一房难求被逆转 上海学区房概念遭“狙击” 知名老破小房价骤降近三成 大量房源正在上架中

每经编辑：毕陆名

5个月暴涨43%之后，上海学区房要凉了？

自3月16日上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（以下简称《实施办法》）之后，网传上海知名老破小 双学位小区梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。

多年来，教育领域的焦虑直接传导到了房地产领域。

易居研究院对上海浦东大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域/板块进行分析发现，这三个区域/板块的价格在2019年较为稳定，而到了2020年尤其是二季度开始，浦东三林板块、张江板块开始出现价格明显上涨，同时市场开始出现一房难求、哄抬房价、预期不稳等乱象。

而黄浦区学区房则相对保持了平稳，究其原因，在小升初阶段黄浦区采取学籍对口升学，而浦东地区采取的是“户籍对口”政策，这意味着买到相应的初中学区房即可入学，而教育资源的不均衡令局部地区房价高热。

最疯狂的表现莫过于浦东梅园街道，建成于1985年的老破小由于对口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房价每年入学季之前都会迎来一波上涨，从未出现过跌势。

本轮上涨从2020年5月开始发酵，并在10月份开始猛涨，5个月不到，涨幅高达43%。

在学区房疯狂涨势的助推下，上海全市二手房行情也一路走高：2020年4月～2021年1月连续10个月保持2.4万套~4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月，此后121楼市新政叠加春节假期，2月份成交套数有所回落。

就在所有人以为学区房的疯狂还将持续的时候，上海市教委近日出台的一则新政却给上海的学区房浇了一盆大大的凉水。

3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（以下简称《实施办法》）。

根据新政：

委属市实验性示范性高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，原则上按人数比例分配到各区，分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。

“全覆盖”、“所有不择生源的学校”，意味着顶级公办初中和不入流的“菜中”，站在了同一起跑线——名额分配面前。而决定名额数量的，不再是区统考成绩和生源口碑，也不再是初中有没有亲爹（同集团高中），而是学生人数。

新政出台之后不久，3月19日下午，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范，“学区房”不实宣传，挂牌价格虚高等社会和老百姓高度关注的问题。

链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。此次承诺主要包括四个方面：

1.在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

2.规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者。

3.不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。

4.在信息发布中，不出现“热度排名”、“投资潜力”等用语；在经营活动中，不炒作、不哄抬房价，不扰乱市场。

上海市房地产经纪行业协会则表示，将进一步加强行业自律，推动市房地产经纪机构积极响应倡议，落实管理部门各项政策措施，守法经营，诚信经营，共同维护市场稳定，为上海房地产市场持续健康发展，作出应有的贡献。

“学区房”概念在上海遭遇了前所未有的冲击。以此前涨幅最大的梅园为例，有网友称《实施办法》出台前评估价为430万的房产，在新政出台后变成了370万，一夜下降了60万。

乐居网房产经纪人也爆料称，同样在梅园二街坊，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后立刻修改到699万。

根据上海链家的数据，几天前刚挂网的梅园三街坊的一套近47平米的房子，挂牌价825万，平均18万元一平。而多个在春节之前就挂网的梅园三街坊一套近30平米的房子，挂牌价728万，平均25万元一平米。前后对比，降幅接近30%。

微博上一位认证上海泽乐地产的顾问也表示，该学区房以前价格疯涨一房难求，目前逆转了。大量房源正在上架中……

易居研究院智库中心研究总监严跃进此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“新政策从教育资源均衡的角度出发，能够使得家长理性择校和置业，部分热点学区房后续确实会降温，或者说强势的地位会略有下滑。这也就体现为认购的溢价率会下降，相关购房成本也会下调。”

每经编辑：夏志坚 图片来源：中国基金报、每经app等

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