东坝 发展「东坝北东南项目」

今年，朝阳新房供应量突然放大，让幸福来的有点突然。

在印象中，过往但凡朝阳供出来的住宅地块，都不太愁卖，甚至前两年还出现过秒光的情形，说明东部市场需求潜力巨大，无论刚需，还是改善，都有坚实的消费层。

不过，新项目多了，买房人选择起来不免纠结，不知该选哪个板块、哪个项目？

日趋分化的市场背景下，以及经过验证的增值幅度高低不同，即便在同一个区，选择板块也变得越来越重要，这直接决定了未来几年后，购置资产的质量有多大的想象空间。

如果放在朝阳，『小窝新房』建议主要看两点：

一是今年上半年北京楼市一波二手房的行情，哪个板块涨幅明显，能够排到区域中的前列，这是在同一个起跑线上最直观的比较，代表了板块的活性和潜力，里面蕴含着强者恒强的规律；

二是从规划和政府投入层面，既看现状居住生活的丰沛度，也看未来板块产业的导向和发展的前景，有官方明确规划和概念的板块，对房产价值是一种显著加持，能坐享“抬轿”之利。

按这个标准筛选，朝阳有新房供应的板块大概能有一个排序，那么东坝毫无悬念的位居前列，因此东坝今年冒出的新盘，自然拥有了热销体质，购房者真金白银的“投票”，说明了一切。

今年五月集中拍地，中冶力压一众房企拿下东坝一宗好地，延续著名产品系：德贤，命名：德贤御府，在上个月入市开盘后，获得市场持续追捧，成为淡季中的一道靓丽风景线。

我们借论坛之便，到项目案场观摩品鉴，领略了中冶对品质的坚守，以及在沉寂市场环境下逆势而上的成功奥秘。

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1、东坝从渐变到质变，不可低估的爆发力

无论现在，还是未来，东坝的变化都有目共睹，鼓舞人心，这大大激发了在此置业的信心。

东坝原本就是成熟的居住板块，积淀有20年之久，在2013年后开始步入高端居住区的行列，这里出现过单价10万 的大平层豪宅，也曾速销过4000万 的别墅，慢慢改变了生活的氛围和居住的圈层。

如今在坝河以南先行发展的片区，遍布高档小区和商业、公园、学校、医院等完整的城市功能设施，生活醇熟而便利。

近几年新增的东坝千亩湖公园、坝河休闲公园、坝鑫体育公园等绿化空间，衬托出良好的生态环境。同时金隅嘉品mall、东坝万达广场等大型购物中心，也为这里增添了繁华的气息和丰富的娱乐休闲空间，显现出活力和生机。

最令人感同身受的是，东坝的教育在不知不觉中成为后起之秀，大量知名学校陆续进驻，垒筑了朝阳令人艳羡的教育高地。北京中学、人朝分东坝校区、东师朝、凯文国际学校、爱迪国际学校等公办民办汇聚，优质生源蜂拥而入，抬高了东坝的房租，也增强了置业的吸引力。

人大附中朝阳分校东坝校区

去年服贸会，东坝被划入金盏国际合作服务区，第二三里屯和第四使馆区成为新东坝的标签，再次刷新了人们对东坝的认知。

按照规划，金盏国际合作服务区占地12平方公里，建筑规模约1000万平方米，其中2.96平方公里被划入自贸试验区国际商务服务片区。重点打造：第四使馆区、第二三里屯、国际组织聚集区和国际配套服务区，是北京对外交流和提升消费的新增长极。

就在上个月底，北京四区列出国际消费中心城市建设“任务单”，城市航站楼建设纳入《东坝地区规划建设方案》，未来将大力推动免税、退税政策落地，提高跨境消费比例，探索预办登机一体化试点，可见东坝有望变身为北京跨境消费的核心重地。

第二三里屯

有现在的丰盛，也有未来的期盼。德贤御府地处东坝邻近第二三里屯的优势区位，顺畅到达望京、CBD、城市副中心、首都机场等城市功能区，离在建的地铁3号线和12号线咫尺之遥，尽享便利和通勤的快捷。

项目东侧一路之隔是首都师范大学朝阳小学，地块南侧规划有中小学九年制教育用地，西侧约3公里有北京第一中西医结合医院和正在建设的北京安贞东方医院，生活配套保障无忧。因此，看好东坝是市场的共识，抓住新房机会，出手德贤御府显示了买房人的理性。

2、反其道而行之，小户型最懂买房人

今年新房供应结构出现的一个重要特征就是：大户型变多，小户型锐减。在朝阳就体现的更加明显，多数项目认为朝阳改善需求是主力，纷纷定位四居产品，但问题是，当都如此判断时，大户型瞬间增多，也加剧了局部的竞争和客户的分流，无形中拉长了销售周期。

从1-10月北京新房住宅分面积段供应占比看，80㎡以内的小户型供应同比下降了3.28个百分点；而去年同期90㎡以内的小户型，供应占比从56.99%下降到今年的33.21%。但反观成交量，小户型今年一直保持增长，供不应求的态势愈加明显。

