郑州房市近期焦点问题集中解答在哪里「郑州房地产调控政策」

近期积累了不少读者关心的热点问题，主要涉及资产置换，这也是当下房产投资的主流动作。

今天房东俱乐部整理如下若干问题的解答给予公示，篇幅所限，背后思路不赘述，希望对读者有最新的思路启发。

1、请问泰宏阳光和苑一万九千多可以投资吗？绿化一般，旁边有都市村庄，拿不定主意。或者有其他好的推荐吗？有近一百万首付。谢谢！

答：泰宏阳光和苑位置还算不错，比起东区其他楼盘价格略低，但是这个楼盘孤零零的，如果你的钱足够富裕的话，不妨关注一下英地金台府邸，相对来说更靠谱一些。

英地金台府邸

2、自住花园路三全路花半里二室一厅房子，户型朝北、物业一般、地铁口，已经通过二号线，是卖掉换房还是留着呢？

答：这个看个人资金实力，如果有能力的话建议考虑卖掉置换一下，因为这个户型朝北，而且两房属于边缘化产品，可以考虑置换。

3、白沙片区永威森林花语，南三环永威城和绿都澜湾片区，你更推荐哪个？

答：这三个盘相比较更推荐考虑绿都澜湾。永威城相比绿都澜湾周边交通相对欠缺，森林花语相对较远一些。绿都澜湾在交通、教育、周边上有优势，所以比较下来推荐绿都澜湾。

绿都澜湾

4、白沙有什么可推荐的高性价比地铁盘？需求高层或小高层，白沙和绿博怎么取舍？

答：白沙能够看的盘主要是永威森林花语和亚新紫藤公馆。绿博值得推荐的盘是亚新美好香颂和融创观澜壹号，观澜壹号更远一些。如果财力允许，建议看下白沙的紫藤公馆和永威的森林花语会更好一些。如果考虑买高层或小高层更建议考虑白沙，毕竟离主城区更近一些。

5、有40万资金，想买房投资，郑州、港区、经开区、南三环哪个区域合适？请推荐个楼盘吧。

答：这几个区域相比较而言经开区优于南三环，南三环优于大港区，目前的资金情况建议看看管南片区，比如说鑫苑国际新城、绿都澜湾都可以作为重点考虑的楼盘。

6、金水一房，紫韵城一房，想定紫云府一楼，利率上浮20%，是否失去投资价值？需迁户口走接力贷靠谱吗？后期教育有无改观？

答：紫云府目前的价格是足够有支撑的，而且相对来说比较有投资价值。建议迁户口，迁户口妥当一些。如果负担太大就不必了，不建议接力贷。后期的教育即使没有明显改观，目前的楼盘价格、区位、地铁以及品牌也是足以支撑其价值的。

华润紫云府

7、迎宾3号的2室刚需房可以入手吗？跟融创珑府、碧源月湖对比呢？怎么取舍？

答：这三个楼盘相比较而言，融创珑府优于迎宾路3号，碧源月湖内购太多，稍微欠妥当，建议你先考虑融创珑府的小三房，其次是迎宾路3号的两房。

8、分析一下名门翠园怎么样，1.8万可以入手吗？跟建业花园里1.5万，民安北郡1.8万，哪个性价比更高？

答：从投资的角度来考虑，性价比上相比较这三个盘，翠园高于花园里，花园里高于民安北郡。因为整体来说翠园位于金水区，金水区北区的区位优于花园里的惠济区。另外翠园是双地铁，要优于花园里的单地铁。花园里跟民安北郡相比较，花园里的学位高于民安北郡。所以说这三个相比较，从投资角度来说，翠园的性价比会更高些。

名门翠园

9、有房自住，二套大三房保值投资用，1.4万碧源月湖，1.3万亚新美好香颂，1.5万建业花园里，1.6万正弘澜庭叙怎么选择？

答：这四个楼盘各有优缺点，碧源月湖手续不够规范，内购太多，有一定风险。香颂位置毕竟处于绿博片区，相对离主城区有点远。正弘澜庭叙目前价格已经太满了，性价比不是太高，花园里相对四个盘还有有一定优势，毕竟品牌、地铁、学校优势都相对均衡。建议考虑花园里更稳妥一些。

