当前位置:首页 >房产频道 >

大连升值空间大的地段「2020年最有潜力得大牛股」

来源:   2023-10-30 08:16:05

当下楼市发展千变万化,不同区域价格分化明显。经常有网友咨询某个板块,房价那么高了,还有潜力吗?我们要明确一个概念,价格围绕价值变动,但价格≠价值。


一个板块热不热,第一要看新房销量,这代表购房者对板块的认可;第二要看土地市场,这代表开发商对板块的认可;第三要看规划,这代表政府对板块的认可。


首先来看一下近三年,大连楼市板块供销排行榜。


前三名东港、小窑湾和体育新城,分别代表大连楼市三个时期的“头部”板块。从第四名开始,钻石湾、开发区滨海、大连湾、高新中心、金州机场新区等可称为“机会”板块。


数据来源:大连新峰地产


“头部”板块卖得好不稀奇,其他板块中有什么“机会”呢?


政府对钻石湾的投入有目共睹;开发区滨海,融创·海逸长洲独挑大梁,建7中分校,点式机会还是有的;大连湾,目前华润领衔,打重点学区牌,未来还将有品牌开发商跟进;高新中心,全大连年轻“荷尔蒙”最集中的区域,三发电地块成功出让,将区域带向新的高度;金州机场新区发展是个长线,看机场建设情况。


再来看一下2020年,大连销量前15名板块的销售均价。价格高的不一定卖得少,价格低的不一定卖得多,再次印证价格≠价值。


数据来源:大连新峰地产


最后,结合板块规划以及新基建,我们挑选出6个板块,重点解读未来潜力。


1


钻石湾,集亿万配套于一身!


大连基建砸钱最多的板块,非钻石湾莫属。


用一个时髦的网络用语就是“爷青回”。10年起伏,从80中(钻石湾校区) 恒远小学落地,到配套逐步累积,人口聚集,虽然目前板块早晚高峰堵车严重,但未来是光明的。


大连地铁4、5号线,大连湾海底隧道、光明路延伸工程、梭鱼湾专业足球场......受到这些利好的刺激,钻石湾迎来更多开发商进驻,房价已然直逼对岸东港。


东港会成为钻石湾未来的“天花板”吗?


在规划概念上,东港 钻石湾(梭鱼湾)=钻石港湾。在最新的大连城市定位中,人民路-东港是唯一一个城市主中心,作为承接成熟东港外溢的城市副中心——钻石湾,在学区 地铁两大利好的加持下已经释放了一些价值。


不过,这还远远不够,因为钻石湾未来还有更多土地等待释放。因此,政府一定要不断给板块“做加法”,才能在未来兑现其价值。钻石湾的地块多为70年产权,并且是南向海,未来的发展,将会有更多可能性。


目前,钻石湾在售项目以品牌开发商为主,项目品质都不错。值得关注的项目有:金地保利招商·星光照澜、远洋保利·悦和山海、万科金地·和风明月、远洋钻石湾·时代海等。


2


小窑湾,利好逐步兑现


大连动作最频繁的板块,非小窑湾莫属。


小窑湾规划效果图(仅供参考)


很多人认为,小窑湾的吸引力在于房价低,这种说法太片面。判断一个新区板块能否成长,关键要看它有无人口的吸附能力。


跟大连主城区相比,小窑湾走的是产业路线。在区域规划和产业落地上,小窑湾是很先进的。小窑湾商务区共设计21个功能组团(总部基地区、行政会展区、北部商业区、滨水生活区、艺术文化区、娱乐休闲区、金融区、精品购物区、滨海中心区、东部商业区、健康医疗区、体育休闲区、中央智创区、创智艺术公园景观区、居住区、港服配套区、航海主题公园景观区),每个功能组团区块都进行了建筑和景观风貌的设计,其中居住区只有4个组团。


政府领导班子在宣发上也十分给力,因此我们每隔一段时间,都能够在官方媒体看到小窑湾的最新进展。携手北京拟建大连版中关村,德泰进驻小窑湾核心地块创业园办公,金牌教育园区预计2021年9月将建成投入使用。


万丈高楼平地起,小窑湾未来必成大器。


因此,有居住需求的前提下,在小窑湾置业是不错的选择,但是区域的发展是一个过程,这些规划需要时间落地。因此,需要把眼光放得更长远一些。


目前,小窑湾在售新盘较多,并且去化都比较不错。值得关注的项目有:万科·未来之光|山望、旭辉·江山樾、金科金弘基·集美郡、金科金弘基·春暖花开、龙湖|金湾·天鉅等。


值得一提的是,2020年大连销售面积前五名中有三盘来自小窑湾,其中金科金弘基·集美郡最新推出110㎡洋房、100㎡小高层改善产品。


数据来源:大连新峰地产


3


大连湾,造城3.0,房价何时2.0?


