西城拼家长海淀拼孩子「北京学区房一夜暴跌」

来源： 2024-01-13 18:17:06

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提问：向北京房姐提问您好，新人首问，最近考虑为孩子将来投资置业，孩子快四岁，目前是西城广外学区，不占名下房产名额，打算首付二百多万，首套首贷，1、是考虑多更好的学区房呢？还是不买学区纯投资？2、如果投资您建议买哪个地段的房子将来升值空间大？3、目前纠结南四环花乡桥南二公里的诺德春风和园新楼盘值不值得投资购入？等您给出专业性的指导意见，谢谢

回答：1. 西城学区适合拼爹，海淀学区适合拼娃，你们的情况只有你们自己最清楚 2. 投资建议看看朝阳，例如华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐都行，首城国际 2. 诺德春风位置还不错，但价格不算便宜，比较适合首套高贷款去买。由于限竟房 8-9年的限售期以及这期间不能抵押，能接受这个条件做为投资也可以考虑。

提问：房姐你好！我家老大今年刚被北京二十中附属实现学校录取，老二刚一岁半。想换个学区，预算900-950万，目前意向是上地东里。现有永泰园一套小一居，大兴龙湖时代天街大三居。家里两个老人两个小孩，居住至少得80-90平米。老公上地上班。目前有下面的问题想咨询下您： 1.龙湖时代天街的房子有升值潜力吗？上地房价会不会还要降？现在换学区是不是不合适，还再等等？ 2.西三旗学区换到上地学区有没有必要？上地有推荐的小区吗？上地东西里，马连洼一号院，上地南路几个楼，您推荐哪个？

回答：1. 龙湖时代天街出掉吧，涨幅一直不行。没有大的政策变动，价格会趋于稳定，今年底明年都可以关注，有合适的可以入 2. 上地的小升初划片无坑，而且上地派位还是比西三旗强太多了，考虑学区的角度置换到上地是对的，推荐上地东里

提问：房姐你好，北京买房小白我现在的基本情况：16年买的深圳一套两居，用我的名字买的贷款我老婆也签字了贷款未还完，我老婆在北京5年社保，我们想在北京买套房子主要是做投资自住（不过10年内不会来北京住，小孩在深圳上学）能拿出来首府在260左右，房姐帮忙推荐下哪里的合适？（之前中介带看过西三旗富力桃园一居，看过限竞房北七家的金辰府还有亦庄的招商臻珑）我没有区域限制，房姐帮忙看看我现在的情况推荐哪里？万分感谢！

回答：西三旗富力桃园一居不适合，北七家的限竞房不建议买，位置不行。亦庄的招商臻珑溢价产品。260的首付按二贷能看400左右的标的。如果你们月供能力不错，可以垫资全款抵押看500 的标的。推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里，丽景馨居，晨光家园

提问：房姐，之前的问题一直没回，不知道是不是漏了，看完精华贴，有一些新的想法，重新问一下。目前有西城老破小一套，回龙观一套，回龙观是经适房，准备置换，投资为主兼顾七八年后的居住，可用资金800-900（含贷款），目前看的范围如下： 1. 限竞房：西山锦绣府、未来金茂府，140 四居； 2. 商品房：公园悦府， 135 三居； 3. 回龙观二手：领秀慧谷、流星花园 4. 西三旗：枫丹丽舍、富力桃园 5. 朝青：华纺易城、珠江罗马、金隅凤麟洲、银谷美泉家园、首开熙悦尚郡 6. 双井：华腾园、九龙花园请问房姐，以上区域建议考虑哪几个，朝青和双井内，这几个小区选择的顺序，以及大概多少钱就可不多考虑就买下来

