一年涨出100万 朝阳500万上车盘断档 刚需怎么办

经过这一年的起伏，北京整体来说已经从套均500万涨到了套均600万。

我们最新的统计数据显示，北京的平均挂牌套均价约为607万。

朝阳的挂牌套均价已经达到了745万，海淀则为916万。

先从环线来看，以朝阳为例，两居最贵的在四至五环之间，主要是因为这个范围内集中了大量的次新、改善，像朝阳青年路附近改善型住宅都要800万左右。

四环以内的房子，以老房子、公房居多，单价高面积小，所以套均价格反而会更低一点

大部分年轻人，首套置业的上车价格，依然还是在500万左右，那500万在朝阳可以挑到什么样的房子呢？

朝阳区范围大，我们今天先梳理长安街以北的区域。

我们统计了全北京500万以下的二手房，在朝阳各个片区的房源分布。

图：500以下的两居 在各板块的分布

可售房源TOP10的片区有：东坝、红庙、国展、望京、酒仙桥、甜水园、团结湖、常营、安贞、石佛营。

我们把各片区分拆成两个大的范围：五环内和五环外。

首先看五环内，如果是考虑北面的话，安贞和惠新西街是可选择比较多的片区。

这两个片区基本以老房子或者大塔楼为主要住宅产品。

不过500万在这两个板块，依然还是无电梯的房子比较多，楼龄分布在1970-1999年，这两个板块的大塔楼今年相较于今年年初去年年底，大约有10%左右的涨幅。

但是没有电梯的板楼表现比较一般，大概也就涨了5%左右。

这个位置比较适合沿着10号线上班的人，不到500万还能买个两居室。

这个区域的优点是生活配套比较成熟，靠着奥森，平时休闲散步有个好去处，而且整体来说这里的生活比较安静，距离哪里都不太远。

缺点也是比较明显的，这个区域太成熟了，而且房子维护得比较一般，居住体验不好。

有些塔楼管理比较差，户型也不好。

楼龄也得挑一挑，建议大家考虑楼龄在1995年以后的房子。毕竟这个区域90年开始集中开发，1990年算是平均楼龄，稍微新点的话可以考虑1995年的。

像下面的这个户型就还可以，无电梯板楼，1999年的，不到500万。

望京和酒仙桥也有一些房源可选，主要集中在花家地、芳园里、酒仙桥X街坊这样的区域。

这些小区基本都是没有电梯的老房子，楼龄在1980-1990年之间。

这两个板块主要还是以次新为主的住宅产品，这些没有电梯的房子就显得更加弱势，未来发展空间非常有限，不是很建议。

继续往南看，四环以内，可选比较多的就是西坝河、国展、红庙、团结湖这些朝阳老公房社区。

如果一定要挑挑，我们可能会比较建议西坝河。

西坝河这个区域地理位置比较好，而且大部分西坝河开头的小区对口初中是清华附朝阳，虽然之前底子比较差，但经过清华附8年来的改造，上升势头比较好。

西坝河大部分小区都做了改造，改造后的小区环境不错，交通也非常方便，毗邻西坝河，挨着太阳宫，配套一流。

这地方的缺点就是房子老，基本楼龄在1985年左右，1990年后的房子屈指可数。

国展、红庙、团结湖三个板块基本上都是朝阳的大洼地，小区维护都不咋好，不是很建议大家购买。

在五环内，500万可能就是以无电梯老房子为主，产品大同小异，如果无学区，基本单价都在7-8万。

五环外的选择，从图中可以看到主要集中在东坝区域和常营。

北苑也有一些选择，但基本集中在北苑家园紫绶园这些老房子里。

图：500以下的两居 在各板块的分布

北苑的逻辑和望京有点像，都是次新集中的地方。在次新集中的地方选择老房子，不是一个很明智的选择。

往东可选比较多的有东坝、常营、定福庄等板块。

对于定福庄板块，本身这个地区城市面貌比较弱，朝阳快速路周边配套也弱一些。

五环外我们建议选择次新，如果是次新的话，最多的是常营和东坝。

这两个板块有一点类似，不仅地理位置类似，都在五环边上，而且从城市规划上也有一些相同之处。

首先都有地铁，常营地铁六号线，东坝地铁3号线（预计2023年开通）。

这两个板块的住宅产品类似，都是以保障性住房 商品房为主，东坝因为开发时间比较靠后，从产品上还多了豪宅的供给。

其次也都有商业配套。常营的龙湖天街人气非常旺，而东坝有金隅mall、万达广场、恒大城市广场三个商场配套。

虽然常营和东坝两个板块位置靠近、开发模式相似，但也有一些区别。

首先是常营相对已经比较成熟了，东坝的各项配套还在完善中，地铁也没有开，如果现在买，对于自住的客户还是比较难受的。

其次是东坝的规划规格还是比较高的，第二使馆区、金盏商务区、跨境自贸区都集中在坝河以北。

未来东坝是有自己的产业的。

这是区别于常营的最大亮点了。

不过发展预期高，带来的是发展周期长，需要耐心等待。

第三个区别就是东坝的住宅产品尚未定型，可能还会有一些新的住宅不断冲击东坝的二手房市场。

图：东坝规划图

那500万在东坝和常营能买到什么样的房子？

目前这两个板块好的商品房比较少，所以很贵。

500万想买商品房有点困难。

东坝的商品房基本要在600万以上，常营差不多也要在550万以上。

500万以下的基本上都是保障性住房，譬如限价商品房、一类经适房。

这两类房子楼龄都比较新，基本都是2010年以后的。

不过值得注意的是，常营的一类经适房基本都是2008年4月以后的，额外税费会比较高。

相比来说限价商品房的税费会比2008年以后的一类经适房便宜一些。

基本户型就是刀把户型或者纯南的两居，比较方正。

如果是在五环内选择，给大家三个建议：

1. 尽量选择有电梯的，维护还可以的；

2. 尽量选择1995年以后的小区；

3. 尽量考虑一下学区。

如果是在五环外，也给大家三个建议：

1. 尽量选择楼龄新的；

2. 尽量选择户型好的；

3. 尽量选择未来有利好的区域。