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杭州绿城房地产集团「郑州绿城绿园」

来源： 2023-11-08 16:17:17

新绿园项目精装修专项调研

杭州绿城房地产开发有限公司

一、精装修住宅市场现状机发展趋势

（一）国际发展现状

（二）国内各城市发展现状

（三）杭州发展现状

（四）精装修发展趋势

二、个案调研和分析（精装修楼盘配置）

(一) 杭州项目

(二) 上海项目

三、结论和建议

(一) 本案精装修的定位

(二) 本案精装修的投入

(三) 本案精装修设计的介入时机

(四) 本案精装修的配置

(五) 本案精装修工程的的实施和管理

1. 关于设计

2. 关于图纸

3. 关于部品集成

4. 关于合同、招标

5. 关于材料定样和供应

6. 关于施工

7. 关于精装修样板房施工部位和施工时机

附件二：齐鲁•骏园“完全uni主义”精装修的具体操作

一、精装修住宅市场现状机发展趋势

（一）国际发展现状

精装修住宅在西欧、日本等发达国家已经非常普遍，一般整体水平达到70%、80%。据英国《金融时报》最近报道，在欧美市场，很多精装豪宅项目开始流行手绘地板——即先设计好图案，等地板铺好以后，再把图案手绘到地板上。这种安装定制的手绘地板，为房产贴上非常个性化的独特标签，被称为踩在脚底下的昂贵艺术品。

（二）国内各城市发展现状

1. 精装修住宅的市场占有情况

目前国内主要城市的消费者装修观念已经发生很大变化，逐渐接受了精装修产品，如北京、上海、广州、深圳等地，精装修已发展到较成熟的地步。在2005年中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化中心发布最新数据显示：

北京：北京新建装修住宅占到其总量的25%—30%，市中心新建楼盘的装修比例达到70%左右。北京市居民愿意购买精装修房的比例超过60%。不仅高档住宅大多选择精装，就连一些中档楼盘也开始尝试精装。可以说，目前精装住宅已经成为北京楼市的发展趋势。

上海：上海新建装修住宅占到其总量的35%。上海市中心装修比例从2002年的40%上升到2004年的70%以上，徐汇区全装修房的比例已经达到80%，中心区域的全装修房的比例也基本超过40%。在2005年，市中心新建住宅的全装修房比例达到70%以上，郊县区域的装修房比例为15%-20%之间。装修已经成为上海中高档住宅的发展方向，是上海房地产走向成熟的标志。

重庆：重庆城区新建装修住宅占到其总量的10％左右。

广州：广州新建装修住宅占到其总量的50%。

青岛：青岛新建装修住宅占到其总量的30％。

成都：成都中心城区装修住宅占到其总量的40％。

杭州：目前杭州精装修房源约1000套左右，占市场总量的5％左右。

2. 精装修的标准：

精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以下几种装修方式：

1. 部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。

2. 菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。

3. 一次精装修成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原装修重来。

4. 全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。

5. 目前的国内精装修成品房主要采取第2、3种。

（三）杭州发展现状

1. 市场概况，消费者认知和接收程度

目前杭州楼市推出精装修项目的有近20多个楼盘，但这些楼盘都不是纯住宅概念。其中一部分是精装修的小户型单身公寓项目，如天元西溪风尚、新青年广场、中浙太阳国际等；另一部分是精装酒店式公寓项目，如丁香公寓、钱塘沁园、华润西子中心、世贸丽晶等；剩下是精装办公项目，如金桂大厦、万新大厦、西湖金座、紫晶商务城等。这些精装房源因其户型面积小，总价低，去化速度较快，尤其受到一些有经济实力的年轻人和一些从事外贸、IT、设计等智力型个私企业老总的欢迎。市场接受度方面，根据中原地产对杭州第六届人居展购房需求的问卷调研，其中对室内装修这一块，接受毛坯房的占55.1％,接受简装修的占25.3％,接受精装修的逼近20％,占19.6％,是历届房展会最高。而影响消费者接受度的主要为质量、价格和个性化三个方面。

2. 关于杭州精装修纯住宅楼盘的体量

综观市场，杭州精装修纯住宅楼盘现可推算的体量为6532套（此数据不含阳光海岸的体量），除去不在新绿园项目竞争之列的经济型的新明半岛，市场上共计有精装修豪宅体量为1532套。而这1532户中，未售套数近1000户（实际数据为997）。这1000套房子的目标客户群相仿，都在寻求金字塔顶尖人士。随着阳光海岸的推出及钱塘江岸部分江景房顶层改作精装修，精装修豪宅在未来二年内的竞争态势将会愈演愈烈。

杭州精装修纯住宅项目列表

楼盘名称

开盘时间

规划套数

已售套数/剩余套数（套）

价格（元/平方米）

主力户型（平方米）

楼盘点评

新明半岛

2005.12.30

5000

一期：400/400

二期：未开

均价5700

140—180

精装修纯住宅中端产品

金色海岸

2004.9.7

569

一期：234/3

二期：105/1

三期：未开

均价22600

210-368

国际江景豪宅

倚天·盛世钱塘

2005.12.27

196（精装小户型）

196/1朝北，见不到阳光）

17000-18000

50—80㎡

7幢中的一幢为LOFT小户型精装修

通策·钱江时代

2004.7.30

约20

20/20

未定

300-600㎡

顶层精装修豪宅设私家泳池

西湖八号公馆

未开

40000（地价为25000）

100—220㎡

西湖边极品住宅（开发商为义乌本地企业）

观邸国际

2006.1.4

未定，预测为200套左右

二期一线江景规划为精装修

未定

200㎡以上

钱江南岸国际寓所

阳光海岸

未开

未定

据业界人士预测为精装修

未定

一线江景豪宅

新绿园项目

489

合计

6532套

（四）精装修发展趋势

1. 我国住宅装饰装修的形式多样性会长期存在

目前消费者既有表示只希望做精装修不做毛坯房，也有表示只做毛坯房不做精装修房，对比实力还比较相当，发达城市如北京、上海、广州、深圳的消费者希望购买精装修的比例也仅达到60%左右，其它内陆城市和二、三线城市的消费者精装修的意识还没有完成形成。

2. 精装修房发展成为市场主流的内外动因

1）国家政策

早在2002年，国家建设部就提出要在全国范围内推广住宅装修一体化，2010年左右全国将推广住宅装修一体化，全面取消毛坯房。

2003年，浙江省建设厅也提出了三五年内使商品住宅装修一次到位率达到30%-50%。

2002年《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划》等相关政策的指示，本市全装修住宅的建设目标是：2002年3万套(己落实32100套)，2003年10万套，“十五”期末，新建住宅基本实现全装修。

2006年8月初，杭州市政府转发的《关于推进杭州市区住宅产业现代化工作的实施意见》中，明确提出，2008年起，杭州新建商品住宅中，全装修房的比例要占到50%以上。

2）行业趋势

有关资料显示，精装修房在北京、上海、深圳及广州等城市的楼市产品中所占比重正以每年10％的增幅递增。目前，广州60%以上的新建楼盘都实行精装修，上海约为50%（2001年至2004年上海住宅全装修房占总开发套数的比例从0.58%上升到了40%，增长态势迅猛，徐汇、静安、黄浦、卢湾等市中心区域更是达到70%以上），而北京的精装修楼盘也达到40%以上，在这些城市中，销售最好的往往就是精装修房，可见精装修房在这些房地产发展较为成熟的城市已经显示出其优越性和广泛的市场接受度。

作为走在中国房地产发展前列的长三角城市，杭州的楼市近年来出现了成品装修房，并呈现出大受市场欢迎的良好局面。目前已有金色海岸、逸天广场、新明半岛等楼盘推出了精装修房。从市场反应来看，这种不同于毛坯房的精装修房，得到了广泛的支持和大部分购房者的青睐。这也说明杭州购房者的消费习惯在随着住宅产品的升级换代逐渐改变，变得更加成熟，更具有理性眼光。

