沈阳二手房几年免大税「主治考试工作时间年限」

本报记者 杜丽娟 北京报道

减税降费举措的实施除了减轻实体企业的税负外，也对房地产市场带来微妙变化。对于二手房交易，一个重要的变化是增值税免征年限的调整，沈阳作为二季度首个放宽增值税免征年限的城市，在个人住房转让增值税免征由5年改为2年后，其调整力度已与当前很多城市相同。

在房住不炒背景下，沈阳二手房增值税免征年限的放宽，是否会带动更多城市跟进，似乎也值得市场期待。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，当前二手房交易中，增值税及附加税是税种中税率比较高的一项，如果政策坚持5年免征增值税，客观上会使二手房的交易有所停滞。“在这样的背景下，沈阳调整增值税相关政策，说明有关部门已经开始从降低税费的角度，促进二手房市场的回暖，整体看具有很强的市场信号”。

早前，沈阳市房产局、国家税务总局沈阳市税务局发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，为消除新冠肺炎疫情对沈阳市正常生产生活造成的不利影响，减轻群众购房负担，满足住房需求，经研究，个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。

一位二手房中介告诉记者，目前二手房交易中的税费主要包括契税、增值税及附加税、个人所得税、中介费和印花税等内容。其中契税根据住房面积执行1%～3%不等的税率，个人所得税满足满五唯一条件后即可免征。如果交易不符合增值税免征条件，那么综合看，增值税及附加税是二手房交易中买房人最大的税费支出项。

“在增值税没有免征的情况下，目前大多数二手房交易按照5%的税率缴纳增值税，基数以购房成交价为准。假设总价300万元的房子，购房人在办理房本时需要支付15万元的增值税及附加税，这对购房人来说，是一笔不小的费用支出。”上述中介人员说。

基于增值税在整个二手房交易中所扮演的重要角色，财政部和国家税务总局也曾对增值税免征年限给予更多关注。但目前以财政部和国家税务总局名义发布的通知，其有据可查的信息只能追溯到2016年。

彼时，按照两部委的方案，个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这一政策主要适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

对于北上广深的政策，另有规定中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

“事实上，这一政策基本执行到2019年，从2020年开始各地也对二手房交易中增值税免征年限进行了调整，由于是各地自行调整，所以并没有以财政部和国家税务总局名义发布通知，而是各地因地制宜地出台了相关政策。”一位熟知情况的税务人士对此介绍。

记者查阅相关资料后也证实了上述税务人员的解释。

以沈阳为例，2020年9月，沈阳市房产局等9部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。根据政策规定，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

在公开信息中，2021年深圳二手房增值税的现行政策是：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

对此，严跃进表示，目前各地对于二手房增值税的免征，基本是以2年作为免征期，也就是说持有满2年后，二手房交易就可以免征增值税。“当前并不是全部都执行满2年免征增值税，目前与沈阳类似政策的城市还有深圳、无锡、成都等地，但全国看，数量较少。”

对于沈阳调整增值税免征年限，是否会对其他城市产生影响？

严跃进表示，对于其他几个城市来说，如果二手房压力较大，不排除会有类似政策松动的可能。“此外，从二手房交易角度看，我认为除了增值税免征年限的放松，个税满五唯一的政策也可以做适当调整，这将会大大减轻二手房交易成本，同时也会促进房地产市场的回暖。”他建议。

（编辑：孟庆伟 校对：彭玉凤）