上海85万的房子「上海外滩的房价」

这两天很多人都在说上海豪宅的事，说挂牌价达到了60万、70万的，还说成交量暴涨的！

我也是服了这帮人，这有点考验大家的智商啊。

明明我身边的人都在着急卖房子、保障现金流，上海熄火这几个月真正开工率0.02%（666家企业复工，但是上海其实有32万家企业），很多人的绩效工资，包括体制内的都是削减了至少30%以上的，那个上海国企绿地，因为疫情影响，债务也延期。还有近期号召DY、老师、GB领导等捐款，而且消息不能外传的。

之前也做过测算，上海每停工一个月，实际产值损失是3000多亿，3、4、5月不开张，那就是损失1万亿！

也就是说，上海都窘迫成这样了，还在这吹，不是考验大众智商是什么？！这是何居心啊！

挂牌价暴涨？实际是要求现款的多，折扣让利的幅度很大。

说什么汤臣一品挂牌价60万、古北壹号47万、翠湖天地41万，真是人有多大胆、房有多大产。一个敢说，其他人就敢传，我查了下消息源头，哎，圈子里小鱼小虾，就是那个一向吹牛批做抖音的，粉丝20多万的，就是这些人搞坏的。

反正吹牛不用负X事责任。

圈子里的中介朋友说，根本就没有这样的挂牌房源！

一个在浦东陆家嘴做了多年区域经理的中介朋友说，汤臣一品真实有价格在卖的，就一套431平米的，要价1.1亿。业主诚意出售，价格还可以再谈一下。

这样算的话，单价也就25.5万一平啊，即使考虑到户型、位置、装修差异，难道就有60万一平的吗？这差了好几倍啊！

这两年汤臣一品真实成交价基本在20万里外，好户型价位高一些的也就35万，怎么可能到60万一平。

你当我没看过汤臣、没了解过汤臣吗？

陆家嘴这位中介朋友还说，现在很多豪宅卖家开始降价了，要全款，开始着急了，像去年很多挂出来都是不着急卖，价格也不好谈。

再比如翠湖天地，现在单价基本上也就在20万左右（他们说41万了），新房也就在15万左右，但是因为限价，所以一开出来就被抢光。

也就是说，上海的豪宅房源，价格基本上还是稳定的，并没有出现所谓暴涨，排得上号的那些小区，比如汤臣、翠湖、融创外滩、滨江凯旋门、古北壹号这些，基本上挂牌价在23-27万不等，没有突破天际的。

事实相反，很多房东开始着急了，纷纷下调挂牌价，最高的一套房降了2700万！相当于打86折！其他很多降了几百万到上千万不等，降幅基本在5-15%不等。

成交量暴涨？事实是这两个月根本没交易，最近成交量也就两位数！

这些年上海房价涨了很多，中内环稍微置换下，总价都是1000多万的，所以，所谓豪宅，总价总归要5000万朝上吧，户型怎么的也得200平米朝上吧！

我们靠着这个标准来看看，上海豪宅，成交量到底怎么样。

克而瑞的数据，总价超过5000万的二手房，6月初这段时间成交了6套，哪怕把这个门槛向下降低到2500万，也就成交了12套！

那请问，上海一共有多少豪宅？上海一共有多少家中介公司和中介从业人员？恐怕都得以万、十万、百万来计算吧。

那么，这个6套或者12套的成交量，到底是怎么看出来是买卖火热、成交暴涨的？

有点睁眼说瞎话的感觉。

大家用大脚趾头想一想，4月5月大家都关在家里，就连银行、交易中心的人都不上班不营业，这交易量从何而来呢？

有人说，你看现在交易量起来了，新房一开出来就抢光了，环比增长百分之多少多少。

哎呀，就那几千套新房供应，也不看看这几个月需求的积压，都不够上海庞大的刚需人群塞牙缝的。

无论怎么说，一个事实是，上海无论是新房还是二手房，都是供小于求的，新房不用说了，偏远郊区的也不愁卖，二手房，好点的小区，能有个几套在卖的，已经非常不错了。

上海为什么出台严厉的调控政策，又是积分、又是摇号的？还不是那个要买1000多万房子的博士，摇了大半年都没摇上嘛~

不看基本面，天天玩数字游戏，侮辱大众智商，就是耍流氓！

上海最贵的房子是汤臣、是翠湖？非也

上海的豪宅是用来住的？非也

买上海豪宅的都是上海人？非也

上海豪宅涨，代表经济好？非也

上海最贵的新房，是位于闵行区的古北壹号，总价3.44亿，最高单价25万。这买的是圈层，古北国际社区云集日韩港台人士，疫情刚解封，什么宾利、莱斯莱斯等豪车排队出小区大门去买菜……

上海最贵的二手房，是位于原法租界、英租界等占地若干亩的独栋老洋房，比如近一年成交的华山路889号，总价8.5亿，单价75万，还有永嘉路洋房，总价2.5亿，单价64.7万！这些都是历史保护建筑，卖的也都是使用权，还要补缴土地使用款。

我之前单位就搞了个洋房别墅办公，据说投入了两三千万去做内部保护和改造，外观一律不准动。

老洋房为什么最贵？卖的是文化和地段。

上海的豪宅是用来炒的。

你说，很多巨贵的豪宅真的适合现代人居住吗？至少我了解下来，没人愿意住在这些办公室里、这些珠宝展厅里、这些文化传媒公司里，这些历史遗迹里，这些名人故居里。

包括很多滨江豪宅，也是频频更换主人。你仔细去看晚上亮灯率，越是大户型越是低密度越是临江一线的，住的人就越少。

汤臣一品卖了至少15、20年，就四栋楼，其中还包括2栋只租不售，现在还有很多没卖掉的，一年也就卖个几套十几套。从我读大学一直到工作都10年了，还没清盘。

豪宅的实质是啥？是有钱人融资工具、是收藏品、是一个身份和名片、是一个爱好。

有的房子挂牌1.3亿要卖，但是还有9000万抵押贷款需要还。

你没看很多网红、明星，哪怕花个几万块，也要租一套躺在窗边，打卡晒照片。

买得起豪宅的人，肯定就不是一套两套房。

而且，豪宅的换手率还挺高，我那个专做陆家嘴豪宅的中介朋友，就经常说，一套房子，3、5年内，竟然能在他手上成交2次！

过几年换一茬主人，人倒成了房子的附属品。

一直说，上海是冒险家的乐园，这些来自海内外的冒险家，在上海功成名就之后，就会置办房产地产。

前些年是外资高管、港澳台商人、私企大老板住豪宅，这几年突然都不行了，变成网红、明星住豪宅了，真是风水轮流转。

所以，买豪宅、住豪宅的从来不是上海人，而是阶段性的“成功者”。

还有一个事实就是，现在这波豪宅热，包括广州、苏州这些城市，近期豪宅也是频频交易，说明制造业真的不行了，很多资金都出来了，出于避险的需要，来大城市买豪宅，买资产。

恰恰是经济不好，豪宅才会热。

如果中产阶层都挺不住了，那金字塔尖的、坐头等舱的那些人，也要布局后路了。

听完这些，你还羡慕买豪宅吗？留言区告诉我。

作者：淘哥

▇ 先后供职于沪上几家主流地产及财经媒体，扎根上海足迹遍布长三角。关注我，一起财富升阶，分享城市化红利。

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