3）市场认同

各方面的调查数据均显示在北京、上海、广州、深圳的经济发达城市，全装修房已被市场普遍接受（上海的接受程度已经直逼80%）。多次置业者、海归派、追求生活品质的家庭以及投资客户对于全装修房都有着旺盛的需求。

4）客户需求

从直接收益看，精装修可为业主节省大量时间，减少精力和财力的浪费；对开发商而言，由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的优质材料，为业主提供最佳性价比；从间接附加收益看，精装修房还能在很大程度上提高其投资价值，真正实现即买即住即收益，省却了毛坯房装修期的空置。

5）社会需求

减少二次污染和浪费。做到资源节约化，尽量减少材料资源耗用，走资源消耗低、环境污染少、生态能够良性循环的发展之路，才是开发企业所追求的发展目标。

6）核心竞争力

通过全面家居解决方案，能够加强开发企业的核心竞争力，扩大与竞争对手的差距。

7）发展时机

纵览当今发达国家的住宅产业，基本都是全装修交楼；现在，国内经济发达的大城市消费者对精装修住宅的市场认知度和消费能力的不断提高，精装修市场产业链、本身生产要素的逐渐具备和成熟等因素，已使住宅市场具备了推进全面家居解决方案的条件和环境。

3. 精装修房是住宅产业不可阻挡的趋势

精装修房是世界居住的普及形式，也是今后房地产开发的主导方向，是成熟客户和成熟开发商的共同选择。房地产开发行业由单纯的开发建设转向开发、建设、服务并重的局面，产品也由初级向高级提升，产业服务也由基础性向增值性不断深化。

精装修房在未来的变化主要体现在几个方面：

1）首先是“量”会进一步扩大，而且会加速的扩大。随着毛坯房装修显现出的种种弊端及部分消费者对毛坯房装修的厌倦，市场存在一定的需求变化。同时精装修住宅在资源节约、质量保证、环保等方面具有毛坯房不可比拟的优势，消费群体比例逐年上升。

2）它的区域性会进一步扩散，会由集中于中心城区向外发散，由发达城市向内地城市发展、向二线、三线城市发展。

3）是价位，随着市场的逐步成熟，开发商资源整合能力不断加强，装修房的价位会逐渐下降。

4）随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展，消费者参与度越来越高。

5）装饰装修行业的大组合。

在新建住宅中，精装修的比重会不断上升，在这种发展过程中，市场应该说会形成三类主要的企业：第一类企业就是有比较大品牌的企业，主攻方向配合房地产开发商做一次精装修。第二类就是比较专业化的企业，主要是根据各个消费层次进行个性化的二次精装修；第三类就是专业分包性的企业，有劳务分包，或者是有专项安装。

二、个案调研和分析（精装修楼盘配置）

(一) 杭州项目

楼盘名称

精装修成本（元/㎡）

室内部分

公共部分

点评

精装纯住宅

金色海岸

6000

ü 吊顶：英国BPB双层石膏板；

ü 门窗：德国旭格断桥隔热门窗系统；

ü 厨房：原装进口西门子SIEMENS嵌入式厨房电器，原装进口德国西曼帝克Siematic厨柜；

ü 空调：日本大金户式带新风中央空调；

ü 热水：A．O史密斯中央热水炉；

ü 洁具：德国唯宝、汉斯格雅兴、福络双人按摩浴缸、雅生龙头花洒；

ü 开关：德国吉徕

ü 墙面：上等墙纸

电梯：原装进口OTIS电梯；

定位国际江景豪宅，装修用材品牌明确，强调精装修工艺，用造名车的标准造房。

核心广告语——尽享人生

新明半岛

1100

ü 吊顶：客厅、饭厅、走廊局部吊顶天花配饰线，扫高级环保乳胶漆；

ü 门窗：美国黑胡桃木饰面防火防盗门，铝合金框配双层中空玻璃；

ü 厨房：人造石台面，整体厨柜（低柜及吊柜）、抽油烟机（方太）、煤气灶、消毒柜、碎骨机、连体洗盆、直饮水龙头及高级冷热水龙头；

ü 空调：客厅及餐厅采用嵌入式空调，卧室采用高档品牌挂机；

ü 热水：高档品牌热水器

ü 洁具：高档洗脸盆及冷热水龙头，配高级马桶

ü 开关：普通插座

ü 墙面：客厅、卧室乳胶漆、其余为面砖；

未定

精装修纯住宅中端产品，经济型。广州星河湾原设计团队打造。室内精装修材质品牌不能确定，样板房中厨卫品牌为一般的国内品牌，在宣传资料中常以“高档”二字代替。

核心广告语——完美生活新标杆

钱江时代

未透露

ü 门窗：德国旭格铝合金门窗

ü 橱柜：德国西曼蒂克

ü 洁具：德国VILLEROY&BOCH

ü 浴缸：法国HERBEAU

ü 龙头：德国DORN BRACHT旗下LULU

ü 床：法国CURVA TRECA遥控液压平衡床

ü 雪茄柜：法国LV路易威登，红酒柜：法国EUROCAVE

ü 瓷器、餐具：英国皇室瓷器，英国皇室银质餐具

ü 寝具：法国YUES DELOVME依芙德伦

ü 书房用品：德国MONBLANC万宝龙书房用品。

艺术长廊过厅，电梯厅装饰进口地砖、轿厢内铺设高档大理石

共推出顶层20席精装修大宅，347-632平方米

，楼顶设私家泳池。

邀请法国著名室内设计师尚博担纲精装修设计，提供5次与设计师面对面交流的机会，并有专业人士陪同考察世界住宅的机会一次。

该项目精装修是典型的救盘手段。

核心广告语——核心时代核心生活

观邸国际二期

2000—3000（暂定）

未定

二期规划为精装修江景房，还没最后确定。

戈雅公寓

设计费250元/㎡，成本2500元/㎡

抽油烟机、燃气炉、水槽：Boloni

消毒柜：安佳

冰箱：LG

浴缸：ARTO

台盆、淋蓬头：RETONE

坐便器：CASSINA、MOSO、KOK

洗衣机：LG

空调：科龙

墙面：刷乳胶漆

地面：地砖

楼梯扶手：铁艺扶手

样板房精装修档次一般，较为大众化，设计师自用发挥的空间较大，部分细节如厨房等不太实用，景观、外立面做好，形成准现房开盘对销售的促进作用大。

配置了新风系统，这对于沿路的房子尤为实用，降躁需要关窗，新风的作用尤为重要。

南岸花城

排屋样板房精装修75万/套（含设计费），套均面积200㎡，推算单方成本3700元左右

空调：NORICA、富士通

燃气炉、冰箱：西门子

抽油烟机：ARISTON

消毒柜：Blin

水槽：樱花

台盆：DURAVIT

龙头：汉斯格雅

浴缸：CASCADE、ROCA

坐便器：CASCADE

电器开关：AUPU

对精装修较重视，投入也比较大，但装修档次较为大众化，聘请杭州典尚进行精装修设计，从样板房看，水平一般的精装修单位与国际知名的设计团队相比，设计理念和处理手法等差距较为明显