10、东区有一套89平小三房，现在想改善加投资，综合来看看好永威城三期，请点评一下该楼盘和推荐性价比楼盘，喜欢东区的居住环境。

答：永威城总体来说还是不错的，产品的品质是没问题的，距离地铁有点远。从性价比来说，绿都澜湾也是不错的选择，或者说以目前的情况看，性价比是高于永威城的。东区的性价比楼盘，考虑的话，可以看下英地金台府邸和华润紫云府，如果觉得价格高的话，还不如选择绿都澜湾。

11、刚需，百万首套房想买1号紫荆山和梧桐街间的新房，离地铁站步行十分钟左右，有学区更好，紫韵城，谦祥万和城，或其他盘求推荐！

答：根据你所说的情况，建议看一下华瑞紫韵城，相对来说位置更好一些，符合你说的离地铁更近一些。有学区的推荐你看一下绿都澜湾和永威城，毕竟地铁和学区是已经基本确定的。

12、投资120平三房，瀚宇天悦，正弘澜庭叙，美景麟起城，建业花园里，民安北郡如何取舍，有其他别的建议。

答：你所说的这几个楼盘首先瀚宇天悦可以排除，因为没有什么太大亮点。美景麟起城双地铁，但是户型整体设置比较乱。花园里占据品牌、地铁、学校三个优势；民安北郡在地铁旁边，旁边有惠济万达、惠济区政府，再加上后期有万科的助力。这几个楼盘有一定推荐顺序：建业第一、然后是民安北郡，然后美景，最后考虑澜庭叙，因为正弘澜庭叙的溢价已经不低了，所以放在后面。

建业花园里

13、工薪，60万，怎么在惠济区二手房（可出租，减轻房贷压力）和绿博区期房（品质高，分散投资）做选择。

答：更建议看下惠济区的有品牌近地铁的二手房，毕竟工薪族求稳第一，惠济区民安北郡和建业花园里的二手房，都是不错的选择，没有必要赶绿博的车。

民安北郡

14、想入手郑东新区的自住，看了海马5期，觉得两房太小、四房太大，想要环境品质较高的100-120平左右的，预算250万左右。

答：东区的房产如果出手的话，海马公园是不错的选择。其他方面你还可以考虑把英地金台府邸当备选，另外往南一点经开区的华润紫云府也可以考虑。

15、永威城附近环境好，价格低，路线也可以。周边有省实验小学。华润紫云府周边没有小学。配套也一般。该如何选择？

答：如果能力足够用，更建议紫云府，永威城周边实在是憋屈，离地铁也远。永威城所说的实验小学其实还没明确确定，只是有这么一个风声，具体落地还不能百分之百确定。最重要的是，大的区域来讲，管南区整体价值不如紫云府在的区域离东站更近。综合而言，钱够多的话，考虑紫云府，如果钱暂时有限的话，考虑永威城也是靠谱的。

16、有550万现金，目前东区内环一套房，想改善，考虑北龙湖四室，又不想按揭压力过大，选北龙湖边缘小高层精装还是核心位置毛坯洋房？

答：目前来看，北龙湖可以考虑的楼盘也就是核心区的荣盛，或者正弘单价不到3万的洋房，性价比还是比较高的。如果压力过大，可以考虑北龙湖边缘的小高层的精装，如果选择核心区的话，还是看看正商或者荣盛。

