天河区 旧改「城市荒岛」

沙河，一座房价3万 /平的“城市孤岛”，相比「天河北」，或许称其为「白云南」更加贴切。

“服装看沙河，沙河一涨全国涨”。

上世纪90年代末期，流行着这样一句话。

从“一块布做摊位”自发形成的市场，到华南三大服装批发集散地之一，沙河创造了属于自己的辉煌。

20多个服装批发市场、近2万个档口、日均出货量逾3000吨、平均每天20万的客流...

这台“造梦机”中，也充斥着逆袭的故事，走出了不少亿万身家的服装人。

来自全国各地的商客，穿梭在大大小小的商铺中淘货，相中合适的，确定好码数、颜色、件数，档铺小妹即刻纸笔飞舞开单，亮出付款码，通知仓库。

几十、几百件货物被装进写上了买家信息的黑色塑料袋，由拉货工人飞速送往物流点，等待装车发走。

服装行业的不景气，叠加疫情重击，似乎没有让这个地方沉寂太久。

“人、车、货”大战，仍旧在这里上演，一不小心，就会来个亲密接触。

虽然嘈杂，却能感受到人们为生活奔波的活力。

身处沙河，总是不自觉地恍惚。

往西是动物园，往北是白云山，隔着一条广州大道，就是繁华的天河北。

“得天独厚”的地理位置，却在广园东路，内环路，广州大道以及将士陵园的切割下，成为了一个“三不管”的边缘地带。

既没有天河“精英”气息，也没有越秀的深厚底蕴。

混乱的城市面貌，倒和位于白云山南麓的汽配城像同胞兄弟。

这里属于天河，却又不像天河——

即使隔着一条广州大道，就是繁华的天河北，但这里既没有整齐划一的高档小区，也没有高耸入云的写字楼。

房价，更是雷打不动的3万 ，妥妥天河、越秀、白云交界“洼地”。

｜来源：链家

拖累的，除了前文提到的产业落后、交通混乱，还有拿不出手的商业配套，不说像样的商业体，连稍微有点规模的超市都找不到。

当然，房屋状况也是一个很重要的原因。

遍地老破旧，楼龄超过30年的比比皆是。

即便如此，「3字头上车天河」这个噱头对于刚需而言，还是足够诱惑的，长期以来，沙河都是天河二手成交最活跃的区域。

｜来源：广州市房地产中介协会

除了上车门槛低，沙河也不是没有其他优势。

例如目前已开通的地铁6号线沙河顶站，可到区庄换成5号线，6站到珠江新城，未来还有11号线（在建）、26号线（规划）通勤加分。

｜沙河站尚未开通

除此之外，省一级的先烈东小学学位，也能算是一个加分项。

如果能够接受周边环境，沙河也是买入天河的一个机会。

当然，首选靠近地铁、有先烈东小学学位的，不过价格也会高出片区均价不少。

位于沙河顶站地铁口，楼龄较新的君华上域，目前业主报价4.2-5.7万/平（数据来源：贝壳），是这一带比较热门的楼盘。

刚需自住是ok的，但如果是投资，就要考虑清楚了，沙河短期内的面貌与配套难以改善，上涨的空间并不大。

不过，野蛮生长的沙河，也有一颗摆脱脏乱差的心。

今年4月，天河区白云山南麓（沙河）片区城市设计及控制性详细规划获得通过，定位为“云河芯 粤文坊”，打造广州数字创意·艺术专区，形成“两轴两组团”的新发展格局。

这标志着，酝酿多年的沙河片区更新改造即将启动。

其1.47平方公里的规划用地面积，以商住文化兼容用地（20%）、公共管理与公共服务用地（16%）、居住用地（21%）和道路交通设施用地（24%）为主，规划居住人口4万人。

从此前的控规图来看，改造之后，片区将在位于内环路东侧新增大量二类居住用地；北部，则新增了大量的商业商务设施用地。

这意味着，未来局部的拆建工作是不可避免的。

更得期待的是，片区的更新改造， 还将进一步优化和疏解沙河的交通问题。

除了现有的6号线，沙河还会推进地铁11号线建设，新增设26号线，整个片区形成3条轨道、4座站点，站点800米覆盖率提升至100%。

另外，水荫四横路、新家濂泉路南延段等9条道路也将打通或新增。

但是，一个现实的问题的是，无论是规划落实，还是交通的优化，都需要足够的时间。

撕掉“脏乱差”标签，沙河或许还要再等等。