超2000亿 外资扫货中国商业地产 盘点PE巨头们的掘金史

今年以来，商业地产大宗交易不缺乏外资的身影。

年初，黑石便以71亿元大手笔收购大湾区核心物流园，今天，更传出拟30亿美元收购SOHO中国的消息。领展“低调”随后，以27.2亿元收购上海七宝万科广场50%的权益，32.05亿收购广州天河太阳新天地购物中心。6月，博枫又豪掷89亿元，收购上海悦荟等五个购物中心……实际上，这些PE巨头早已在布局中国商业地产，开启“买买买”模式。

但是，各路玩家打法不同，有的选择买后修复再退出，对存量商业进行盘活后，资产得以增值，获益丰厚；有的选择长期持有REITS，长线运营商业项目，维持稳定的现金流。不管如何，外资的进入为内地商业地产注入了一股新力量。

今天，我们选取五大国际知名的外资系资管平台，来看看这些PE巨头如何掘金中国内地商业地产。

01

凯德

不仅是开发商，还是资管人

凯德集团，新加坡企业，1994年入驻中国，凯德集团不仅是一家商业地产开发商，还是运营者、商业地产基金的资管人。因此，凯德也在中国不断购入商业地产项目。而在掘金模式上，凯德偏向于出售培育成熟的旧物业，继续买成长型的项目。

据凯德中国官网显示，凯德在中国40多个城市拥有或管理200多个项目，管理资产规模约2700亿元。

在商业地产布局上，凯德在中国内地的收购主要集中于写字楼、综合体、购物中心项目。其中， 2018年10月，凯德以128亿总价完成收购上海星外滩项目，更是刷新了凯德在华单个项目交易金额纪录。

而今年4月，凯德开始涉及数据中心、产业园板块，开启多元化买买买模式。凯德第一次在中国进入数据中心市场，便以36.6亿元收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区。紧接着，5月，凯德又以5亿元收购大连软件园公司股权，目标持有443652平方米投资物业。

在城市布局上，凯德集团中国区及投资管理总裁罗臻毓表示，凯德在中国聚焦以北京、上海、广州、成都、武汉为中心的五大核心城市群。而凯德也在谋求轻资产转型，变轻后的凯德还能为内地商业地产带来怎样资管想象，值得期待。

02

基汇

化腐朽为神奇，玩得起“不良资产”

基汇资本，起家于香港，2006年，以收购上海“东海商都”为起点，之后，便开始进军一线，疯狂扫楼。投资的范围横跨办公、商场、服务型公寓和酒店等不同的商业地产类别。

而旧商业，则是基汇资本的重点关注对象。旧资产有两个特点：一是价格低，二是改造空间大。

基汇资本通过买入“价值洼地”资产、解决资产内部问题并以改造、翻新等运营管理模式，让旧商业产生巨大的溢价。

回顾案例你会发现，基汇资本有“化腐朽为神奇”的力量，旧改能力值得拍手称赞。

2006年，基汇资本以9亿元收购上海南京路上知名的“烂尾楼”——东海商都。然后斥4亿元再设计改造，2012年12月，烂尾楼摇身一变中端时尚购物中心，基汇资本最终以24亿元将353广场成功出让。

2013年，基汇资本以26亿元接手西城都荟，随后，经过项目的重新定位与改造，到2017年，时隔近4年，领展以40.65亿元总价将其收入囊中，基汇资本获益近一倍。

2014年，基汇资本以58亿元买入北京盈科中心，当时的出租率为15%。基汇资本运用迷你社区的概念，把内部办公空间进行创意整改，出租率也提高至75%。2018年，愿景明德以105亿左右的价格买下盈科中心，价格暴增72%。

除了上述改造项目以外，还包括上海仙乐斯广场、广州东方宝泰购物广场、上海浦汇大厦、北京Hotel G 、北京万国公寓等，通过“买便宜的楼—包装—高价卖出”的模式，基汇资本在内地商业地产上掘金不断。

