定了 深中落子光明 深铁瑞城要起飞

作者：骑猪英雄

来源：格隆汇楼市（ID：glh_fang）

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昨天（1月20日），深圳人的朋友圈被深圳中学落子光明刷了屏。

深圳四大名校集团之一的深圳中学教育集团和光明区政府进行了办学签约，成为光明引进的第11所名院校。

去年下半年以来，不断传言，深圳中学集团将会在光明建设小区，并选址光明长圳。

于是，坊间猜测，这次深铁的瑞城喜提名校。

1

深铁喜提深中，溢价20%？

深中落户光明，可能最欢喜的，要数深铁瑞城的业主了。

在签约会消息出炉，马上就有网友恭喜深铁瑞城的业主，更有网友预言深铁喜提深圳，溢价上涨20%。

但实际上，深中签约光明，能否给深铁瑞城带来溢价，需要打个问号。

首先，目前光明长圳范围内，虽然只有深铁瑞城旁的“长圳保障性住房片区学校（暂定名）基础工程”在施工，早前传言深圳会落子光明并选址光明长圳，但是在签约会上，深中的光明学区还未确定具体的地址。

所以目前暂时还只是坊间暂时猜测，深中光明的选址依然可以存在变数。

其次，未来即便深中坐实“长圳保障性住房片区学校”的位置，深铁瑞城的业主也有可能读不上。

因为学校旁是光明最大的保障房项目安居鸣鹿苑。

安居鸣鹿苑的一期有9672套公共住房，加上二期有16000多套，供应量非常大。

如果再加上深铁瑞城自身供应的4776套房源（商品房 保障房），超过2万套房源，未来学位竞争有可能非常大。

换句话说，未来学校周边的住房一旦住满，即使很靠近学校的小区也不一定能够上家门口的学校。

而光明区目前实行积分上学制度，未来是否按照全区招生也未可知。（具体入学政策，以教育局公布为准）

并且如果未来参考深实验光明学校初中部，也有面向全区招生的可能。

作为刚需的片区，光明2021年二十多所学校学位爆满，其中，24家小学报名人数大于招生人数，需要分流，14家初中报名人数超额，需要分流。

而深实验光明校区小学一类录取积分去到101.6分，初中部一类录取积分去到111.45分。

那么如果未来学位不够，是否会反过来影响小区的溢价？

再有就是，名校落子，小区的涨幅不一定能够被带起来。

最明显的，老名校区的福田，好学校遍地开花，但是区域内的房价，每个片区都跑出不同的行情。

比如红岭教育集团下的石厦初中部与园岭初中部，两者周边的小区。

再比如坪山政府与深圳中学签约，托管深中坪山创新学校，学校旁便是新城燕澜和鸣花园，但是项目开盘之初，去化成绩也平平。

所以，名校落子能否给深铁瑞城带来溢价，仍然存在非常多的不确定性。

2

名校遍地开花，能否复制辉煌？

为名校光环买单，可能会事与愿违。

一方面，当大部分学校都冠上名校头衔后，和有没有冠名，实际上结果都是一样的。

道理就如同全班人都考了第一名，与全班人都考了倒数第一名的结果并无不同一般。

近几年，深圳教育体系一直在探索集团化教育的模式，基本上新增的学校都带着名校光环。

各区也都有属于自己的集团标签。

比如南山区的学校，基本隶属南山外国语学校集团、蛇口育才教育集团、南山实验教育集团、南山第二外国语学校集团、深圳大学附属教育集团；福田的学校隶属红岭教育集团和荔园教育集团；宝安的学校隶属宝安中学集团以及新安中学教育集团。

截止至2021年11月，市直属和各区的教育集团共有30个。

（统计截止至2021年11月30日）

去年7月，国家发改委发文推广深圳创新的举措，所以集团化办学是深圳新学校的一个趋势，未来各个片区之间的学校比拼，慢慢会变成名校与名校之间的比拼。

另一方面，需要注意的是，新落子的名校，是否真的能否复制名校本部的名师、制度以及管理等，否则非常容易为名校的溢价买单。

前两年，周边是豪宅林立的深圳湾学校是最典型的例子。

在深圳湾学校进驻前，深圳湾二手房均价大约是11万/平，后来深圳湾学校进驻以及学校“三年进前五”的口号，坐稳深圳房价的第一梯队。

但第一届中考成绩出炉后，被媒体推上风口浪尖。原因是成绩未能兑现办学之初立下“三年内进全市前5”的flag。

结果，这让当年买了深圳湾的业主们被坊间狠狠地嘲笑了一番，“买2000万的房，上排名倒数的学校”。

这说明，新校的教育往往需要经过漫长的时间才能沉淀为真正的名校，否则会容易水土不服，业主也只能为学位溢价默默买单。

这样的案例，在深圳并不少见，如南山的南山外国语学校滨海中学，也曾经被“关注”过一段时间，但周边的半岛城邦房价并没有因为学生历年的中考成绩平平而大幅下滑。

而真正的“名校”，需要经过漫长的时间才能沉淀出来。

还有就是，新学校的落成，往往需要经过多年才能走到招生这一步。

前期的招标、建设、建立教师队伍可能会比较漫长。

比如已经入驻龙华的华东师范大学附属深圳龙华学校，签约两年都还未能招生。

这也意味着，如果是迫切需要入学的群体，可能在享受新学校带来的便利之前，就已经选择了其他学校。