绿城·桃花源

洗衣机：西门子

水槽：富兰克林、科勒

冰箱、抽油烟机、烤箱、消毒柜、燃气炉：西门子

台盆、马桶、浴缸：DURAVIT

龙头、淋蓬头：Hansgrole（汉斯格雅）

装修档次较高，古典风格，装修细节处理较到位，与千万豪宅的身价较为匹配。

翡翠城

1800左右

ü 台盆、坐便器、浴缸：DURAVIT

ü 热水器：松下

ü 龙头、淋蓬头：Hansgrohe

ü 洗衣机：西门子

ü 冰箱：华日

ü 热水器：松下

ü 水槽：Blanco/Moen

ü 抽油烟机、燃气炉、消毒柜：Ariston/Valenti

ü 微波炉：西门子

ü 橱柜：柏丽

ü 卫生间石材：欧亚米黄

ü 地板：兔宝宝，实木复合地板（定做）/柚木复合地板（定做）

ü 电器开关：西门子

ü 空调：大金

施工时间很紧（两个多月）很多细节还不到位，如：主卫台盆大理石台面边角位的处理，沐浴间玻璃墙仅用玻璃胶固定等。做得最粗糙的是不锈钢制品，焊接工艺较差，值得借鉴。

精装小户型

南都·逸天广场

1500

ü 内墙:厅，卧室：涂料为主

ü 卫、厨：墙砖，马赛克

ü 橱柜:科宝－博洛尼

ü 水槽:科宝－博洛尼

ü 油烟机：伊莱克斯油烟机

ü 坐便器、台盆、龙头:乐家

外墙:面砖，局部石材，涂料

电梯:合资富士达

一个集酒店、公寓、写字楼的复合产品，精装修品质在小户型中有一定的代表性。

银色港湾

未透露

门窗:塑钢、进户保安门

外墙:日本进口涂料、毛石

电梯：芬兰通力

装修质量不尽如人意，多项指标与合同不符。

中浙·太阳国际公寓

2000-3000

松下品牌产品全装修

电梯：观光电梯

外墙涂料：金属氟碳漆

太阳国际太追求外观、实用性不够。精装修品质一般。

绿都·泰富广场

800

精装修，配备空调等，卫生间、厨房装修齐全，需自购活动家具

地段优势显著，配套齐全，自住投资两相宜

绿都·百瑞广场

1000

卫生间、厨房装修齐全，配备空调等

外墙:赭色
梯:上海三菱（两梯两户/三户）

精装修品质一般

龙禧硅谷酒店广场

1000以上

ü 门窗:加厚中空玻璃

ü 厨房:海尔整体厨房家电

ü 卫生间:精装修，乐家卫浴/贝朗洁具

ü 空调:大金中央空调

大堂:酒店式大堂

该项目总投资3.8个亿，是杭州滨江一桥辐射范围下唯一的一个大型商贸综合体。精装修品质在小户型中尚可。

新青年广场

1000元左右

普通木地板

品牌空调

精装修品质一般，因临近高架，有噪音，销售情况欠佳。

瑞丰·格林

未透露

ü 卫生间、厨房装修齐全，需自购家具家电。

ü 中央环保清洁系统：美国碧慕

ü 橱柜:德国柏丽

ü 卫浴洁具:吉事多

ü 防盗门

ü 高级电脑马桶

ü 安装管道直饮水

富士达电梯

精装修品质一般

滨江新城市广场

未透露

ü 卫生间：普通马桶

ü 洁具CASERO

ü 空调:海尔

ü 热水器:海尔60升

ü 厨房：方太抽油烟机及橱柜。

外墙：面砖

木制门下端与地面接壤处有比较大的空隙，廉价的地板，粗糙的墙壁，卫生间的配套洁具也属低端产品。

紫晶商务城

2000元—3000元左右

ü 卫生间：科勒或TOTO二选一。

ü 松下小型洗衣、干衣机：松下

此楼盘只销售3层（19-21）自住房，每层20套，共计60套。精装修品质较好。

神州白云大厦

600

ü 内墙:白色乳胶漆
大堂:精装修
门窗:彩铝窗

电梯:东芝电梯

外墙:进口涂料

非真正意义上的精装修，显得粗糙。

钱塘·沁园

2000左右

ü 卫生间：高级电脑马桶，洁具（乐家）

ü 空调：海尔

外墙：面砖

电梯：东芝

项目整体为酒店式SOHO加纯住宅。精装修品质在同类产品中居上。

理想·碧云阁

未定

ü 卫生间：乐家洁具；

ü 洗衣机：松下（4.2公斤）

ü 热水器：海尔（60升）

ü 空调：海尔（1.5匹）

装修品质一般，临平主城区市民为主，多为2次置业。

新绿园广场

2500左右

ü 美国HONEYWELL中央智能化热回收新风系统

ü 芬兰恩似托卫生间地热系统

ü 日本大金空调

ü 法国圣戈班玻璃双层夹胶LOW—e玻璃

ü 德国丝吉利娅—奥彼门窗五金件

ü 韩国（株（IREVO电子门锁系统

ü 德国ABB灯光场景控制系统

ü 德国西门子家电

ü 德国SIEMATIC橱柜

ü 德国唯宝洁具

ü 德国汉斯格雅龙头

ü 移门：美国士丹利 500～600元/㎡

ü 卫生间石材：新绿园石材耗量35000～38000㎡，400多元/㎡（施工价）

ü 户内门，木制品：正大，乙供；户门钥匙为带指纹及密码形式

ü 外墙:Low-E玻璃、铝材和进口高档石材

ü 日立NPX型电梯1600/1400/2600 1.75m/s，2.5m/s，写字楼配8台电梯，电梯门厅点式干挂石材装修。

绿城集团首个在市中心打造的精装修精品楼盘。装修品质值得参考。

丁香公寓

小户型1800元,复式2500-3000元

ü 卫生陶瓷：德国进口---威宝

ü 龙头:：德国进口---汉似格雅

ü 橱柜：德国进口---西曼帝克

ü ＶＲＶ空调：日本合资---大金

ü 热水器：美国合资---史密斯

ü 开关：德国进口---吉徕

ü 可视对讲：韩国进口彩色液晶---三星

ü 门锁：韩国进口电子锁---泰琪特

ü 客梯：日本进口---三菱

ü 立面石材：紫点黄麻 580元/㎡，施工费300元/㎡

小户型精装修显得有点沉重，顶楼复式户型精装修刚动工，材质没定。

金桂大厦

2000

ü 电磁炉：西门子

ü 坐便器、台盆：DURABVIT

ü 龙头、淋蓬头：Hansgrohe

ü 热水器：A.O史密斯

ü 电器开关：Merlin Gerin

ü 电磁门锁：IREVO

ü 空调：大金

ü 新风：美国布郎

外立面采用高级外墙干挂石材和部分铝合金玻璃幕墙，窗户为彩色铝合金断桥双层中空玻璃，精装修大堂，品牌电梯。

楼盘定位较模糊，商住皆可的取向，导致既不宜商亦不宜住，精装修投入后对楼盘销售的推动和价格拉升并没有起到很明显的促进作用。比照周边项目，如果做毛坯房，销售利润会更好，精装修投入未能有效撬动利润。

广厦吉家

800—1000

配有标准厨房、独立烟道和管道煤气

18层以上为精装修，品质一般

华润西子中心

4000

未定

酒店服务式公寓以武林CBD地标之身份，据守武林商圈的钻石位置。

天元•西溪锋尚

800

门窗:全落地窗，地板：普通

电梯:德国蒂森电梯，

精装修品质一般，受年轻人欢迎

凯恩西湖金座

2000—3000

大金 VRV层式变频中央空调

其科材质品牌未定

电梯: 奥迪斯

精装修品质较好，有借鉴意义

万新大厦

小户型酒店式公寓：600～700

ü 橱柜：高档橱柜

ü 水槽：欧林

ü 空调：松下

ü 卫浴：台盆、坐便器、淋浴房品牌DURAVIT

ü 地板：普通复合地板

外墙:全隐框玻璃幕墙，

幕墙：东升（反映不好）

精装修品质一般，每套装修成本3万元左右（不含设备），套均建筑面积35㎡左右，精装修成本600～700元/㎡

世贸·丽晶城

2000—3000

未定

包括高档景观公寓、国际化写字楼、国际化商务公寓、按星级标准建设的宾馆以及精品商铺等。

(二) 上海项目

楼盘名称

装修成本

室内装修配置

公共部分

世茂滨江花园

未透露

ü 厨房：德国“POGGENHOHL”整体橱柜/“WHILPOOL”厨房电器/“KUPPERSBUSCH”抽油烟机及灶具

ü 卫生间：西班牙“ROCA”洁具/德国“HANSGROHE”瀑布花洒

ü 插座：“西门子”插座

ü 空调：TRANE独立中央空调机组.

