久等 绿城经典诚园系落子河西、明日亮相 最全规划解密

壹 ︳First

始于2017年3月30日的本轮楼市调控，已有两年多时间。

严格的限购、限贷政策，以及高总价二手房市场的惨淡，打消了相当一部分打算卖旧买新的中高端改善型客户的置换欲望。

当然，这部分需求绝不会消失，他们都在观望，等待市场中有一个足够打动他们的新项目出现。

2019年，能够排在这部分客户热搜排行榜第一的，恐怕非它莫属。

没错，就是绿城！

去年10月31日，天津中交绿城以底价7.6亿摘得津西陈塘（挂）2018-180号地块，折合楼面地价约21465元/㎡。

12月6日，天津绿城以总价18亿摘得津西解放（挂）2018-201号地块，折合楼面地价约22833元/㎡。

12月14日，中交绿城又以18.1亿总价，摘下河西陈塘一宗“打包”地块。其中的津西陈塘（挂）2018-213号，就在180号地块南侧，折合楼面地价约21727元/㎡。

之后，就不断有粉丝来打听：“绿城这几个项目怎么样？打算做什么？什么时间能入市？”

也难怪大家的关注度如此之高。

一方面，在2015年10月22日的新八大里一里地块之后，河西区已经有3年没有出让过建设用地，新房供应严重短缺。

另一方面，绿城的品牌号召力了得，已经在天津积累了大量“绿粉”。粉墙黛瓦、小桥流水的桃李春风，已经给天津客户描绘了一番江南中式墅居场景。那么，绿城在城市核心区做的高端公寓产品又会是怎样的？

