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河南18城房价「河南各市房价」

来源:   2023-10-22 08:16:43


3月,河南楼市最惹眼的“动作”均来自郑州,一是出台“19条”措施强力救市,二是重拳出击治理烂尾楼盘。这些“动作”对楼市的刺激有多大?全省十八个省辖市市城区3月的房价是涨是降?

3月,河南省十八省辖市市城区新房均价上涨的有4座城市,分别是开封、郑州、洛阳、商丘,涨幅在2.39%至0.32%之间,不仅上涨的城市少,而且也都是涨了那么一点点。

均价下降的城市有3座,分别是新乡、许昌、驻马店,降幅在0.65%至0.27%之间,准确说,这个幅度也称不上是降。

均价持平的有11座,分别是南阳、安阳、信阳、濮阳、鹤壁、焦作、平顶山、漯河、周口、三门峡、济源,持平的城市占比在60%以上。


显然,3月,河南十八个省辖市市城区新房价格,仍处在底位横盘状态,虽然部分城市小幅震荡,但总体上还是较为稳定的,阳春三月并未给房价带来多少暖意。


数据来源:中国房价行情


新房价格低位徘徊,二手房价则较为活跃。


3月,十八个省辖市市城区二手房均价上涨的有12座城市,涨幅最高的是开封,达7.14%。


均价下降的有6座城市,降幅最大的是郑州,达6.33%。


上涨的城市比下降的多了一倍,这说明,二手房市场还是较为活跃的。

数据来源:中国房价行情


从新房均价来看——

10000元以上:2城,郑州、洛阳;

9000元以上:1城,南阳;

8000元以上:1城,安阳;

7000元以上:3城,新乡、开封、信阳;

6000元以上:8城,许昌、濮阳、驻马店、鹤壁、商丘、焦作、平顶山、漯河;

5000元以上:2城,周口、三门峡;

4000元以上:1城,济源。


从二手房均价来看,

10000元以上:2城,郑州和洛阳,

9000元以上:1城,无;

8000元以上:3城,南阳、濮阳、济源;

7000元以上:5城,信阳、开封、新乡、鹤壁、许昌;

6000元以上:5城,安阳、驻马店、漯河、商丘、焦作;

5000元以上:3城,平顶山、周口、三门峡;

4000元以上:0城。


先说说“前三” ||||

郑州:中部的老大


3月,郑州新房均价17949元/㎡,比上月上涨1.43%。二手房均价15786元/㎡,比上月下降6.33%。


上边已谈到,郑州正在强力救市,3月份当地的二手房销量增长明显,但新房的销售却没有那么火爆,人们的观望情绪依然较浓,房价仍在低位震荡。


原因主要有两点:一是人们对新房没有安全感,二是不少居民手里没钱。


没有安全感,主要是近些年众多烂尾楼已让购房者心惊胆战,而眼下许多楼盘又负债累累,能否如期交房很不好说,选不好就可能成为维权行列中的一员。这也是郑州在救市的同时,又重拳打击烂尾楼盘的原因,据说已有开发商被批捕了。


二是,有钱人不缺房子,没钱人买不起房子,这是全省仍至全国的普遍现象。国内一家银行近来公布的业绩报告显示,2021年该行管理的零售客户资产余额首次突破10万亿元,钱看似很多,但资产超过50万的客户,只占总客户的2.12%,他们贡献了80%的资产余额,总计8.8万亿元,剩下97.78%的普通客户,人均资产只有1.14万元。银行卡里就这么点钱,别说买房了,换个手机都得掂量再掂量。


虽说郑州的新房价格处于近几年的低位,但与周边较近的省会城市相比,如石家庄、太原、西安、武汉、济南等,新房均价却是最高的,甚至超过了西安、武汉等计划单列城市(见下表)。