上海三菱GPS－|||，

三梯二户的垂直交通设计

万科朗润园

未透露

ü 进户门：德国霍曼品牌

ü 地板：乐洋洋或菲林格尔实木复合地板

ü 涂料：多乐士

ü 厨房：美时厨柜

ü 卫生间：乐家卫浴/摩恩系列五金件/安洋木门/能率或林内热水器

ü 插座：西门子

ü 空调：日立或松下

海上海

未透露

ü 进户门：南洋木质防盗分户门；
地板：南洋实木复合地板；

ü 涂料：爱迪科乳胶漆；

ü 厨房：美时橱柜/林内燃气壁挂炉/伊莱克斯厨房三件套/弗兰卡水槽、龙头/亚细亚墙地砖；

ü 卫生间：亚细亚墙地砖/科勒洁具/阿波罗淋浴房；

ü 开关插座面板：松下；

ü 户内空调：松下智能变频户式中央空调。

城市经典玉墅

未透露

ü 厨房：SMEG抽油烟机/燃气灶具/不锈钢水斗/Anaheim碎骨机/诺迩厨柜；

ü 卫生间：TOTO系列浴缸/奥普浴霸；史密斯燃气热水器；

ü 开关插座：澳德奇胜

ü 空调：特灵家用中央空调；

古北瑞仕花园

未透露

ü 进户门：三好木门；

ü 柚木地板：三好、立丰；

ü 涂料：澳大利亚威迪；

ü 厨房：德国柏丽厨柜；旭格门窗／意大利原装SMAG电器／合资西门子电器。

ü 卫生间：国产科勒卫浴；斯米克、诺贝尔、冠军、亚细亚墙地砖；雷力士热水器；原装德国高仪龙头；

ü 开关：梅兰日兰、松下；

ü 空调：意大利RHOSS；

安亭新镇

未透露

ü 地板：上家/久家/环亚/福马；

ü 乳胶漆：红魔/立邦；木器漆：长春藤/百路得/欧龙。

ü 厨房：华帝灶具/方太脱排；

ü 卫生间：亚细亚/皇冠/冠军/诺贝尔/维多利墙地砖；

ü 冲淋房：贝蒙/康淋/协华；卡斯卡特/乐家洁具；汉斯格雅龙头；

ü 开关插座：西门子；

华府天地

未透露

ü 厨卫一线品牌联合：德国EBKE/Miele/Blanco/Villeroy&Boch/DomBrach/意大利Scavolini/美国DupontCorian/日本TOTO或同级产品

ü 户式中央系统：

中央空调：三菱电机或同级产品（VRV新风、新冷媒R410A）

中央除尘：美国BEAM或同级产品

中央净水：Canature（中、加合资）或同级产品

中央热水炉：Vaillant（德国）、CHAPPEE（法国）或同级产品

中央地暖：客厅、餐厅、卧室、主卫、书房均配备地暖系统，次卫（除佣人房卫生间外）配备散热架采暖系统。

ü 户内装修标准：

进口大理石、进口品牌地砖/墙砖、进口品牌石膏板、进口地毯、品牌实木地板、进口品牌乳胶漆等组成地面、墙面和顶面装饰，崩配备高级实木及进口门锁。

ü 外墙：裙房和主楼干挂巴西进口花岗岩“皇室金麻”，并采用外墙保温材料

ü 住宅公寓大堂、电梯厅：酒店标准室内精装修

ü 电梯：日本进口FUJITEC电梯

翠湖天地·御苑

同上

标准住宅单位：

ü 厅及卧室：

墙面及天花为高级乳胶漆/石膏板外涂高级乳胶漆、地面及楼梯铺设高品质柚木实木地板

ü 厨房：

墙、地面铺设玻化砖、天花为面刷白色高级乳胶漆吊顶

ü 卫生间：

墙、地面铺设高级人造大理石、天花为面刷白色高级乳胶漆吊顶

ü 阳台/服务阳台：

地面防滑地砖、外墙面为高级仿真石漆、天花为涂料

ü 佣人房：

地面为防滑地砖、墙面为白色乳胶漆

ü 佣人卫生间：

墙、地面分别为墙、地砖、天花为铝质吊顶

ü 外墙窗及阳台移门：

高品质电镀铝合金隔热桥外框，内镶中空玻璃

ü 冷热水管：

高品质铜管

ü 进户门：

高级实木防盗门

ü 电话线：

每户预留二条电话直线

ü 宽带网络线及端口：

光缆接至楼宇宽带机房，提供住户宽带网络接入，户内预留2个可同时使用的网络端口，并设置无线上网接受器

ü 有限电视/卫星电视：

小区中央接收系统同时提供有线电视至每户；预留卫星电视接口，待小区通过政府相关部门批准后开通

设施设备：

ü 厅：(二选一)

壁炉——开能

等离子电视机——松下

ü 厨房：

橱柜——poggen pohl

炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机——gaggenau

料理台——kuraray

纯水器——Pentair

纯水器龙头——Franke

双开门冰箱/洗碗机——kuppersbusch

水槽——Franke

水槽龙头——kohler

ü 卫生间：

卫浴洁具及配套龙头/花洒——kohler

LCD电视机(仅限1-2号楼主卫生间)——comemon

卫浴五金件——decorlux

配备地暖系统——Nexans

ü 工作阳台：

洗衣机及干衣机——Teka

热水器——恒热

洗涤池——闻洲

洗涤池龙头——AOLEISHI

ü 佣人卫生间：

卫浴洁具——欧诺

台盆龙头/淋浴龙头/花洒——PRONTO

卫浴五金件——KARLUX/T.C

ü 其他：

可视对讲系统——i-home

空调系统——采用“松下”的小型家庭中央空调

公共部位：

ü 外墙：巴西金山麻（SAHARS GOLD）花岗石/高级仿真石漆

ü 电梯：迅达客梯

ü 大堂和电梯厅：地面铺设大理石/花岗岩、墙面铺砌墙纸及柚木饰板

ü 信箱：大堂设不锈钢信箱

ü 保安系统：小区配置周界报警系统；所有住宅楼宇的首层、二层和顶层的门/窗的室内安装红外线探测器。小区花园、主要区域、出入口、地下车库、住宅楼宇入口和首层大堂及电梯桥厢内、会所大堂及游泳池以及儿童游戏区都配置CCTV监控系统，并连接至楼宇管理中心。每户单元配置可视访客对讲电话，并连接小区及住宅楼宇的各进出口大门；单元内均安置紧急报警按钮，连接至楼宇管理中心。各住宅楼宇的首层大门及地下室门厅进出门采用IC卡电子门锁，连接每户的可视访客电话。

ü 智能设备：小区设集中污水处理系统和垃圾集中处理系统；单元内预装煤气泄漏探测器，与楼宇安防中心连通。

三、结论和建议

从以上调研个案我们可以看到，基于每个精装修楼盘档次定位的不同，其精装修的定位也有一定的差异。对于那些在住宅精装修方面具有相当成熟经验的开发企业而言，精装修作为楼盘标准配置已成为主流趋势，将精装修作为产品的有力卖点促进销售打造产品和开发商品牌的楼盘，其精装修的设计、档次、用材、施工管理等方面都具有较高的水平。档次高品质好的精装修住宅的认可度很高，对于金字塔尖的消费人群而言，基于其阅历和人生经验，高档次高品质的精装修才能真正打动这类消费者，平庸和大众化的精装修反而会令客户对楼盘产生负面的评价和认知。从调研个案看，装修价格占房价比例视每个楼盘情况而定，一般市场的装修价格根据装修方式的不同，约占销售单价的10%—20%左右，高档精装修楼盘的精装修投入甚至达到楼盘售价的30％以上。