正弘瓴筑

17、现在有一套东区海马公园的二房，想投资再买一套，目前看中海马5期和港区的9号院，该选择哪个？

答：投资角度，不建议港区买，如果财力允许建议继续买海马，或者对比买英地金台府邸，因为相对海马英地的价格更实惠些。

18、目前的丰庆路青年居易还值得入手吗？虽然二手房一房一价，但我还是想问下，目前三十平左右二手房价位每平多少入手合适？

答：投资角度考虑，不建议投资青年易居，毕竟不是投资主流。如果实在心痒，建议可以看下价格，如果出手价格比中介低10%再考虑。

19、14年入万科城小三房，去年3月入绿都澜湾四房准备自住，8月买和昌湾景小三房，后两套有贷款，想卖掉万科因为不好租，可否？

答：单纯自住的角度考虑可以考虑置换万科城，单纯投资的角度建议置换和昌湾景。

20、纠结康桥康城九号院和永威城，主要考虑宜居学校和升值，康桥精装有学校、地铁，体量小区位差，永威毛坯有学校，区位稍好，但是地铁远，咋选？

答：更建议永威城，康城所在区域整体不如管南区域优势更强，从大区域和品质上讲更推荐永威城。

21、现有民航路地铁房多层双气二楼110平一套，陈庄街143平高层双气1套。现在需要置换吗？CBD商务内环的住宅前景如何？

答：多层无电梯的建议置换，143平双气带电梯的建议持有，可以重点考虑英地金台府邸和华润紫云府，要比环内的新房源便宜一些，而且性价比高一些。

22、碧桂园国控天誉和华润紫云府该如何选择？碧桂园天誉那块儿地发展起来得多久？紫云府附近小学，底商都不太好，但品质应该可以吧？

答：紫云府和碧桂园相比较更建议紫云府，毕竟紫云府离东站更近，目前虽然周围有一些干扰，但是以后都是寸土寸金的地方，这些工厂和环境上的一些东西肯定外迁，这些都是暂时的。从大区域上角度说，更建议紫云府。

23、卖掉白沙雅居乐国际花园的高层，买绿博普罗旺世理想国的洋房如何？主要是投资考虑，如果不买理想国，是否还有更好的投资方向？

答：雅居乐国际花园的品质一般，如果单纯投资角度考虑，建议亚新美好香颂和永威森林花语的高层，有自住要求的话建议考虑亚新的洋房，永威的洋房价格相对要高了。理想国距离远，要耐心地孵化，耐心等待。

亚新美好香颂

24、绿地香颂17000的价格现在入手合适吗？雁鸣湖片区以后的发展会如何，有没有更合适的别墅楼盘推荐？

答：方便的话更建议永威森林花语和亚新美好香颂的首层洋房，别墅的话考虑理想国的别墅，雁鸣湖的前景是有，但是现在来看稍有欠缺。

25、森林湖二期联排二手房和鸿园四期叠拼，考虑是全家老少住一块，买一个有院子的，现在能负担的总价是700万以下，面积在200平以上的，不知这两块那个好一点？

答：更推荐鸿园叠墅，鸿园相邻北龙湖，而且泰和、碧桂园已经有项目落户这个片区，总体来说这个区位优势更强一些，也可以从北龙湖的规划中得利。所以说从大区位来讲更推荐鸿园的叠墅。

鸿园

这段时间了解的鸿园片区近几年不会通地铁，规划上也没有优势，怕到时候买到那，周边配套发展一直起不来，这是家里就这一次机会买个大房子，怕出现问题，造成以后生活不便。

答：与上述回答接近，还是优先推荐鸿园，鸿园毕竟临近北龙湖，泰和、碧桂园都在这个片区有推盘的计划，可以助推鸿园所在片区，鸿园区域可日后可以享受北龙湖超级区的部分红利。

700万左右如果实在担心鸿园的话，你可以看下荣盛华府洋房不到3万的，还有悦龙台、正商善水上境的洋房。北龙湖的区域远远超过森林湖所在的地段。恒大、亚新、正商在北龙湖边缘首层的洋房你都可以看一下比较一下。

26、40岁，自有资金80万元，家庭稳定收入每年10-15万元，有购房资格，想投资一套三房的130左右的住房，观澜壹号、碧源月湖、鑫苑国际新城，该如何选择？

答：根据你的情况可以优先考虑鑫苑国际新城和观澜壹号，碧源月湖内购太疯狂了，开发商资金实力不足，具有不稳定性。你又是中长期保值增值的，所以推荐观澜壹号和鑫苑国际新城。

观澜壹号有地铁规划，区位也具有想象力，价格也不高。鑫苑国际新城是三环内地铁品质大盘，距离东区相对近一些，交房后即可享受踏实的租金，所以说这两个楼盘具体的取舍由你决定。相比较而言这些楼盘更看好观澜壹号鑫苑国际新城，观澜壹号和鑫苑国际新城相比较更推荐后者。

鑫苑国际新城

27、阳光城檀悦和紫云府哪个投资价值更好？阳光城檀悦优劣？中岳郦景湾和永威城哪个好？

答：紫云府强于阳光城，紫云府位置更好，华润相对来说更实在。永威城强于中岳，永威城品质、品牌、开发商实力强于中岳，教育也正在弥补，综合来说，都强于中岳。

追问：现在有人推荐长江一号，但看网上看到很多它的维权，可以买吗？港区的永威南越11500，带装修；豫发的白鹭园春晓10000毛坯的，哪个好？

答：不建议考虑港区楼盘，长江一号品质一般，不如永威城和绿都澜湾，建议把永威城和绿都澜湾作为侧重点。

28、永威森林花语和普罗理想国的叠墅，两个价格差不多都在500-600万，优劣势也都很明显：森林花语离市区稍近，但小区的居住环境不太纯粹，理想国基本上是纯别墅盘的社区，配套齐全但比森林花语远了7、8公里。综合考虑您有什么建议？或者除了这两个盘之外，还有什么项目推荐？抛开自住，哪个盘5-10年内的升值空间大一些？