区域价值提升三件套:土拍、学区、产业。这三样,大连湾都有。


振兴路大连湾段实景图


对于大连湾来说,华润“造城”是近几年板块启动的最大利好,拿地之后带动周边房价上涨。而重点学区的打造,将给这个区域未来的潜力埋下伏笔。


有产业的地方,就有人。大连湾街道南部区域,是装备制造业总装加工区和大型设备的主要出海口;北部区域则是临海装备制造业配套园区,为总装加工区提供生产加工配套服务。


与此同时,大连湾还将规划建设大件出运码头、路网、绿化等相关基础设施,推进科技创新,在石化装备、核电装备、特种船舶等产品的制造上实现突破,依靠自主创新,大力推进大型装备产品结构调整和转型升级,积极推进特色小镇的创建工作,打造“都市渔港小镇”、“体育休闲小镇”的名片。


大连湾的价值兑现,我们要看3个方面:


华润置地大连湾国际社区配套周水子小学 汇文中学投入使用后,重点学区的成绩对房价的带动作用。大连湾板块周边产业配套落实情况。未来土地出让情况。


目前,大连湾在售项目不多,但未来潜在土地供应量不小。值得关注的项目有:华润置地·大连湾国际社区、恒大港湾等,待入市的金地·湾和府也可期待。。


4


体育新城,何以支撑1.8万的房价?


大连地铁2号线北段,建设呼声一年高过一年。


很多人对这条地铁线给予厚望,目前虽然官方鲜有提及相关进度,但通过一些小道信息(去年的12月已经实现了213标段左线洞通),我们能够判断,目前这条线路的施工正在“按部就班”。


虽然对2021年底能否坐上表示怀疑,但2022年左右预计大概率能够运行。而到那个时候,体育新城的配套也将迎来集中兑现。目前中海·公园上城正在体育中心配套二期建设的小学、招商海德公园南侧正在建设的招商花园城商场,大概率会在未来2年内兑现。


目前体育新城的高层房价1.7-1.8万元/㎡,洋房价格2万元/㎡。


短期来看,预计2022-2023年,体育新城将迎来集中交房,人口聚集 配套落地,这将夯实板块房价,而未来潜在的地块会给刚需和刚改带来更多上车的机会。


长期来看,体育新城,其实是金州湾新机场商务区的先期启动板块之一,未来金州湾机场的建设也将对体育场有一定的辐射作用,当然,前提是看新机场的建设时间。


目前,体育新城集中了大连主力品牌开发商。值得关注的项目有:招商·公园1872、中海·公园上城、万达·体育新城、大华·公园世家、绿城·诚园。


5


东港,定鼎大连中心


近几年,大连发展的最成熟、位置最核心的板块,非东港莫属。



有地铁、有商业、有学区、有海景、有钱......全大连资源最好的区域,就是没有地了。随着中海拿下最后一宗70年居住用地,洋房卖到4万 ,东港的价格高度再次刷新了我们的认知。


所以对于仅存的几个70年产权住宅,有钱一定且买且珍惜。


对于公寓来说,自住首选“类住宅”产品,毕竟一部分高性价比公寓价格是住宅的一半,不限购,又能够享受学区,预算有限,却想住在大连CBD核心区的人可选。


东港未来能否有所突破?主要看以下2点:


东港教育集团的成绩,目前小学已经建到4小,中学也即将投入使用,这也侧面反映东港的人气在上升。中山区的教育质量还是有目共睹的,并且对于东港教育集团的投入也非常大,加上东港居民以高净值人群为主,对未来学区的发展还是看好的。作为大连核心区域,东港集中了全大连最优质的的资源,一旦未来大连城市发展有所突破,东港会是率先起势的板块。


目前,东港在售新盘,住宅项目稀缺,以公寓为主。值得关注的项目有:招商·臻园、保利·天禧、海韵华府、碧桂园·东港国际、碧桂园·望海中心、中海·东港、中海·海港城、中海·星钻、星光耀、凯丹公馆、万科·天地等。


6


甘西,潜力初显!


2020年底,地铁4号线正式开工。



大家对4号线并不陌生,经历多次“官宣” “爽约”,这条贯穿甘西的生命线,终于伴随由家村140地块的成功出让,正式落听。全长27.9公里、20站,其中一期工程为营城子-梭鱼湾,17站。


地铁4号线有多重要?它不仅将解决甘西板块的交通问题,也是换乘王线路。为来将与大连1、2、3、5(在建)、6(规划)、8(规划)号线路换乘。


甘西,只有4号线这一张牌打吗?显然不是!由家村140地块中包括TOD的打造。TOD是指:"以公共交通为导向的发展模式"。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线,然后以公交站点为中心、以400-800米(5-10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心,其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的"混和用途"。一条地铁线 一个中心,猜测未来甘西会是这样的打法。



今日的价格洼地能否成为明日的价值高地?我们需要看3大因素。


政府对区域的定位和规划:目前甘西还不是很清晰,看未来。招商引资落地情况:华侨城东方巴黎“达里尼”、N·PARK公园、科创新城等项目进展。人口外溢效应:人口流向哪里,哪里的价值才会兑现。


目前,甘西在售项目较少,但是由于价格较低,吸引了一波置业潮。值得关注的项目有:中海·牧雲山、保利·和府、碧桂园·熙山郡、国合·悦澜山等。


最后,甘西还有哪些机会?


一个价格洼地的“慢牛”要耐得住寂寞,而甘西的发展需要更多的耐心。由家村140地块将完成建设大连首个TOD的使命,革镇堡、大黑石夏家河、科技创新城、辛寨子等板块还有大量土地待入市。如果未来有自住打算,可以趁低价入手一套,短期内区域配套改善不大,但长期来看,这个区域未来还是有涨价空间的。

相关文章



TOP