(一) 本案精装修的定位

就本案而言，精装修是产品的重要亮点，是项目的成败关键之一；在绿城开发项目中已有较多的精装修楼盘，积累了一定的经验，形成了良好的市场口碑；本案所处区域为杭州高档住宅楼盘的聚集区域，竞争楼盘高档次、高品位的精装修产品得到了市场的广泛认可和好评。有鉴于此，本案的精装修定位必须是高档、精致，在绿城已开发精装修项目的基础上有所创新和提升，具有实质性突破亮点的精装修产品，通过打造具有示范性和标竿意义的精装修高档住宅——精致豪宅，形成产品差异化竞争优势。

(二) 本案精装修的投入

通过调研和分析，建议本案精装修成本在2000元/㎡以上，精装修设计应适当考虑客户的个性化需求（如跃层一对一），建议推出几种不同风格的精装修方案供客户选择，对于跃层户型的精装修设计，客户与室内设计师的直接沟通是十分必要的。

(三) 本案精装修设计的介入时机

建造精装修住宅，首先要实施土建设计和装修设计一体化。土建设计方案确定后，装修设计单位就应提前介入，针对住宅套内的平面布置、设备及管线的位置，提出相应的装修方案图，两个方案相互补充完善并进行调整。重点解决土建、设备与装修的衔接问题，解决界面的联系，真正达到装修的标准化、模数化、通用化，为装修的工业化生产打下基础，改变土建、装修相互脱节的局面，使室内空间更趋合理。装修一次到位应在土建施工开工前，确定装修设计方案，由公司优选队伍，统一组织，采用工业化的集成方式加以实施。

(四) 本案精装修的配置

本案的精装修应以保证档次和品质，使精装修能真正成为本案具有竞争力的产品亮点为第一原则打造本案，按目前新绿园项目户均建筑面积约160㎡，参照新绿园广场已被市场认可的中高档次配置标准，精装修配置建议如下：

类别

序号

材料名称

品牌、产地

型号

单价（元）

数量

小计

备注

进

户

门

防盗防火分户门

广东恒福立

5578.00

1套

5578.00

甲供

防盗防火分户门锁

韩国盖特曼

2380.00

1套

2380.00

合计：7958.00

厨

房

厨

房

厨房橱柜

德国西曼帝克

43426.00

1套

43426.00

甲供

人造石台面

韩国三星

780.00

3.6延米

2808.00

厨房油烟机

西门子（德国）

4816.00

1台

4816.00

厨房燃气灶

西门子（意大利）

3404.00

1台

3404.00

厨房嵌入式微波炉

西门子（英国）

6159.00

1台

6159.00

厨房嵌入式烤箱

西门子（德国）

4499.00

1台

4499.00

厨房全嵌洗碗机

西门子（德国）

6196.00

1台

6196.00

厨房双门冰箱

西门子（韩国）

13000.00

1台

13000.00

厨房洗衣干衣机

西门子（中国）

4300.00

1台

4300.00

厨房星盆

佛兰卡（合资）

1200.00

1只

1200.00

厨房龙头

科勒（合资）

585.00

1只

585.00

甲供

厨房净水器

美国CUNO

1210.00

1只

1210.00

厨房墙面砖

亚细亚无缝砖

257.23

16.86 m2

4336.90

乙供

厨房地砖

亚细亚无缝砖

237.76

6.47 m2

1538.30

防水石膏板吊顶

可耐福

199.31

5.84 m2

1164.00

铝扣板

乐思龙

465.21

2.16 m2

1004.85

门套线

樱桃木实木

57.62

11.5 m

662.63

门套

樱桃木贴皮

423.36

1.4 m2

592.70

玻璃门

樱桃木贴皮

2009.95

2扇

4019.90

厨房大理石门槛

土耳其

794.43

0.35 m2

278.05

厨房铝片百叶帘

日本

192.00

1.4m2

268.80

甲供

厨房煤气报警器

星光

400.00

1套

400.00

厨房灯具

香港伟奥

60.00

4只

240.00

厨房开关面板

德国吉来

200.00

11只

2200.00

合计：108304.00

主

卫

主卫座便器

德国威宝

5950.00

1只

5950.00

甲供

主卫浴缸

德国威宝

5560.00

1只

5560.00

甲供

主卫面盆

3205.00

1只

3205.00

主卫面盆龙头

德国汉斯格雅

2642.00

1只

2642.00

主卫淋浴龙头

3052.00

1只

3052.00

主卫浴缸龙头

2163.00

1只

2163.00

主卫墙面大理石

土耳其

778.15

19 m2

14784.85

乙供

主卫地面大理石

土耳其

794.43

3.43 m2

2724.90

主卫淋浴房底座

意大利SM

1799.95

1套

1799.95

主卫面盆石材

巴西

1192.31

0.964 m2

1149.38

主卫浴缸裙边

巴西

995.55

2.36 m2

2349.50

浴缸镀锌角钢钢架

480.54

1套

480.54

主卫淋浴房玻璃门

上海耀玻

(含五金)

