购买区域上还是存在些许分歧。我个人更偏向于白云区这边，因为我觉得无论涨价与否，好歹有个住处，周末可以回去改善一下生活，看起来更像是兼顾投资与自住？但对象更倾向于去热门区域做投资置业，觉得这些板块能够安心些，怕投资在白云容易亏，毕竟在白云投资得有一定的择盘眼光。希望雪球哥能给个宝贵的意见。

我们初步对黄埔和白云做过些功课：

黄埔：包括但不限于长岭居、香雪地铁站、老黄埔附近。和对象比较心仪的是保利罗兰、大壮和城光。之前也看过时代天境和天韵，原本是打算抢不到这仨再考虑那俩了。结果发现现在连天境都得麻利些，这就很难受了。

白云：白云新城买不起，白云湖规划看起来挺好的，但周边配套设施现在都还不太行，以后也不知道能不能按蓝图设想的那样，学校也没有像样的，不知道是否现在值得入场等候。嘉禾望岗新世界这边，感觉有点孤儿，真进门欧洲出门非洲，不知道值不值得，而且现在普遍也要去到快5W了，小区内的环境值，但出了新世界的范围就一言难尽了。

问题二：二手还是新房？黄埔的二手也看过，但现在价格都挺高的，问了几家也不肯松价，而且现在二手不满五的成交几乎冰封，心想也不是很着急，他们一时半会也没那么容易卖得出去？不如先去打新？不知道这种想法对不对。

问题三：目前整个广州还有哪些区域可以考虑吗（按我这种猪多要求的情形）？广钢也想过，但目前均价都去到6W了，预算内很难承担得起小三房了。越秀的学区房又觉得变动有些大，海珠区昌岗、东晓南附件看过，但海珠区感觉跟自住和投资都不是很沾边？天河要不起。番禺看了欧泊，锦绣香江，但欧泊目前只能考虑两房了，而且有一批未满五（算上重税、中介费和税费，差不多5.8W了），满五的房源比较少而且开价也相对较高，个人是看好万博的，真的改变特别大，未来可期的样子。黄埔目前想上车只能等打新，万一打不到。。。。

希望雪球哥能帮忙解答一下。非常信任球哥，前期一直在看新房，但目前看了一轮下来发现只有静等，和对象讨论了一下二手次新其实也可以了。打算后期打新如果没上岸，还是会购买球哥的二手房服务的，毕竟一手新房都晕头转向了，二手还是得请专业的老师傅们出山才行。希望这次能先白嫖一波handsome球的服务哈哈哈，就当试听课了不知道可以不可以呀~（希望看在校友贫寒的份上给个“试听”的机会，顺便求个二手服务的Y大校友价哈哈哈哈）

雪球回复：

谢谢师弟，看到，你最后白嫖之余，还不忘拍个马屁，虽然很虚伪，但我看得出你的未来是很有前途的；要知道，咱学校缺的不是人才，而是缺会拍马屁的人才，这方面请不忘初心，继续努力。

只要坚持下去，就会像你的师兄，我一样，混到中年就下岗了。

你的家庭情况，关键点是在嘉禾望岗体制内上班，工作稳定；而你的对象同样是工作稳定，未来有机会在嘉禾望岗以北的地方上班。

从你的预算看，总价是350-470左右。核心宗旨就是：投资为主，刚需为辅，也想兼顾学区。

这是很多买房小白犯的错误，就是预算不高，啥都想要。第一步要做的，就是把你的无谓需求去掉。

比如说投资为主的需求，是可以去掉了；可以确定的说，广州本轮的上涨行情已经结束了，现在买房和你说短期内有很大的获利空间都是骗你的。

而且，第一套房压根就不需要考虑投资，完全考虑未来十年的生活就行了，这也要，那也要，最后买了个三不象，结果一定是得不偿失的。

你上面说到，单位提供了一个两房的公寓，可以满足居住需求；这个在没娃的时候是可以的，有娃了以后，老人家会过来，而且产生很多杂物，两个新广州人组织的家庭，至少需要一个小三房的。

所以，单位提供的宿舍你不要太乐观，总有一天是满足不了你的家庭需求，早晚要换大房子的。

另一个是学位需求，400万左右的预算，可以忽略这个需求了，就是有所学校给你而已。

重新帮你梳理一遍后，解决你的需求很简单：

方案一：公司就近原则，在白云区买个上班近的房子。

在白云区就不用看新房了，二手房性价比比新房高，而且很多都是过5年的。

在白云山西侧，在黄边地铁站的时代玫瑰园，和金碧雅苑；或江夏地铁站的白云尚城，都有400万左右的地铁口三房供你选择。

在白云山东侧，同和地铁站的云裳丽影，时代花生2，也有符合你预算的小三房。

在白云区置业，能解决的就是居住问题，生活配套也是完善的；但短板就是教育，产业发展目前看也比较遥远。

在白云区购房，你需要担忧的，是小孩长大后你会考虑找个学位房，毕竟名校出来的，也不忍心看着小孩的上学环境不好。

方案二：去萝岗摇个新房。

和白云区相反，现在萝岗首先看的是新房，受到二改五的影响，萝岗新房比二手房性价比高。

另外，萝岗居住是可以往嘉禾通勤的；如果你愿意付油费和路费的话，我有不少读者是这样做的，白云区上班，萝岗居住，再买台双擎或电动车。

举个例，嘉禾望岗到长岭居30公里，早高峰开车1小时是可以的；同理，云浦板块也是这个通勤时间。萝岗区府27公里，开车通勤大约45分钟。黄陂的保利翔龙天汇，22公里，早高峰开车通勤大约40分钟。

综上，如果不介意开车通勤，你去萝岗摇新房也能满足居住和“投资”的需求。说实话，如果白云和萝岗二选一作投资的话，未来我会看好萝岗多一点。

至于老黄埔，距离你的上班地点有点远，沿路也很塞车，建议先不用考虑。其它区域你也不需要考虑了。

萝岗的新房就很多选择了，时代天韵，时代天境，中央城，大壮（有点勉强）、融创、保利翔龙天汇等等。你老婆看上哪个，又摇得中的，就买吧。

综上，想上班舒适的，通勤成本低的；白云区就近买就行。想住新房的，不介意每天开车来回50~60公里的，还带有一点点新房情结的，可以去萝岗摇新房。

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