回答：以朝阳为主其它投资属性不高朝青：珠江罗马 6 >华纺易城 6.5 双井：九龙花园 5 > 华腾园 6

提问：房姐您好：情况介绍：北京现有回龙观流星花园三区120平一套贷款190万目前已购四年手上子弹150 父母还有首套资格广安门附近上班家庭月入4w 1.卖掉现有住房利用父母首套望京入手一套改善型住房解决两个孩子上学问题及上班通勤 2.保留现在这套用父母首套贷款甜水园附近入手一套老破小追求增值 3 卖掉现在这套，望京和甜水园附近各入手一套老破小 4.请房间指教更优方案主要需求投资增值

回答：建议集中到一套买入望京依然追求性价比高的标的，北京市场容量够大，高总价才能脱离红海，多套老破小维护成本高，增值长期看只能跟随大盘，500以上的市场才有淘笋的可能

提问：谢谢房姐的高效回复。看您比较推荐朝青GM，当年开盘比周边低1000，现在至少低1万上，一直是这片低价盘，但这次疫情，物业做的还比较到位，天天小区消毒防护抓得紧，您能具体再评价一下这个GM盘吗？后期有增值保值空间吗？我现在犹豫是否卖出，还部分消费贷，如果不卖是否可以做抵押操作更好呢？房子一直在出租。谢谢

回答：国美内部差异大，小区从4万到7万都有。这种类型的小区，需要有好的选筹能力，能够挑出尖货，所以单看均价是不行的。需要盘活资金就抵押

提问：亲爱的房姐，北京的房价平稳投资价值有没有？持有八年以上三室还是四室更好一点？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、逸翠园位置好楼层好的分别多少钱入手合适？这几个小区怎么排序？西安的房子能不能买？西安高新路丹轩梓园（洋房）、丹轩坊（高层）多少钱合适？同样价格丹轩梓园洋房和2000年枫叶苑别墅买哪个？差价多少？

回答：4居肯定比3居强有俩娃的土豪家庭四居是刚需。1 润枫水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4逸翠园、5天之骄子，这几个投资而言差距不大，价格要看具体标的。西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，西安比较推荐曲江和高新板块。洋房>别墅

提问：房姐，您目录里面说楼市越到后期，市场分层逐渐明显，那现在北京市场可以分几层呢？

回答：楼市要细分到多少，取决于你要做什么？ π精确到几位数，取决于你要计算什么问题。如果是写写宏观楼市，简单按照总价，上车，改善，学区，地铁等分类，十多种就够了。如果你是一线实操买房，那么每一套房都要单独分析，就是成百上千种情况了。

提问：我是外地的要搬北京！购房资格有没有快速解决渠道望京金茂府和泛海容郡考虑学区，生活配套，环境！不考虑工作地点，哪个综合品质更好！

回答：购房资格的问题看下精华主题，有详细介绍过。工作居住证是比较靠谱的方法。着急入手也可以用公司资质买，以后再过给个人泛海容郡>望京金茂府，这两个的学区都一般

提问：Hi房姐，想请教一下亚奥万和四季怎么样？目前看上了140平的三居，但对这一片不太了解。年龄25 ，目前没有小朋友，不考虑学区哈。现在在西单和中关村工作，未来可能会考虑换到国贸或望京。周末主要活动区域是朝阳，所以还是想在朝阳购房。现在比较担心的就是早晚交通，会不会很堵呢？出行方式主要是开车或地铁。另外就是有没有别的楼盘推荐呢？预算大概1000-1200吧，首套首贷。还想请教下房姐现在朝阳大悦城的商住两用是否应该卖掉呢？如果卖的话市场价多少呢？130平两居。问题比较多，谢谢房姐！

回答：亚奥万和四季溢价盘可以青年路，大望路，双井，北工大这几个地方看看商住可以出掉，中介都挂上，网上最后挂，不同的中介多聊下，了解成交价格和行情

提问：房姐您好！夫妻18年毕业都京户，分别在五棵松二院慈寿寺气象所上班，现在恩济里小区租房，骑车步行上下班感觉很方便。首付可300 ，年收入40 。买房原则～居住舒适、便于通勒生活、兼顾学区(海淀内，中等偏上）。考虑总价700左右，还贷含公积金每月2万以内(公积金7000）。选择，一是在八里庄或紫竹桥区域选择，如恩济里或北洼西里双紫小区，生活方便居住一般。二是在万寿路，奔学区去交通方便，但房子更老居住差。三是去石景山八角古城次新房，居住交通都可但学区又不如意。请问房姐，以你的智慧和经验，帮助把关定向地审视下我们的考量，预算是否可行，还有对我们的选择有何建议或更好的推荐吗，谢谢！