1006.97

1套

1006.97

石材墙面v槽磨边

7.26

40 m

290.40

镀锌角钢钢架隔墙

214.26

2.2 m2

471.37

主卫五金件毛巾杆

广东帝朗

177.14

354.28

主卫五金件卷纸盒

229.06

1只

229.06

主

卫

防水石膏板吊顶

可耐福

199.31

3.7 m2

737.45

乙供

主卫铝板

吉祥

135.04

0.945 m2

127.61

主卫排气扇

松下

400.00

1只

400.00

甲供

主卫排气扇出风口

杭州金盾

148.99

1只

148.99

乙供

主卫空调出风口

102.54

1只

102.54

主卫灯具

60.00

5只

300.00

甲供

主卫开关面板

德国吉来

200.00

5只

1000.00

主卫镜柜

樱桃木贴皮

1061.71

1只

1061.71

乙供

主卫玻璃门

樱桃木贴皮

2009.95

1扇

2009.95

主卫门套

樱桃木贴皮

423.36

0.84 m2

355.62

主卫门套线

樱桃木实木

57.62

10 m

576.20

主卫地漏

汇泰龙

46.00

2只

92.00

主卫铝片百叶帘

日本

192.00

0.36 m2

69.12

甲供

浴缸钢化清玻隔断

上海耀玻

374.84

2.74 m2

1027.06

乙供

主卫浴缸检修门

樱桃木贴皮

500.00

0.88 m2

400.00

主卫镜面装饰墙

上海耀玻

208.76

0.838

174.94

主卫面盆木柜

樱桃木贴皮

1515.15

1只

1515.15

主

卫

主卫门槛

巴西

1059.63

0.119 m2

126.09

乙供

合计：58435.00

次

卫

次卫座便器

德国威宝

2155.00

1只

2155.00

甲供

次卫面盆

2235.00

1只

2235.00

次卫面盆龙头

德国汉斯格雅

603.00

1只

603.00

次卫淋浴龙头

1978.00

1只

1978.00

次卫地面大理石

土耳其

794.43

1.91 m2

1517.36

乙供

次卫墙面大理石

794.43

12.3 m2

9771.48

次卫淋浴房底座

意大利SM

1431.48

1.23 m2

1760.73

次卫淋浴房

香港旭辉

530.00

2.6 m2

1378.00

次卫五金件毛巾环

广东帝朗

142.06

2只

284.12

次卫五金件卷纸盒

229.06

1只

229.06

次卫浴巾架

383.23

1只

383.23

防水石膏板吊顶

可耐福系列

199.31

1.2 m2

239.17

次卫铝板

吉祥

135.04

0.72

97.23

次卫排气扇

松下

400.00

1只

400.00

次

卫

次卫铝百叶出风口

杭州金盾

148.99

1只

148.99

次卫灯具

60.00

4只

240.00

甲供

次卫开关面板

德国吉来

200.00

5只

1000.00

次卫面盆石材

巴西

0.858

1192.31

1023

乙供

次卫地漏

汇泰龙

46.00

2只

92.00

次卫玻璃门

樱桃木贴皮

2009.95

1扇

2009.95

次卫门套

樱桃木贴皮

423.36

0.84 m2

355.62

次卫门套线

樱桃木实木

57.62

12 m

691.44

次卫配电木柜

樱桃木贴皮

2963.95

1只

2963.95

石材墙面v槽磨边

7.26

23m

166.98

镀锌角钢钢架隔墙

214.26

2.42 m2

518.5

次卫镜柜

樱桃木贴皮

1028.53

1只

1028.53

合计：33262.00

主

卧

主卧地面地板

柚木实木复合地板

507.69

16.5 m2

8376.89

乙供

主卧墙纸铺贴

美国进口

88.31

24.768m2

2187.26

主卧踢脚线

樱桃木实木

121.57

11 m

1337.27

主卧房门

樱桃木贴皮

2065.25

1扇

2065.25

主卧门套

樱桃木贴皮

423.36

0.612 m2

259.10

主卧门套线

樱桃木实木

57.62

10 m

576.20

主卧床头翻板暗柜

樱桃木贴皮

985.00

1组

985.00

主卧木制镜面暗柜

樱桃木贴皮

1769.52

1组

1769.52

主卧木制衣柜

樱桃木贴皮

3704.93

1组

3704.93

主卧开关面板

德国吉来

200.00

2400.00

甲供

主卧窗纱

国产

36.50

6.76

246.74

主卧窗帘轨道

国产

11.50

3.38 m

38.87

100

主卧石膏板吊顶

可耐福（双层）

155.29

17.4 m2

27.02.05

乙供

101

主卧异形石膏线

55.29

11m

608.19

102

主卧灯光槽

可耐福

199.16

2.18 m2

434.17

103

主卧灯具

2600*1

50*8

3000.00

甲供

104

主卧窗帘箱

可耐福

82.74

3.38 m

279.66

乙供

105

主卧墙面封平

120.36

10.263 m2

1235.25

106

主卧空调回风口

杭州金盾铝质

366.67

1只

366.67

107

主卧空调出风口

415.05

1只

415.05

合计：30306.00

次

卧

108

次卧地面地板

柚木实木复合地板

507.69

11.43m2

5802.90

乙供

109

次卧墙纸铺贴

美国进口

88.31

25.5m2

2251.90

乙供

110

次卧踢脚线

樱桃木实木

121.57

10.7m

1300.80

111

次卧房门

樱桃木贴皮

2065.25

1扇

2065.25

112

次卧门套

樱桃木贴皮

423.36

0.612 m2

259.10

113

次卧门套线

樱桃木实木

57.62

10 m

576.20

114

次卧开关面板

德国吉来

200.00

11只

2200.00

甲供

115

次卧窗纱

国产

36.50

4.22 m

154.03

116

次卧窗帘轨道

国产

11.50

2.1 m

24.15

117

次卧石膏板吊顶

可耐福（双层）

155.29

10.6m2

1646.07

乙供

118

次卧异形石膏线

55.29

10m

552.90

119

次卧灯光槽

可耐福

199.16

2m2

398.32

120

次卧窗帘箱

可耐福

82.74

2.115m

175.00

121

次卧空调回风口

杭州金盾铝质

366.67

1只

366.67

122

次卧空调出风口

500.31

1只

500.31

合计：18268.00

书

房

123

书房地面地板

柚木实木复合地板

507.69

8.86m2

4498.13

乙供

124

书房墙纸铺贴

美国进口

88.31

20m2

1766.2

125

书房踢脚线

樱桃木实木

121.57

9.1m

1106.287

126

书房房门

樱桃木贴皮

2065.25

1扇

2065.25

127

书房门套

樱桃木贴皮

423.36

0.612 m2

259.10

128

书房门套线

樱桃木实木

57.62

10 m

576.20

129

书房开关面板

德国吉来

200.00

6只

1200.00

甲供

130

书房窗纱

国产

36.50

4 m

144.00

131

书房窗帘轨道

国产

11.50

2 m

23.00

132

书房石膏板吊顶

可耐福（双层）

155.29

8.86m2

1375.87

乙供

133

书房异形石膏线

55.29

9.32m

515.30

134

书房灯光槽

可耐福

199.16

1.6m2

318.66

135

书房窗帘箱

可耐福

82.74

2.035m

168.38

136

书房空调回风口

杭州金盾

铝质

366.67

1只

366.67

137

书房空调出风口

350.95

1只

350.95

合计：14729.00

衣

库

138

衣库地面地板

柚木实木复合地板

507.69

3.55m2

1802.30

乙供

139

衣库墙纸铺贴

美国进口

88.31

9.5m2

838.95

140

衣库踢脚线

樱桃木实木

121.57

6.2m

753.73

141

衣库移门

樱桃木贴皮

2009.95

2扇

4019.90

142

衣库门套

樱桃木贴皮

423.36

0.68m2

287.88

143

衣库门套线

樱桃木实木

57.62

11.31m

651.68

144

衣库石材窗台板

啡网纹

162.29

0.6 m

97.37

145

衣库灯具

50.00

200.00

甲供

146

衣库开关面板

德国吉来

200.00

600.00

147

衣库石膏板吊顶

可耐福

155.29

3.55m2

551.28

乙供

148

衣库铝片百叶帘

日本

192.00

0.84 m2

161.28

甲供

149

衣库镜面

5mm银镜

175.7

3.01 m2

528.86

乙供

150

衣库窗帘箱

可耐福

82.74

0.6 m

49.64

151

成品衣柜

北京瑞时

3300.00

1套

3300.00

甲供

152

移门五金件

凯恩斯

300.00

1套

300.00

乙供

合计：14136.00

客

餐

厅

153

客厅餐厅地面地板

柚木实木复合地板

507.69

42m2

21322.98

乙供

154

客厅餐厅墙纸

美国进口

88.31

64.974m2

5737.85

155

客厅餐厅踢脚线

樱桃木实木

121.57

30m

3647.10

156

入户门基层

230.65

1樘

230.65

157

客厅餐厅石膏板吊顶

可耐福（双层）

155.29

42m2

6522.18

158

客厅餐厅异形石膏线

115.81

24m

2779.44

159

客厅餐厅灯光槽

可耐福

199.16

4.8m2

955.97

160

客厅餐厅灯具

2500*2

50*13

15只

5650.00

甲供

161

客厅餐厅开关面板

200

16只

3200.00

162

客厅餐厅窗纱

国产

36.50

14.32m

522.68

163

客厅餐厅窗帘轨道

国产

11.50

7.16m

82.34

164

客厅餐厅窗帘箱

可耐福

82.74

7.16m

592.42

乙供

165

可视门铃

1000.00

甲供

合计：52238.00

阳

台

166

阳台地砖

亚细亚

284.05

16.83 m2

4788.14

乙供

167

阳台墙面砖

亚细亚

284.05

9.324 m2

2648.48

168

设备阳台包柱

300.00

1根

300.00

乙供

169

设备阳台地漏

汇泰龙

46.00

1只

46.00

170

阳台石膏板吊顶

可耐福系列

199.31

2.45 m2

488.30

171

拖把池

圣妮拉

168.00

1套

168.00

甲供

172

砌体墙面腻子找平

18.07

78.354 m2

1465.22

乙供

173

砂加气门洞扁铁加固

9.94

6樘

59.64

合计：9962.00

设

备

174

中央空调机组/新风

大金

200.00

160m2

32000.00

甲供

175

地热

芬兰ensto

220.00

5.34

1174.00

176

水电工程

150.00

160m2

24000.00

乙供

177

防水处理

2000.00

1项

2000.00

合计：59174.00

工程直接费：406772.00元

综合费15%：61015.00元

工程总造价：467787.00元

每平方造价：2923.00元

说明：

1. 新绿园广场无热水器项目，其实际为城市供热管网，在新绿园项目项目的测算中需要增加锅炉的费用，以新绿园A.O smith口径计算：5368元(含安装辅材所有费用)。5368/160=33.55元/m2。