03

黑石

“买入、修复、卖出”屡试不爽

美国黑石集团，全世界最大的独立资产管理机构之一，被誉为“华尔街PE之王”，中国商业地产的老朋友。

与基汇资本掘金三部曲相似，黑石从始至终都在贯彻“Buy- Fix- Sell”的投资策略，即寻找投资项目、持续运营、再高价卖出。

2013年，黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团，而到了2016年，万科以近130亿元收购印力96.55%股权，这一进一出让黑石赚得了丰厚的收益。同样，2008年，黑石以10亿元买下上海调频壹广场，一年后，净赚4.6亿卖给了新世界发展。

修复再卖出，黑石也在不停地买入。从2018年开始，黑石加快中国商业地产的布局，其中，对物流仓储板块特别关注。今年1月，黑石从富力地产手里拿下粤港澳大湾区最大物流园区的多数股权收购，交易规模约71亿元人民币。

当然，黑石中国的布局不止物流板块，在IDC数据中心、商办写字楼、购物中心、公寓甚至停车场板块，黑石出手都非常迅猛。近日，彭博社援引知情人士称，黑石拟以30亿美元估值收购SOHO中国，如果接盘成功，又将为内地商业地产增添一项大手笔投资。

04

领展

重视回报率，布局偏谨慎

领展同样起家于香港，是亚洲规模最大的商业地产REITs。2015年，领展进军中国内地市场，主攻写字楼、商业物业。据领展房地产官方数据显示，其物业组合估值为1990亿港元，其中，内地零售商铺和办公司物业分别占11.7%、3.1%。

作为REITs管理者，领展会将增值的收益分配给投资人。而领展主要通过资产管理、资产收购和资产提升三类业务实现收益和资产规模持续增长。

收购的商业地产是否有增长的潜力，是领展考察的关键。因此，在内地掘金布局上，领展更偏向于北京、上海、广州、深圳四大一线城市。在项目选择上，领展更关注区位优势和高出租率。

从收购北京欧美汇购物中心到深圳新怡景商业中心，不难发现这些项目大多数位于城市CBD中心，人流密集，周边消费氛围良好；近轨道交通，出行便利，覆盖客群广；中高端为主，国际品牌租户占比高……

而今年连续拿下两大项目，毫不例外，高出租率吸引领展投资目光，太阳新天地租用率约70.3%，七宝万科广场商场租用率约为97.8%。最后，领展以27.72亿收购上海七宝万科广场50％股权、32.05亿元收购广州太阳新天地购物中心。

在领展“2025愿景”中，明确提出希望提升其它地区（尤其是中国内地）物业的占比，目标是内地资产占比达到20％。可以预测，为达到这个资产占比，领展在内地商业地产上的布局将再“提速”。

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博枫

89亿，低调变高调的华丽转身

博枫资产，全球另类的资管巨头，总部位于加拿大多伦多。2014年，博枫首进中国，以5亿美元收购中国新天地高端办公和零售街区股权，拿下瑞安房地产旗下上海新天地近22%的权益。

今年6月，博枫89亿元收购了位于上海、北京、青岛、西安、重庆的五个购物中心资产包，值得注意的是，上海悦荟项目前身为东海商都，上述我们也提到了，东海商都是基汇资本曾收购的项目，不难看出，这些巨头资本也在腾龙换仓。

据悉，截至目前，博枫在国内的房地产项目已经包括3处办公楼资产，总面积约11.2万平方米；3处零售资产，总面积约10.29万平方米以及4处工业物流土地储备，总面积超过31.79万平方米。据博枫官网介绍，其在中国在管资产规模达80亿美金。

写在最后

通过上述盘点，我们发现，国内商业地产正迎来一波外资潮。尤其是2015年，房地产 " 限外令 " 松绑，而中国经济发展势头强劲，外资企业又开始光顾内地，展开投资计划。据世邦魏理仕数据显示，2018至2020年外资在国内的大宗商业地产投资累计超过2000亿元。较2015至2017年间提升了6个百分点。

一方面，“三道红线”促使更多红黄档企业出售优质资产，对于外资投资企业，更有机会“捡漏”投资的机会。另一方面，全球房地产基金募资活动踊跃，海外投资者对中国一线城市资产的未来长期增长充满信心，且中国的城市更新、物流地产、数据中心等新兴投资领域蕴含巨大机会。不难推测出，今年下半年，外资将继续加仓中国商业地产，布局更加多元化。