沙井海岸城新盘「沙井万丰小产权房」

从宝安区城市更新和土地整备局获悉，沙井海岸城项目共分五大住宅地块，分别为锦园（商品房 保障房）、珑园（回迁房）、玺园（商品房）、珺园（回迁房）、瑧园（商品房）。

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海岸城锦园：商品房272户 保障房216户！

据建设工程许可证显示，海岸城锦园包括一栋3层12班幼儿园、一栋33层的住宅楼（保障房）、一栋43层的住宅楼及6层商业裙楼组成。并将建有社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心，以及养老院共约1.2万㎡。

该项目建设用地面积约8959.75㎡，总建筑面积为77480.18㎡，计容积率建筑面积56302.52㎡，容积率为6.28。

据图表显示，海岸城锦园规划商品住宅有272户、保障房216户，其中商品房户型套内建筑面积均小于90㎡。而在停车位上，总户数488户，规划机动车停车位533个，车位比约为1:1.1。

另外，建筑高度8栋一单元99.45米33层，8栋二单元134.9米43层。套内面积小于90平，按照当前新房主流得房率73-75%来计算，最大建面应该为120-125平左右3房（概率小）或4房（概率大），加上常规户型89平3房，是否有2房暂不得知。

进一步来看，保障房216户，总33层，每层即6.5户，结合平面分布图来看3梯6户概率大；商品房有272户，总43层，一层即6.3户，与平面分布图有异，看最终官方公布。

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海岸城珑园：全为回迁房！

根据项目平面图来看，海岸城珑园共有两栋住宅及裙裾楼，总户数为623户，其中6栋分为3单元、5栋一座，全为回迁房。其中户型套内面积小于90平有316户，占比50.72%。

据主要技术经济指标表显示，建设用地面积14736.47㎡，总建筑面积为133975.40㎡，计容95644.32㎡，容积率为6.49。

建筑高度方面，5栋住宅总高129.6米40层，6栋住宅一二单元总高147.6米46层，6栋住宅三单元总高138.6米43层；以上住宅部分3楼均为架空层，14楼/30楼均为避难层。

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海岸城玺园：654套商品房！

据项目平面图来看，海岸城玺园为一栋3单元住宅，大概率为2梯4户分布。另外1-3F为商业，B1F有一垃圾中转站。

具体来看，海岸城玺园共654户商品房，其中户型套内面积小于90平有436户，占到66.67%，即2/3户型为小户型可能3房为主，1/3户型为大户型可能4房为主。

建筑高度方面，项目3栋一单元为149.2米45层，4层底商，13F/29F为避难层；3栋二单元为140.2米42层，4层底商，12F/28F为避难层；3栋三单元为134.2米40层，3层底商，12F/26F为避难层。

项目建设用地面积16225.08㎡，总建筑面积为148626.32㎡，计容建面为110489.39㎡，容积率为6.8。

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海岸城珺园：全为回迁房！

据项目平面图来看，海岸城珺园为一栋2座住宅，且全部为回迁房，大概率为2梯4户设计。

具体来看，海岸城珺园共有325户回迁房，其中180户套内面积小于90平占比55.21%。

另外，项目建设用地面积为7054.61㎡，总建筑面积为62094.22㎡，计容建面为44147.11㎡，容积率为6.26。

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海岸城瑧园：主力住宅地块！

由于项目公布信息较少，项目住宅分2栋11座，据分析可知，2A座为写字楼，1A/1B座可能为回迁房或保障房。

早期效果图与平面图有异

写字楼参数

2栋商品房

早前公布效果图与平面图有异，最终以官方落地项目为准。

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总结

01.万丰海岸城项目实际可售住宅部分仅有3块，开盘入市顺序大概率依次分别为锦园、玺园、瑧园。

其中，锦园或以小户型2-3房为主，且有一栋保障房，应为试水项目；玺园为一栋3座纯商品项目，户型或以3-4房为主；瑧园或是整个项目压轴之作，户型丰富，选择较多。

02.万丰海岸城项目是沙井目前已知最大体量商品房综合体，总建筑面积超过80万平，自消息公布以来关注度居高不低，刚需上车可以重点关注。

03.项目周边配套丰富，距离11号线马安山地铁站300米左右，同时自带14万㎡商业，周边1公里内有万科星城26.8万㎡商业、博林君瑞商业、沙井行色城、天虹商场等连成一片，形成沙井老城最大商圈。

04.从规划来看，万丰海岸城自带一所幼儿园、一所小学和一所九年制学校，教育配套丰富。

近期宝安教育局正式公布引入深圳外国语学校，形成“南有宝中，北有深外”的教育格局，故而深圳外国语宝安分校落户沙井的概率很高。

另外，去年年底就有小道消息称，沙井将引入深外（结合九年制教育用地规划图则，大概率落地此项目），而宝安中心区的“深外”新校被XX取代。

05.目前项目进度较为缓慢，预计年底将开放营销中心，2020年入市。至于项目入市价格方面，可参考周边二手房与新房价格，以及”深外学校“引入消息利好综合之下，大概率是沙井第一个破5万的新盘。另外，一期为试水项目，价格或低于后面二三期。

06.整个万丰海岸城项目剔除回迁房、保障房之外，商品房数量2000套以上，户型上兼顾刚需3房（2房是否有不清楚）和改善4房甚至5房，无论是刚需上车还是纯投资，应该是当前深圳楼市中一个不错的标的。

来源：房BOSS