2. 地热的成本为新绿园三期映霞苑的费用，新绿园项目的费用中已明确无此项费用；

3. 水电工程的费用为新绿园放大的费用，其在新绿园项目中应该无此项内容；

4. 中央空调机组/新风 DAKIN因为新绿园为日本原装进口机，其数据偏大，按照新绿园口径，应该在185元/m2（销售面积）；

即：做到新绿园广场标准：

2923＋33.55（热水器）－1174/160（新绿园的数据）－15（空调的差价）－150（水电安装工程在总承包中列支）＝2784.84元。

(五) 本案精装修工程的的实施和管理

通过调研，我们也了解了一些精装修个案工程实施、施工以及工程管理等方面的情况，借鉴其他项目的经验和教训，提出以下建议：

1. 关于设计

ü 土建设计宜选用净模制，用模数空间包容部品群；

ü 土建设计宜选用定型门窗洞口系列。尽量避免使用刀把门，为后装房门、做门套提供便利条件；

ü 水、暖、气等设施管道系统应集中定型定位布置，竖向管道宜综合设计应固定在轻钢龙骨支架上，形成定型的预制管束，逐层吊装对接后包敷。水平管道可利用地坪垫层、吊顶布置，或采用布管矮墙连接管束中的竖管和后水箱洁具；

ü 强、弱电线路，最好采用独立的布线系统，以便维护、更新线路和增加、改变用电点位置，从而避免影响其他部品和装修面层的完好。

2. 关于图纸

设计图纸完成后，应向装修施工单位进行交底，说明施工中应注意的问题和技术要求。

1) 设计单位应向开发单位和施工单位提供以下图纸资料：

ü 装修施工详图（包括水暖电附属专业图）；

ü 设备部品清单；

ü 概算。

1) 开发单位应向购房者提供以下竣工图：

ü 套型（套内）平面图及使用面积；

ü 选材和设备配置使用说明书；

设备接口位置和接口图、套内面积；

装修设计图纸作为必备资料交给购房者，购房者对照图纸进行验收；

设备产品使用说明书及精装修过程图片光盘。

3. 关于部品集成

设计人员应了解材料部品的规格、式样和品质，以及生产厂家的加工能力和安装方式等，通过组合先在图纸上加以集成。尤其是厨房、卫生间的设备配置，必须通过排列才能确定空间的各种尺寸。对于非标准装修的部位，要进行尺寸实测。工厂加工，现场组装，要求装修设计为现场的快速组装创造接合条件，尽可能减少手工加工的环节。

4. 关于合同、招标

ü 施工单位的施工界面划分及施工协调是精装修工程管理的一个重点和难点，因此，建议在总分包合同在合同中最好能将想到的各项配合费用明确细化，以避免在后期管理中扯皮，减少管理协调的工作量。

ü 招投标阶段的技术澄清方面应对对图纸上面不能完全表达的施工要求给予文字的补充和明确。

ü 招标阶段对精装修材料的管理应注意：在样板房实施阶段根据设计师选型，对适合的品牌选择3~5家，通过材料招标确定；对于不能确定品牌的材料在施工招标阶段，采用暂定价格；投标阶段的送样应是整体材料的小样板，施工进场阶段的送样确认须送与使用规格接近的样品；施工样板材料的确认中，需要看到实际效果的装饰材料（乙供为主），须施工单位做样品确认。

ü 签订精装修工程合同时，不可预见问题应适当放量，留有互动余地，如：材料价格上涨，10％～15％幅度内怎么处理？超出此幅度协商解决方式？询标时应该有所涉及。在招标期间询标尽量做到细致，如部分乙供材料请施工单位考虑涨价因素，甲方可考虑投标单位采用材料市场价格浮动接受度。

ü 在合同履约保证金中约定考察过的、合同承诺到位的项目经理的到位率与质量保证金挂钩，确保工程的顺利进行。

ü 关于总分包配合费用：建议提醒分包单位在签合同时考虑总包管理费用，作出报价；甲方指定分包时让总包适当参与或征询其意见。

5. 关于材料定样和供应

室内精装修的材料相对“毛坯”房来说，其材料无论是从种类还是数量上，均成几何级数的增长，而如何从数量众多的产品中选择适合本项目的产品，将是一个漫长的比较过程，因此，需要从设计阶段对产品的定位档次有一个清晰的阐述。同时，由于精装修甲供材料众多，材料的采购、供应时机对于工程进度影响深远。基于以上认识，建议工程现场建议有保障的材料采供人员，予以保证工程的顺利进行。

6. 关于施工

ü 从调研情况看，总体感觉国有施工单位组织措施完善，资金实力较强，工作态度端正，总包单位的履约能力较强。

ü 精装修进场后，总包单位最关注的是精装修单位的队伍素质，建议在精装修单位选择阶段，总包单位应积极与与业主方沟通，适当参与或提出建议。

ü 施工期间因场地使用极为紧凑，总包单位对土方施工、基坑施工、地下工程施工等施工阶段应有专项场布方案。场平、场布一定要总体规划，分布实施。

ü 建议工程部在项目总体实施以前建模，提前发现将要面对的问题并有所准备（类似于工程建设过程中的样板，对于以后的工程管理中需要加强样板制度的贯彻执行力度）。

ü 以新绿园广场为例，其幕墙是大问题，施工进度严重滞后，严重影响后续精装修工程的施工，工序颠倒，施工交叉多，返工多，扯皮多；因此应控制住施工的关键线路，进度控制应有侧重点。从新绿园的经验来看，就是关键的工序出问题（幕墙材料供应及施工），导致交叉施工，协调难度增大。另外一个建议是，精装修最好能够在水、电通了的情况下进行，因为精装修工作面多，施工用水、用电非常麻烦。当然，安全要管好。

ü 相对于其它专业施工的标段划分，精装修工程的标段划分更具灵活性。理论上讲只要是个相对封闭的功能区域，就可以作为一个标段的划分，可以把一个楼分成几个标段。施工标段和界面的划分应在招标前明确。

ü 据精装修室内及公共部位六面体装饰面层对总包单位作专项施工做法明确，如木铺装地面、地砖地面与花岗岩地面可对总包地坪工作界面作不同明确，在建安招标前进行调研，明确工作界面，尽量在精装修单位进驻前提供较完整的工作界面。比较重要的时间节点作书面专项明确，如垂直施工运输机械拆除时间可能与大尺寸建筑材料（吊顶面板等）运输有直接关系。

ü 主体施工界面：做精装修前的工作应尽可能往前赶，最大程度的避免工作界面的交叉。

ü 工种配合：建议确定精装修单位后，由其负责精装修施工图，出图后，分解各单位工作界面和工作内容，安装单位按图纸施工。新绿园目前情况，理论上精装修单位出综合吊顶图纸，安装公司按点位做，实际情况是实际土建、安装等施工后形成较大偏差，按图纸施工有难度。

