百万平米地块大揭秘｜莫奈花园 围棋打法 弗农小镇

谈判与构想

一

乘火车自法国巴黎往西，70公里，在塞纳河谷的山坡上，遇见吉维尼小镇。

1883年，春末夏初，法国画家莫奈乘火车经过此处，被景致吸引，遂定居于此。

这一年他43岁。他的人生另一个43年，都在吉维尼度过。

你一定已经听腻了，国内正浩浩荡荡的开发商小镇运动。大兴土木，一掷千金，有关经济的一切，似乎都远离诗意。

莫奈的小镇故事却是另一个版本。

他将一生对折，此生一半光景，都付诸吉维尼。在这里，莫奈画出了《睡莲》与《日本桥》。

一百多年来，吉维尼用时光封存着莫奈的艺术改造。当年，买下房屋之后，莫奈雇佣了五名园丁，养花种草，引进许多异域品种。在草木缤纷的莫奈花园里，开启了隐居生涯，并创立了印象画派。

吉维尼小镇在阳光下透出闲适与不以为意的美。如今，吉维尼是欧洲旅行团的重要一站，人人探究莫奈何以在此度过后半生时光。

始于莫奈，古老的小镇焕发光彩，最终成为聚集印象派画家的艺术岛屿。

游人心向往之，一座小镇重生。

二

环境改变心境。

为父母、为子女、买房、还贷、升迁、考级，没时间疼爱自己，更没时间能享受生活本真的平静。总有一天，要从名利场中退出，让生活回归纯净。

这看似简单，但也隐藏着较高的生活成本。

幸福的生活，要有优质的空气，阳光，水与花，也要有贴心的服务，人情味儿与俗世生活的生机勃勃。

上个世纪的吉维尼，坐落在巴黎以西，以僻静与自然受宠，成为巴黎都市人的心灵之地。它证明了大都市周边的魅力，野蛮生长，不可遏制。

一个世纪之后，都市愈大，小镇愈小。真理却亘古不变。人们需要从都市的节奏里跳出来，寻找新的吉维尼。

城市化进程不断加快，人心也加速慌乱，谁都只是历史进程中不足为道的一环，但如果有能力，你应该选择自己的轨道。

被称作安全感稀缺的中产阶层，如今，总忍不住去想十年之后的事。

假如人生侥幸，行至中场物质无虞，心灵无忧，上一代健康，下一代茁壮。是否可以远离都市战场，在生活和事业之间，划出明确分界线。

中国可有吉维尼？

法国吉维尼小镇

三

作为城市的建造者，开发商的嗅觉灵敏程度决定了城市的人性化指数。

久在樊笼里，复得返自然。谁是最准确把握这一心理需求的开发商？谁又有能力打造一个中国版吉维尼？

立于北京东北望，有地谓密云。密云，密云，云朵密于别处，有山有水有密云。作为北京最佳小镇主场选项，密云颇有吉维尼的身板。

北方第一个国家生态区，湿地面积、湿润指数和水体密度居全北京之首。北京最重要的饮用水源地，北京唯一不考核GDP的行政区，密云堪称一个逆城市化发展的特区。

密云人称，要像爱护自己的眼睛一样爱护密云水库。密云全境123条河流，其中84条河流可直接饮用。这里的水源涵养区内植被覆盖率72.3%，负氧离子含量高于市区40倍。

它像吉维尼一样预示着生活在此处，工作在别处的可能。发心于此，在此地，有开发商开始畅想新的桃源生活。

与父母、伴侣、子女一同生活在此，开门见山水，绿树周边绕。市区的车水马龙被过滤出去。工作日从高速开车四十分钟进入市区，休息日与家人进密云山中集市采购，去周边林地野餐，老人在自家庭院忙碌着花草。夏日到来时，孩子们在林地上度过夏令营，学习，玩耍，重现大人们的少年时刻。

北京万科，悄无生意地许下了一个宏愿，立足密云打造万科在北方的第一个小镇产品。万科北京区首刘肖，有志于为北京人带来真正的小镇生活，成为打造中国「莫奈花园」的那个人。