回答：综合你的需求建议方案一恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的这一片像北洼西里、八里庄北里、七贤村都是可以淘的

提问：本人男北京顺义户口，老婆江苏户口，孩马上四年级，顺义城内两套小户型父母名下（沦为老式板楼），父母住一套，我们住一套，夫妻双方名下北京无房，江苏有一套普通商贷（19年买的，还有六十多万，压力不大）正在还，工作在海淀杏石口。手里可用200，有北京公积金，没用过，计划海淀买一套落户房，优先级：可快速落户>周边有还行的小学可转学（尽量西四环北五环内，往外延为下策）>居住属性（40平左右以上，环境尚可，万一不适合自住还能容易出租的）。烦请推荐。以上是短期急迫需求，之后规划是小升初后，把顺义的房子出掉，同时把江苏贷款提前还掉，制造出仍是二套的资格，在朝阳位置还不错的区域购置一套大的。请建议，谢谢！

回答：推建看看二里庄石油附小的房子，还有皂君庙那边农科院附小的房子，还有双榆树那边双榆树一小或者中心小学的房子。有一点要注意，转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的，比如三四五年级接受转学生（在学校愿意接受的情况下）。后面的规划没问题。

提问：房姐老师 765万预算，不自住，只考虑保值增值。太阳宫VS亚运村VS望京VS朝阳公园这四个地方如何选？能指点一下您看好的具体楼盘吗？

回答：765万属于首付，还是根据自己的首付，认为自己可以买到765万的房子？（实际逻辑不成立，同样的首付，买不同的房子，因为评估和贷款素质的不同，最终能买到的总价并不相同）首付765万，预留25万月供，740可以买到1600 的标的，难点是解决贷款。太阳宫带学区亚运村回避望京可以朝阳公园只有棕榈泉符合1500区间

提问：房姐好，首房首贷，东三环呼家楼南上班，考虑通勤10号线或其它近地铁，两居品质些自住，总价在700左右，请房姐推荐具体小区。成寿寺的中海城或周边可以考虑吗？

回答：中海城除了自身品质还行，周围的环境实在有点糟糕，楼凤多。可以看下苹果社区南区、风度柏林、首城国际。位置和居住品质会更好

提问：以后请叫我羽桐提问: 房姐你好，新人首问。北京女单身30 。名下指标占满苦于不知如何调整。名下3房，家长单身名下1房。情况如下： 1、郊区密云2000年6层砖楼1套120多平米，位置临河边，单价估计现在1w6～2w，房子装修比较老了目前出租中月租2k多。 2、房山大学城北地铁沿线80平米新房，目前房价4w ，月租4k。 3、海南1套65平海景房房价1w5，月供5k，暂时没租打算租给做旅租的。 4、家长名下房子自住，位于密云。工作在海淀，年收入50 ，手里存款60，北京限单身2套，之前想换公司附近的房子，但是苦于没有指标。家里老房单价低涨价慢。新问题：密云目前妈妈名下房产自住不能卖，海南大概也是自主一年大概4个月。目前两种想法与母亲置换。卖老房空出母亲首套二贷的指标。灵活资金300w 方式二。自己名下两套全卖大概600w。自己空出首套二贷。如果是建议方式二直接首付贷款方式还是全款抵押操作更好。投资选望京还是海淀（目前清河上班租房）。有楼盘推荐么另外有什么办法捣鼓成首套首贷么。

回答：方式二，空出自己的名额，二套贷款很鸡肋，直接全款抵押。投资望京会更好，看下慧谷阳光、宝星国际、季景沁园、大西洋新城

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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