现在，终于到了揭晓答案的时刻。

4月27日，绿城位于河西区陈塘板块的绿城·天津诚园，即将开放在河西水晶宫酒店的生活美学馆。

在此之前，姜Sir也第一时间拿到了该项目的整体规划方案。

如案名所示，绿城陈塘项目将按照绿城最经典的诚园系产品线打造。

老规矩，提前剧透，满足一下各位粉丝饥渴的心情，看看这个项目的规划究竟亮在哪？

贰 ︳Second

绿城诚园系，是绿城第二代高层公寓中最具典范价值的产品序列，以“精细、安定、恒久”为设计思想，营造出的高端城市居所。

在剧透绿城·天津诚园规划方案之前，姜Sir想给大家讲讲4月初去杭州西溪诚园考察的体验。

作为绿城诚园系的开山之作，2013年入住的杭州西溪诚园，每年都会吸引大量全国各地的业内人士前往参观。

可是，业主对此也是不堪其扰。终于在今年初，经业主投诉，绿城物业禁止了这种考察行为。

即便是绿城地产自己组织的媒体行，也不允许进入社区。最后，还是姜Sir自己联系了一位住在里面的业主朋友，保安才放行。

“物业的考核都是以客户满意度为首要指标，所以绿城地产那边打招呼也没用。”朋友说。

进到社区里，姜Sir理解了，什么是绿城的经典。

整个社区，建筑以新古典主义风格搭配现代的建筑元素，外立面干挂石材，大窗墙比，大量运用玻璃材质，外跨阳台，建筑外檐典雅、庄重、精致，又简洁、俊朗。▼

整个社区的景观设计以法式风格为主，强有力的轴线和空间序列性，讲究对称、规整。▼

在很多细节方面，更是令姜Sir感到吃惊。

园区地面铺装石材，大量采用拼花、异形，既费工又费料。而各种接缝准确度、地面平整度，几乎与室内相当。▼

而且，一个入住了多年的社区，竟能维护得如此崭新。没有一个角落有破损，连喷水池底的马赛克也被擦得干干净净。▼

另外，诚园的很多规划，现在看来都非常领先。

比如，每个组团的入口，都修建了酒店式大堂，供车辆落客、物业接待、业主休息、访客等候等。▼

社区外围的公建配套底商，引入绿城的园区服务体系，如供孩子放学后自习的“四点半课堂”、供老人自助体检的“蓝熙健康小屋”等等。▼

小区地库入口均直通小区外的市政路，通道两侧以绿化带隔离，规避了驾驶员的视觉盲区。司机开车上到坡顶的一刹那，避免了碰撞风险。▼

叁 ︳Third

当然，因城市不同、南北差异，绿城·天津诚园和杭州西溪诚园也会各有千秋，但也是完全按照绿城的诚园产品线标准营造。

实际上，绿城·天津诚园由津西陈塘（挂）2018-180号（W1）、213号（W2）两个地块组成，位于河西区陈塘板块东江道南侧。与天房美棠、花样年·香年广场相邻。

W1地块占地约1.77万㎡，总建筑面积约4.8万㎡，地上计容建筑面积约3.54万㎡，包括住宅约3.24万㎡、配套公建近0.3万㎡。

W2地块占地约2.12万㎡，总建筑面积约5.75万㎡，地上计容建筑面积约4.23万㎡，包括住宅约3.45万㎡、配套公建近0.78万㎡。

W1地块的东侧，绿城还要出资代建一所小学。未来，绿城计划将引入一所河西重点小学。

绿城·天津诚园鸟瞰效果图（仅为示意）

整个绿城·天津诚园的两个地块，建筑布局均为北高南低的空间形态。

W1地块最南侧为2栋一梯两户的7层洋房，中间3栋一梯两户的15层小高层，最北侧为2栋两梯四户的15层小高层。总计280套房源，配备302个车位。

W2地块南侧为一排6层洋房、一排7层洋房，北侧三排为15层小高层。总计285套房源，配备351个车位。

总体上看，绿城·天津诚园是一个“小而精”的社区，总户数只有565户，建筑还都被限高，密度较低，尺度感宜人。

两个地块均把主出入口设置在相邻的内街之上，南北对应，符合当前“窄路密网”的城市规划要求。

主出入口为酒店式大堂设计，为业主归家增加仪式感和尊贵感。结合临街的配建底商，营造出热闹的街景。

绿城·天津诚园建筑效果图（仅为示意）

之前，姜Sir已经介绍过绿城的二代高层产品：在建筑立面方面，细节、比例均要采用新古典主义，典雅三段式，简洁横向线条，大面积玻璃窗。

绿城·天津诚园的建筑，采用了法式风格。建筑立面错落有致，庄重而有层次，典雅而大气。底部采取干挂石材，上部为真石漆。

同时，配套建筑及主次出入口均为法式风格，整体风格统一。

绿城·天津诚园建筑效果图（仅为示意）

肆 ︳Fourth

说到项目规划，姜Sir也看过不少。不得不说，绿城·天津诚园的整体规划，在目前市场中确实能处于领先位置，很多细节都值得研究。

给Sir留下最深刻印象的有三部分：人行及车行动线、酒店式小区大堂、社区配建底商。

目前，项目只有W1地块完成了社区具体规划。下面，姜Sir就对W1的规划方案亮点，进行具体拆解。

绿城·天津诚园W1地块平面规划图（仅为示意）

绿城诚园产品线有一条营造标准，就是严格的人车分流。

W1地块设计了两个人行出入口、两个车行出入口。人行出入口分列南、北，车行出入口分列西、南。所有的人行和车行出入口都是完全分离的。

仔细看车行出入口，西面的地库出入口直接朝向规划的春海路；南面的地库出入口毗邻酒店式小区大堂，也是朝向公共落客区而非小区内。

也就是说，W1社区内没有环形消防路，地面上没有停车位。业主驶出地下车库，直接就能拐上市政路，不必在社区内穿行。

整个园区内不会有一辆汽车——这才是真正的人车分流。

而为了方便访客，在最北侧小高层外，设置了临时地面停车位。但这些地面停车位是在社区围合以外，访客在此停好车，需要步行刷卡进入小区，并不会干扰社区内的秩序。

绿城·天津诚园W1地块动线规划图（仅为示意）

酒店式社区大堂，目前在国内很多高端项目都有实现，也是绿城诚园系产品线的标配。

绿城·天津诚园W1地块，在南端中部开了个“缺口”。最南一排洋房中间建设了一栋单体建筑，三者呈“品”字型布局，构成一个开敞的公共空间。

这栋单体建筑，就是小区大堂，也是社区主入口，并和W2地块的主入口遥相呼应。大堂门前，是以造型雕塑及花坛为圆心的环形车道，东侧为地库出入口。

绿城·天津诚园W1地块主入口规划图（仅为示意）

在主出入口前，实现多种动线的交叉组合。

出租车在环形车道兜个“U”字型的圈，业主在社区大堂门前下车，进入大堂内刷门禁卡再进入社区。

开车的业主，从市政路上拐个弯，穿过高大的门头，经环形车道右拐下到地库中。

这样的归家动线，如五星级酒店般充满仪式感，给业主带来十分尊贵的体验。

把保安岗亭设在环形车道东侧靠外的位置，便于掌控大门前的情况，实时对秩序进行维护。

业主大堂西侧的小型附属建筑，专门负责接待前来送快递、送外卖的服务人员，避免对业主造成干扰。

酒店式大堂内配备了物业服务人员，放置休闲家具，业主、访客还可以在此等候、休息、喝杯茶。

绿城·天津诚园W1地块主入口动线规划图（仅为示意）

当然，酒店式社区大堂虽好，也不是所有项目都能做出的。

因为这种建筑会计入容积率，属于配套公建，做成社区大堂就意味着开发商必须自持。而很多开发商更希望将配建出售，以实现更大的利润。

所以，一些项目所谓的社区入口大堂，都是不带房顶、不带墙体的开敞式廊架。

也正因如此，才使得绿城·天津诚园的酒店式社区大堂更显抢眼。

绿城·天津诚园W1地块主入口效果图（仅为示意）

绿城·天津诚园两个地块，均包含有一定数量的配建商业。设计师将这些小铺布置在了W1地块的南、北沿街，W2地块的北、西、南沿街。

两个地块的主入口南北对置，之间的市政路两侧布置了小街铺，构成区域内一个小型的公共社交空间。

从早到晚，路两旁总有在营业的小底商，人流不断。即便是深夜，也会有小铺亮着灯，给晚归的业主以安全感。

平时家里缺点菜蔬、零食、调料、饮料，下楼就能买到；偷懒不愿做饭，小区门口也能解决。

而且，绿城最近两年大力向服务倾斜，着力打造园区生活服务体系2.0。对绿城·天津诚园的街铺，设计之初就提前规划好了业态和客流动线。

绿城服务旗下拥有四点半课堂、蓝熙健康小屋、长者颐乐学院等多项内容，根据绿城·天津诚园的特点，项目也会有针对性地加以引进。

这一点，对于后期社区的运营至关重要。

后记

4月27日，位于河西区水晶宫的绿城·天津诚园生活美学馆，将正式对外开放。

W1地块计划在今年6月首推小高层1、5、6号楼，总计142套房源，毛坯交付。

后期关于绿城·天津诚园的具体产品，姜Sir会陆续释放，欢迎持续关注。

Sir还组织了一个绿城河西项目考察群，有兴趣的朋友可加微信jianghao631618申请加入，申请时请注明具体个人信息。

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2019·4·26

温馨提示

本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。

请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。