V盟生态大会

四

坐落在密云水库旁的弗农小镇项目，会成为北京万科全方位的展示平台，不仅向传统业务致敬，这个项目还藏着刘肖对新业务的最大野心。

它由北京万科收购中投发展而来。项目之前隶属于中投发展。初始项目最大的亮点之一，是它的天然资源。

早年，当地政府将这100万方地块交予中投发展时，涵盖了近60万方的绿地面积，比一个天安门广场还要大。

早年的协议显示，这100万方的地块总规中，60万方的绿地空间需由开发商做项目整体开发营造，但不得建造租售型建筑。

因为种种原因，这块珍贵的绿地，在中投发展手中未能得到兑现，然而对水源的保护动作却不容迟缓，当地政府在这60万方土地上进行了造林绿化工程。

过去近两年的时间里，这块绿地被种上了树苗，如今已初见气象，有蔚然之势。它们中的每一棵树都不可砍伐。

直到这个项目遇见刘肖。

一勺言曾独家报道，去年11月底，北京万科已悄悄入股绿城阳光，之后拿下其下辖中投发展的三大明星项目。项目之一，便是如今的弗农小镇。

有万科的朋友说，万科之所以看重这个项目，其自然景观是一大重要加分项。

项目配建60万方绿地，在北京，如此得天独厚的条件，实在罕见。

但难度也接踵而至。在政府要求下，此前遍布的树苗不可减少，而这与北京万科最初希望打造的项目面貌，有较大差距。

简单来说，万科拿下了这块绿地，但是似乎什么也做不了。

这里有一个小插曲。最初，刘肖及其团队以为，苗圃的栽种乃当地政府将其承包给私人所为，这在密云并不少见。要绿地先要收购树苗，鉴于无法判断数十万棵树木对方会如何出价，万科甚至下决心收购这家园林公司，不惜代价买回来，以此获得对绿地的自主权。

但这最终被证明是政府行为，树苗不可清退。

如何破局？北京万科珍视这样的土地资源，结合100万平米的项目整体规划，和当地政府多轮方案沟通与运营实力评估，最终双方达成一致。

北京万科向政府承诺，绝不砍伐树苗，数量一株不少，但会根据规划需要，进行部分树木移栽，保证已成型的森林公园气象。

弗农小镇规划图

五

从长期的拉锯中，可以看到，在密云做项目，生态大过一切。

在都市周边，这样的区域特质并不多见。你是愿意住在生态大过天的地方，还是GDP大过天？前者是理想状态，而后者是不得已的选择。

据一勺言观察，刘肖在北京拿项目，很有章法，一勺言愿意将他的拿地策略总结成「围棋打法」。

在寸土寸金的北京，公开市场拿地已成神话，并购项目难度水涨船高，为了不断炊，对一个城市负责人最关键的考核，当属项目拓展的能力。

何谓「围棋打法」？一勺言发现，自刘肖上任以来，万科在北京拿项目，对位置与周边均有延伸考量，他倾向于那些拿下后有连带反应的项目。

一夫当关，万夫莫开。如同围棋，落子不只顾眼前，而关乎大局，有围堵之势。拿下一个项目，其周边项目出路大打折扣，可一同吃下周边。

在北京万科，这样的「围棋打法」已经在多个项目开始奏效。比如弗农小镇的60万方绿地，在规划之后，你无法预知，未来还会有几个60万方。但方向与态度已经确定。

北京万科为何如此重视这块绿地？

原因在于，弗农小镇项目的使命，很大程度上要通过这块绿地去兑现。

如果说碧桂园的小镇强调科技，华夏幸福的小镇强调产业，融创的小镇强调O2O，那么北京万科的小镇，则在产业以外，更强调人与自然的生态共生，它回归了居住的本源。

从生态角度看，万科弗农小镇在密云水库南岸，其第一要义是在这个水源保护第一的地方，维护生态平衡。与许多同行不同，这个项目的建设与销售是第二位的，兑现60万方的大面积绿化养护、运营则是首要条件。

星空与营地

六

在万科，一个项目的定位策划都遵循一个行之有效的「storyline故事线」:找好对标模板，一以贯之，完整呈现。

弗农小镇的这条故事线就是法国吉维尼小镇，它们相同维度，相同生态环境，相同城市等距，相同小镇生活定位。

北万已经决定，以吉维尼小镇为规划蓝本，原版复刻12万平米的莫奈花园，沿袭其自然之美。

生态是这个万科小镇故事中最大的题眼。按照预定剧情，弗农小镇将成为北京万科创新业务最绿色的平台孵化器，成为北京万科V盟生态圈落地的最全面投射。

譬如户外营地教育业态。在北京，市区的孩子们，能够了解大自然的机会，少之又少。万科计划在此打造教育营地。在探险、极限运动、星空露营、农牧场、果园等方面，强化亲子自然艺术体验，也让孩子们增强户外生存能力。

在北京万科的创新业务池子里，户外营地教育，是「6➕X战略」重要一环。它考验运营，但是它最难的其实是找到一个最适宜下笔的地块。

弗农小镇彰显了刘肖麾下的北万构想，也将成为北万当下最生动的业务剖面图。

有理由期待，万科的V盟生态新标签，从密云生成。可以预期，郁亮版的万科将在多元化的路上一路狂奔，万科的未来身份清单中，不仅仅是开发商，还可能是教育提供商，生活服务平台，甚至冰雪运动大玩家。

一个面向未来、吃相高级的开发商理应更加立体化，最主要的标志之一是，它有愿意深度介入个人生活的意愿，在美如吉维尼的地方，吸引更多中产财富家庭触摸到小镇生活的本真模样，在那里留下自己与家人的故事。