答：相比较理想国更纯粹些，理想国是独立造城，教育、商业等配套各方面比较完善。位置而言两者都比较远了，再远一点影响应该不大。森林花语是一个小区，理想国则是一座小城，所以建议理想国。亚新美好香颂的洋房也不错，位置距离市区更近些。升值而言，长期来看理想国和亚新会高于永威，现在看永威的溢价略高。

普罗旺世理想国

追问：我是有院子情结的人，见到百十平的院子就走不动。另外，从投资收益的角度考虑，别墅升值空间怎么样？现在郑州400-500万的项目断档很严重，500万左右，有什么好的项目推荐没有？

答：理想国的别墅属于性价比比较高的，房产投资的话务必在大的改善区域内选择豪宅，目前北龙湖和绿博的大方向大区域内推荐理想国，如果只考虑院子的话，建议看一看永威森林花语和亚新美好香颂带院子的首层洋房。

29、高新区万科城五期房价1.3-1.4万房价怎么样呢？如果首付30%中一多半是刷信用卡，在上海工作，现在换工作，预计工作收入不会低于8500元，现在首付35.5万，月供4500多，刷信用卡付首付是否有挑战呢？

答：万科的房子可以放心，因为虽然价格比较稳定，但是他们的价格对于购房者来说也没有便宜可占。五期8号线通车会有一个提升的过程。建议不必刷信用卡，因为价格处于平稳期，没有必要逼得自己这么紧张。

追问：如果首付自有资金达到多少用信用卡比较好？我是河南人，这是首套房，会有接近3个点的优惠，优惠3万多，金九银十，怕以后赶不上末班车。

这个要结合你的收入情况来看。你的收入情况如果能够负担得起信用卡，后期也能承受一边还房贷一边还信用卡的压力的话也可以考虑。但是郑州房地产市场价格目前处于稳定时期，所以说没必要也不建议着急用信用卡套现购买。如果有后续资金再攒两个月也没有太大问题，当然这要看具体的市场情况。目前郑州房市是处于这么一段稳定时期，所以说不建议你刷信用卡套现，没必要太着急，可以再等一等。

30、名下有一套90小户型，买改善型150-180平，孩子两三年后要上小学，是买金水区二手房还是滨河新区康桥悦榕园还是华润紫云府？

答：如果投资的话更倾向于紫云府。孩子入学的问题最好是有关系，通过关系上学。如果没有合适的入学渠道可以考虑金水区二手学区房。也不是所有的学区房都是老破小，比如说英地、蓝堡湾还勉强可以。其实最好的方式是买新房，通过关系来入学。紫云府的区位要优于康桥，所以推荐紫云府。

31、准备要孩子，老郑大附近工作，家庭月入3万5。积蓄200万，可以走首套。市区二环内有两套100平的商品房。想买套改善大户型（家是外地），最近关注万科郑纺机的168小高层（470万左右）和正商善水180的高层（540万左右），该如何选择？

答：如果我是你，我会选择北龙湖，理由如下：

你本人毕竟已经在市区二环内有两套房源了；

北龙湖以后的发展明显优于南阳路；

北龙湖正商是精装交付；

万科郑纺机小高层也还是高层；

所以说整体来看如果我是你我会选北龙湖。

追问：现在出手正商是合适时间吗？还是在等待？

答：正商的不必太着急，现在买改善尤其是北龙湖这边的完全可以等一等，看看市场情况。

追问：最近去看善水有套单价3万的高层（16楼），其他楼栋都是31000 ，善水的这套随时会没有，想定，但又担心万科开盘性价比非常好（万科9月中旬开盘），又错过万科。以后升值空间正商会比万科好吗？现在出手会不会高位接盘了？后面会不会有更严厉的政策？

答：其实很难提前把投资完全计算清楚的，毕竟是优质区域优质房产，而且是有中长期有升值潜力的，没有必要把心态搞得太急太坏。可以从容一点，相信正商不会随时没有的，31000有比30000贵的道理。北龙湖相对于南阳路还是有区位优势的，所以更倾向于正商。整体来说这两个都是比较靠谱的楼盘。