新晋“围猎场” 阎良120 溢价逆袭西安

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受限购及首付门槛的抬高，近年来城市购房需求明显外溢！

高陵、泾河、港务，甚至是咸阳等西安远郊区域/城市楼市行情上行，不少开发商相继在远郊拿地布局。近日，阎良拍出的三宗地块，再次印证这一观点！

壹丨溢价竟达120% 房企深入远郊

接连两天，阎良区先后成交三宗土地，分别由外埠房企卓越、碧桂园及本土房企丽登摘得。

10月26日，阎良航空基地公开挂牌出让两宗住宅用地，其中地块一109.056亩，被碧桂园底价摘得，地块二121.692亩，被卓越溢价24%摘得。

卓越地块容积率1.2-2.6，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，宗地内需配建公办性质幼儿园，建面约3200㎡，9班制，异地配建公租房，且宗地内实行全装修交付，综合土地成本3.67亿元，亩单价302万元/亩，楼面价约1742元/㎡；

碧桂园地块容积率1.2-2.6，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，宗地内需配建公办性质幼儿园，建面约2700㎡，9班制，异地配建公租房，且宗地内实行全装修交付，综合土地成本2.86亿元，亩单价263万元/亩，楼面价约1516元/㎡。

可以明显看到，卓越与碧桂园地块除了区位趋同外，用地指标、开发成本、综合配建等几乎完全一致。低容低密的用地，后期一定会打造改善类产品（高低配的可能性比较大），所在区域虽然较为成熟，学府、商业、产业园、高速路网，但改善类产品稀缺。此番卓越、碧桂园入局，将弥补区域内的改善空白。

10月27日，丽登实业以120%的高溢价摘得阎良客运站旁34.9亩居住用地，亩单价460万元/亩，楼面价约2466元/㎡，容积率≤2.8，建筑密度≤25%，用地指标没有卓越、碧桂园严苛，该地块紧北侧是成熟小区——荣华碧水蓝庭，区域内高层二手房价5000-7000元/㎡，供应、成交十分寡淡。

丽登地块的东北侧，则是前不久德信以108%高溢价摘得的约44亩住宅用地，可见阎良客运站、西飞第一中学，目前是阎良区最为炙手可热的区域。

贰丨“流拍之王”秒变香饽饽

在前一轮楼市的红利期中，阎良基本上没有声音，换句话说西安楼市最火时，都没能带动阎良的土拍。如今却意气风发，为何一改往日频频流拍的颓痿面貌呢？

不安全统计，2017年至今，阎良共公开出让了16宗开发用地，其中有8宗住宅用地流拍，这在火热的西安主城中，是不可能发生的现象，但却在阎良大面积出现了。

2019年，西安以软件新城为代表的主城区高价地块频出，破万的楼面价惊呆了很多小伙伴，而同年的阎良，却是住宅用地大量流拍的一年，溢价率最高的竟然是一宗加油站设施用地，住宅用地要么流拍、要么底价成交。

从近期的频繁成交来看，阎良的土地不要太便宜。即便溢价率破百，综合配建费用后，楼面价不过2500元/㎡，相较西安动辄五位数的楼面价，阎良存在感太低。

可要知道，2017年地籍编号YL2-1-68的阎良居住用地流拍了两次！当时每亩不到200万元、楼面价1000元/㎡左右。

时隔一年多，楼面价翻了1.5倍都不止时，却遭房企围猎。如今阎良2500元/㎡的楼面价，相当于10年前的主城，3年前的高陵、泾河，从卫星图上观测，阎良还有大批量土地可用于开发，但鉴于其航空工业发达，开发总量和强度，一定会有多重的限制。

叁丨环西安区域发力 因何受宠？

房企拿地在一定程度上与购房者买房的思路是如出一辙的，都想在生活便利、配套成熟的主城落子，实在不行，委屈一点进驻预期较好的新区。可近来阎良及西安周边区域迎来了一波开发商的集中进驻，背后又透露出哪些信息？

一、地铁10号线加速“北跨”预期，提振开发信心。现已开工的地铁10号线，为西安地铁的一条郊区线路，规划为主城区外围跨渭河的东北部市域轨道交通线路,支线向东扩展至阎良航空工业组团，其沿线楼盘都将10号线作为最大卖点。从另一个角度解读，高陵、泾渭、阎良的公共交通极为匮乏，与主城区互动较低，只有寄希望于这条城市轨道交通。

二、在西安拿地太难了，门槛高、竞争对手还多。前两天跟业内人士聊了聊西安的土地市场，房企的拿地热情居高不下，几乎每一场土拍他们都会参与，但竞价的后半场只能陪看，拼不过资金雄厚的大鳄们，但无奈的是，土储有限，集团又有任务，只能硬着头皮和风险，去城市外围拿地。你看，这像不像购房者被迫选择远郊楼盘的心路历程。

三、试错成本很低。今天高铁新城也拍地了，经发置业69%溢价摘得121亩开发用地，综合土地成本近20亿，亩单价近1600万元，楼面价接近9000元/㎡！可经发在2016年拿的如今白桦林溪用地楼面价不过1700元/㎡，地价直接上涨5倍！反过来看，就算是溢价破万的德信、丽登阎良地块，土地成本不及其十分之一，开发商有着更多的进退空间。

四、盘点了一下近期房企在环西安区域的大动作：陕建摘地鄠邑区、融创在兴平投资文旅，卓越碧桂园德信等一众房企布局阎良，西安周边的区域明显开始盘活，这对都市发展而言并非坏事，房企敢于进驻周边，一方面说明西安房价的坚挺，另一方面也证明西安是有外溢能力的，并且带动了周边城市的发展。

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