而郑州的GDP和居民收入却不是最高的,GDP郑州排位第二,城镇居民人均可支配收入排位第四,农村居民人均可支配收入排位第二。


从这个角度看,郑州新房的价格与城市经济体量、居民收入的剪刀差还是较大的。就购买一套100平的新房来说,按郑州的均价需支付近180万元。根据人均收入,郑州城镇居民须不吃不喝存款40年才行,农村居民须存款67年。如果是贷款,那时间就更长了。



洛阳:房价过万


3月,洛阳新房均价10916元/㎡,全省排位第二,比上月上涨1.07%。二手房均价10673元/㎡,也排位第二,比上月上涨2.63%。


但也有不同单位的统计结果不尽一致,其中有的统计结果是,二手房均价是9132 元/㎡,相比2月下跌了 0.93% 。


虽然结果有差距,但洛阳无论新房还是二手房都排位河南第二是毋庸置疑的,也与洛阳作为河南第二大城市的地位相适应。


洛阳工业底子雄厚,产业规模庞大,全省的上市公司中,洛阳的数量占居第二,是除了郑州外其他城市无法相比的。


但今年以来洛阳都市圈不再提了,洛阳成了郑州都市圈的一员。“圈主”的地位没了,这对洛阳楼市无疑是个利空。郑州出台的放松调控政策,对洛阳来也会产会一定影响,毕竟洛阳和郑州的距离较近,洛阳房价都破万了,与郑州的差距在缩小,而居民的人均可支配收入却与郑州差距不小。2020年洛阳是28096元,郑州是36661元,一年相差达8565元。收入的差别,让郑州对周边城市年轻人的虹吸还是很强的。


南阳:河南的“三哥”

3月,南阳新房均价每平9785元,二手房8737元,牢牢坐着全省“三哥”的位置。


南阳的GDP为4342亿元,排名第三,常住人口971万,排名第二,经济体量和庞大的人口规模是支撑其房价的基础。


特别是南阳城镇化率仅有50.59%(七普人口数据),排名全省第十三,远没有达到全省平均55.43%的平均水平,这说明乡下的“韭菜”还通多着呢。


3月份南阳新房均价与上月持平,二手房均价下降了4.05%,市场显得较为疲软。


看看南阳人的收入就知道了,2020年南阳人均可支配收入23481元,排位第十二位,低于全省24810元的平均水平。


收入普遍较低,再加上南阳烂尾楼较多,不少人对期房没有信心。虽然南阳人口规模不小,但严峻的现实让南阳楼市能维持现状就很不错了。





再说说“后三” ||||


济源:房价严重倒挂

济源新房均价全省最低,3月份每平仅4462元,也是全省唯一一座均价“4000 ”的城市。但与此同时,济源的二手房均价每平却高达8182元,排名全省第五。


新房与二手房的价格为什么会差距如此之大呢?


济源虽然是省辖市级别,但其常住人口仅有72.7万,妥妥的一个县城规模。人口少,地盘小,GDP自然也全省垫底。但其人均可支配收入2020年却高达30013元,排位全省第二,仅次于省会郑州。城镇化率67.47%,也排位全省第二。