德贤御府在产品定位之初，敏锐洞察出市场的走势和供应结构的变化，以丰富的小户型产品另辟蹊径，满足东部刚需刚改客群的需要，通过合理控制总价，提升户型的功能和使用性，为大多数买房人着想，提供低门槛的入手机会，错峰供应，差异化策略获得成功。

项目户型面积覆盖73-145㎡，从两居到三居、四居构成丰富，其中，73-75㎡的两居，功能布局合理，卧室空间舒适，尤其适合“上车”人群。样板间展示的89和105㎡的三居户型，各有特点，均为市场验证过的经典格局。

建面约89㎡三室两厅两卫，采用鲜有的子母门设计；南北通透，南向主卧面宽达3.4米，与客厅皆附带飘窗，观景与采光效果俱佳；独立玄关，半独立餐厅，双明卫配置，客卫干湿分离，L型厨房，操作台面充裕，还预留双开门冰箱空间，设计轻巧，功能实用。

另一建面约105㎡三室两厅两卫，户型三面采光，采用流行的大宽厅设计，尺度达6.35米，可震撼观景；餐客厨一体化，无视线遮挡，便于家人交流和家庭聚会使用，空间十分豁亮；双卧室朝南，除了主卧配卫生间外，相邻次卧动线靠近客卫，双主卧既视感。

精准的定位，功能强大的户型，让年轻的东部客群可轻松迈入朝阳楼市的门槛，坐享东坝红利和成熟氛围，热销自是水到渠成。

3、德贤系传基因，中冶坚守品质赢口碑

中冶置业在北京楼市，因当年德贤公馆而名声大噪，小窝哥曾多次去该项目参观，如今现房社区建筑景观美伦美观，已是南城的品质标杆，且这些年增值幅度惊人。

延续“德贤”基因的德贤御府为“德贤系”3.0时代作品，坚守品质，匠心投入，打造集“绿色建筑、科技住宅、智能家居、智慧社区”为一体的新一代绿色生态智慧人居。

在住宅建设上，中冶拥有授权专利36项，其中发明专利9项，构建了品质的“护城河”。德贤御府可选配中冶置业与清华大学联合研发的“适温适湿富氧”动态环境控制系统，提升舒适及健康性的同时，让每户平均每日节能约2.6度，整体电能节约率约25%。

德贤御府集合了智慧通行、智能安防、智能家居、智慧物业、智慧园区五大智能系统，以及适温系统、适静系统、适洁系统、海绵社区、绿色建筑、成长空间、全龄社区六大精工体系，实现高品质生活进阶，推动行业进步。

譬如，楼栋大堂内设置红外微波感应装置，联动解锁电子门禁，便利业主出行；项目增设AI人脸识别，无需动手即可完成解锁门禁、自动呼梯、车牌自动识别；小冶APP配置，可远程家居控制、灯光场景自由切换、手机空调控制，智能家居终端。

网络社区平台搭建，还能实现一键联络、一键报修、透明物业、社群互动、访客预约、在线缴费、电子信息发布系统、社区房屋管理服务系统等交互功能。园区内还配备有感应灯塑胶跑道、音乐园林、天使之眼等。

在社区园林上，“一门一院一环四园”的规划景观营造，通过礼仪景观轴、活力景观带、核心花园，合理布局从儿童到老人满足不同所需的活动场地和健身设施，构建全龄健康的室外活力空间。

据悉，项目还贯彻中冶“园区绿化无露土、园区能源无浪费、装修材料无污染”的三无绿色建筑、用材规范和理念，致力打造绿色节能住区，如此标准在北京楼市也是相当罕见。

在户内配置上，项目采用地板辐射采暖、90系三玻两中空的窗LOW-E玻璃，中充氩气，高性能保温隔热外墙、卫生间静音同层排水、厨房油烟平衡排放系统等，在同期新房项目中额外增配，显得尤为难得可贵。

今年发布的朝阳区十四五规划中，东坝地区浓墨重彩，属发力的重中之重，是未来资金、人才、企业的潮涌之地，也是楼市增厚价值，享受房产溢价的当红板块。不过整体来看，东坝住宅供应还是偏少，置业窗口期预判不会太长，应该珍惜当下，早下手为强。

北京楼市最新动态及小道消息

1、三次土拍：据悉三批次的地最快11月19日挂，太阳宫地块还没过地价会，土地检测报告也没出，地铁方案也没定，因此可能赶不上这次了。

2、望京养云：13日开盘当日，50%去化率。一批次土拍的时候，这块地是相当热的，树村之外最受关注的几乎，但人算不如天算，市场7月开始急转直下。养云要是能抢跑在9月开盘，数据能比今天好点。

3、中骏金辉未来云城，已开盘顺销，户型96-151平，预计均价5.5万/平，部分房源4.98万/平起！

4、碧桂园和世界，已开放110平米展示样板间，项目预计单价6.2万，涵盖50-155的一居到四居。

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同学们，一起期待好消息吧！