ü 成品保护：在招标前按照公司颁布的条例应予以明确，费用请施工单位考虑好，在合同中体现，作为专项费用列支。在招标过程中成品保护请投标单位作专项报价，按照集团精装修部《精装修成品保护实施细则》作为招标文件附件；要求精装修投标单位对现场工作面作详细踏勘（如部分工作面须搭设架子等），以减少后期现场协调及后期工程管理难度。合理安排工序及组织措施确保成品保护

ü 穿楼板洞、电器开关：建议不要预埋，规避实际施工风险。穿梁管、结构柱可预埋，管线盒预留位置应有一定余地。穿楼板洞、电器开关：建议全部不预埋，避免后续施工问题，电气尽量减少预埋。

ü 室内安装：新绿园目前室内管线安装做到表箱，由精装修设计单位负责，进户门外安装工程由杭州市安装公司负责。建议按这种方式操作。

ü 关于土建主体与精装修施工图的问题应注意图纸和施工速度的问题，考虑一定的提前量。

ü 监理公司：建议监理公司要找熟悉的，愿意配合工作的，能够较好发挥资料做好、现场旁站、文明施工，现场有问题及时汇报。

ü 建议脚手架做挑架。（要求在招投标及施工单位进场的施工组织设计中予以明确）

ü 弱电、新风：建议由精装修单位给出管线盒尺寸、位置，由专业单位负责。建议做成送风、回风管路处理不当，层高受影响，需要在土建施工前决策，避免以后梁的影响对吊顶层高的限制。配置新风系统对于沿路的房子尤为实用，降躁需要关窗，新风的作用尤为重要。

ü 地热：应慎重考虑，因为施工是带压施工，后期问题较多，而且不易区分质量还是其他原因造成。（该系统需要了解性价比构成、做的范围、交付客户使用后的客户反馈意见，是电热还是水热？，需调查），就调研情况看，上海、杭州大部分高档精装修楼盘中，并未考虑地热。

7. 关于精装修样板房施工部位和施工时机

本案精装修作为交付标准，建议精装修样板房设于建筑主体内，并考虑样板段的景观、参观通道等，与样板房建设同步进行，尽可能与销售节奏相协调，使样板房的促销作用和效益最大化。

应首先指导施工单位做出样板间，以引导装修工程按一个标准全面展开。样板间应以交付给购房者时的实景为主，以带个性化装饰为辅，真实地反映装修一次到位的商品房的内在质量。

附件：齐鲁•骏园“完全uni主义”精装修的具体操作

一、操作流程
１、装修流程：装修一次到位。
２、装修时间：由开发商统一组织，时间在土建完成以后购房者入住之前，不对购房者形成干扰。
３、装修设计及装修施工组织：

（１）过招标方式选择两家有资质、有实力、有信誉的家装公司（万德福、德泰）就双方约定签定合同，委托其作出每一种户型的几套可供住户选择的室内装饰方案，每个方案包括一系列可供住户选择的地面、墙面、顶棚、灯饰等装饰分项、方案预算，设计施工采用全包制。
（２）同时聘请一家饰顾问为业主和发展商提供全过程咨询服务和技术支持。
（３）业主参与设计，即挑选装修方案，并在结构安全允许和管线布局合理的前提下，由家装公司对方案作局部修改或另提装修方案并提供施工图，然后确定各装修分项的材料、色彩、纹样、预算，汇总成一份装修定单。将装修和装饰分开为两个阶段，装修风格简洁大方实用，着重解决功能问题。装修设计造价应和住宅本身的定位相适应，反映装修最新进展，使用新材料。
４、装修材料采购：由开发商统一组织对装修材料进行采购，避免选用对人体有危害的材料。可聘请专业机构对材料进行签定、监测。装修材料现场展示。

５、装修施工：建造全装修住宅，加快施工速度，保证装修质量。施工工期无特殊原因最多1个月。
６、装修监理：由开发商选定监理公司进行装修监理。物业公司配合现场监督。
７、质量验收：由开发商、家装公司、客户、物业公司和监理单位联合验收。
８、保修和维护：由开发商和选定的装修公司对所有购房者实行统一的质量保证和保修制度，并可和物业公司协商维护。合理界定开发商和购房者间的责任。
二、设计步骤与思路
（1）确定标准

配合开发商通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。装修的多样化，可表现在不同套型平面采用不同“菜单”的差异上，精选出具有代表性的装修方案，强调在同一档次上的统一性和均好性，同时通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。
（2）提供图纸
设计图纸完成后，应向装修施工单位进行交底，说明施工中应注意的问题和技术要求。
家装公司应向开发商提供以下图纸资料：
■装修施工详图（包括水暖电附属专业图）；
■概算。

开发商应向购房者提供以下竣工图：
■套内平面图及使用面积；

■选材和设备配置使用说明书；
■设备接口位置和接口图、套内面积。
装修设计图纸作为必备资料交给购房者，购房者对照图纸进行验收。
（3）指导施工
首先指导施工单位做出样板间，样板间应以实际交付为标准，以带个性化装饰为辅，真实地反映装修一次到位的商品房的内在质量。设计人员要配合开发单位、监理单位、施工队伍，对材料进行把关，现场解决在安装集成过程中的问题，确保装修按图纸施工。
三、装修标准
装修标准根据公司决定，暂定为四种不同价格，每种标准有不同的材料、风格设计的方案2—3款。
四、装修施工三部曲
第一步：厨房地面铺装、墙身、吊顶一次性完成，同时作隐蔽、暗藏式管道设计、设置管井等；

第二步：卫生间地面、顶棚、墙身、盥洗盆、座便器、标准化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷热水管等一次到位；

第三步：根据设计方案进行标准化全装修，直至交付给业主。
五、装修的环保原则
室内装修必须十分重视环保及防污问题。要在选材、施工用料方面坚持如下原则，具体由聘请的专业机构对材料进行签定、监测，并在营销推广中加以体现：
■选用环保型装修材料。
■选择无毒、无害、无污染环境、有益于人体健康的材料，宜采用取得国家环
保标志的材料。
■使用能改善室内空气质量的先进技术及设备。
■防止成品家具对室内造成的污染。
六、对各单位的具体要求
1、开发商
开发商应和家装公司签订合同，合同中包括全装修的套餐选择和标准装饰材料等内容。开发商和购房者应按照国家和地方的有关规定签订合同，并在房屋结构及设备标准中设置相关装修标准的内容。确立开发商为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。开发商必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和主要材料的生产厂家，并执行有关的保修期。
2、装修监理单位
装修工程监理的目标是：控制投资、进度和质量，强化合同管理和信息管理，协调各方关系。包括以下内容：审核装修合同、审核设计方案、审核设计图纸、审核工程预算、查验装饰材料和设备、验收隐蔽工程、检查工艺作法、监督工程进度、检查工程质量、协助甲方验收装修工程。工程监理单位对装修工程进行监理，严格执行每道工序特别是隐蔽工程的签字验收制度，以保证对施工质量的控制。
3、装修施工单位
装修施工单位应当遵循以下规则：
■采用的装饰材料不得以次充好，弄虚作假；
■施工不得偷工减料，粗制滥造；
■不得野蛮施工，危及建筑物自身的安全；
■不得损害居民和开发单位的权益；
■国家和地方规定的有关规范和规则。
装修施工单位应当按月填写单项工程汇总表，报开发商和监理单位，以保证施工进度。
4、家饰顾问
家饰顾问具体工作职责表现在以下几方面：
■装修常识的咨询；
■具体价格的把握，为具体方案提供市场数字依据；
■客户装修套餐选择的引导，特别是装修风格的建议；
■对家装公司的监督，主要是质量监督；
■针对具体每一套住宅，室内装饰的建议；
■全力配合开发商针对该计划的所有工作，并提出切实可行的操作建议；