城镇化率高,今后进城的人就少,遍布市区周边的新房价格就上不来。由于教育、医疗、文化等资源都集中在城内,居民收入高,集中在城区里的二手房自然就成了抢手货。


3月份,济源新房均价与上月持平,二手房均价却上升了2.35%。看来,新房的价格仍在横盘,二手房的价格还在上涨。

三门峡:购房压力最小


与济源不同,三门峡可是一个地级城市,下辖2区2县2市。


3月,三门峡新房均价5165元,二手房5103元,均处于省辖市房价的最低谷。


但三门峡的人均可支配收入并不是全省垫底的。


2020年,三门峡人均可支配收入24864元,排名第十一,且略高于全省平均水平,超过了南阳、开封、濮阳、信阳等7座城市。


房价全省垫底,人均收入却高于全省平均水平,这个城市的居民购房压力是最小的,无怪这个城市的人口外流情况并不严重,守着自己的小城,过着慢悠悠的日子,满满的幸福感。

周口:人口,不是决定房价的唯一因素

有一句颇为流行的话是,房价,短期看金融,中期看土地,长期看人口。这句话的意思是,人口是决定房价的重要因素之一。


周口是一个人口大市,常住人口900多万,全省排名第三。GDP也很厉害,2021年高达3496亿元。全省排名第五。


周口的人口规模和经济实力与南阳没差多少,按说周口的房价应该与南阳差不多。


可情况偏偏不是这样。


3月,周口新房均价5784元/㎡,二手房均价5587元/㎡,在全省排位均是倒数第三,仅有南阳房价的一半多一点,其经济体量和人口规模并没有像南阳那样把房价高高抬升起来。


再看看其他两项指标,也许就能看出一些门道。


周口的城镇化率仅有42.58%,排名全省倒数第一。猛一看,这是好事呀,农村还有大量的人口会被虹吸到周口市里阿。


可人口往哪里流动,是行政意志决定不了的。据有关部门的统计数据,周口流出人口居全省第一,净流出339万人,约占其户籍人口的26.9%。其中,267万人去了省外,其余的70多万去了省内各市。


那么,周口的农村人咋不往周口市里流动呢?


再看看这个指标,2020年周口人均可支配收入19143元,也是全省倒数第一。显然,人们到周口打工,远没有在其他城市收入高。


周口的房价告诉我们,但在楼市下行的当下,判断房价走势不应该光看人口多少,关键要看供需关系和居民的消费能力。人口再多,如果持续大量流失,购房的需要就会减少,即便有购房需求,手里没钱,也只能望房兴叹。


最后说说“中间” 的两座城市 ||||


开封房价,凭啥比平顶山高?

城市体量的大小,与城市房价的高低并非都成正比。


就拿开封和平顶山来说吧。


3月,开封新房均价7891元/㎡,二手房均价7758元/㎡,比上月分别增长了2.93%和7.41%。在全省排名分别第六和第七,而且“涨劲”十足。


平顶山新房均价6266元/㎡,二手房均价5977元/㎡。与上月新房均价持平,二手房增长0.45%。在全省排名分别第十四和第十六。


开封新房均价比平顶山每平高出了1625元/㎡,二手房高出了1781元/㎡,这个差距还是比较大的。


那么,两座城市的体量咋样呢?


数据来源:两市统计局公布的公开信息


从上表中可以出,虽然各项指标两座城市的差别都不是太大,但每项指标开封都不如平顶山。


那么,开封的房价凭啥就比平顶山的高呢?


这就要从开封的地理位置来找原因了。


开封,不仅具有历史文化名城、中原旅游大市等优势。更关键的是,郑州开封同城化的发展,拉高了开封的房价。


郑州城区到开封城区的直线距离仅有64公里,郑开一体化发展以来,不仅在各个领域互联互通、互融互动,特别是郑开大道和郑开轻轨开通后,大大缩短了两座城市的时空距离。多年的发展,郑州城区向东扩了约20公里,开封向西扩建了约10公里,两座城市的实际距离也在拉近。开封,俨然成了郑州的后花园。


在城市的发展中,开封占了“天时”、“地利”等优势。这是平顶山不能比的。


与郑州同城化发展,且成为人家的“后花园”,其房价自然会受到影响。环京的房子、环沪的房子,哪个不是高于同量级的非“环”字的房子。因此,开封的房价已不完全是自身经济体量、人口规模、人均收入等因素的体现。


虽然平顶山也加入了郑州大都市圈,但毕竟刚刚加入,而且两座城市的直线距离有118公里,平顶山与郑州的互联互通,并不是那么容易的,也不会那么快。因此,平顶山的房价受郑州的影响很小。


人均收入处于全省平均水平以上,房价却处在全省最低级的方阵,对于平顶山的购房者来说,这不也是一种福分吗?

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