二手房 质押「二手房有抵押是否可以进行买卖」
来源： 2023-10-16 08:16:08
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本报记者 彭妍
近日，广州明确发文鼓励推广二手房“带押过户”模式。除广州之外，二手房“带押过户”已在国内多个城市陆续推出。据《证券日报》记者不完全统计，目前已有无锡、南京、苏州、济南、昆明、深圳、珠海、福州等地推行二手房“带押过户”模式。
记者从上述几个城市的银行工作人员处了解到，对于“带押过户”政策，在实际操作中应用的还不多。目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行尚未全面落地。
部分业内人士认为，“带押过户”模式的确可以降低购房成本，从短期来看，这种模式会激活二手房市场，但从长远角度来看，是否会变相增加其他方面的交易成本还有待考量。同时，对于市场交易量和房价的影响会有多大也有待观察。
据悉，中国人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构印发《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》（下称《通知》）。所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。在此之前，传统模式的二手房交易活动要求卖方（原房主）必须先解除房屋的原抵押才能办理后续的过户。
据《证券日报》记者了解，部分城市已有成交的案例。例如，近日，无锡市的两位市民顺利以“带押过户”的方式，在无锡市不动产登记中心办好二手房转移登记，成为无锡市区首例个人业务“带押过户”的受益者。
不过，记者在调查中发现，目前“带押过户”这一模式在实际操作中还并未大范围推广。例如，在最早推出该政策的济南，当地部分银行支行网点的工作人员对记者表示，目前，“带押过户”已经可以操作，不过有这方面需求的客户很少，还没有客户来网点办理。一方面，很多客户对这一模式并不了解；另一方面，“带押过户”是收费项目，需要公证处介入，而公证是需要收费的。整体来看，客户的需求不高。
多位业内人士透露，目前部分地区的“带押过户”并未全面实施，银行尚未接到新的政策通知。因为政策推行有一定难度，需要不动产登记中心与金融机构、资金提存机构等系统进一步加强沟通。
上海兰迪律师事务所律师马佳对《证券日报》记者表示，导致上述现象的主要有三个原因：一是不动产交易市场整体遇冷。目前我国房地产市场相较于往年同期而言明显偏冷，广大购房群众的购买意愿出现明显下降。二是银行作为“带押过户”重要环节之一，对推动这一模式缺少动力。银行难以从中获得额外利润，又要承担二手房买方还款意愿和还款能力层面的风险以及额外支出成本。三是部分房产在办理购房抵押贷款时已经约定“不得转让”，使得部分房产无法参与到“带押过户”政策中。
马佳表示，对于二手房买卖双方来说，“带押过户”在很大程度上降低交易成本，相应配套政策措施也为交易主体提供更多便利，对于有意愿买卖二手房的市场主体而言属于利好消息，能在一定程度上推动二手房买卖进一步繁荣。
北京威诺律师事务所合伙人杨兆全建议，为保障银行权益，银行在带押过户业务中避免放贷金额大于房屋实际价值，以最大限度保障自己的贷款利益。二抵银行可以与买卖双方、一抵银行签署四方协议，保障二抵银行合法权益。“带押过户”模式需要设立资金监管账户、引入公证提存制度。在交易未完成之前，所有资金进入公证提存账户等监管账户，确保资金安全。
在马佳看来，落实“带押过户”政策，需要面对二手房买方还款意愿和能力的风险。对于银行而言，“带押过户”意味着借款清偿主体发生变更，由二手房卖方变更为买方。尽管银行作为抵押权人仍享有对该房屋的抵押权，但是二手房买方的还款能力是否和卖方持平，该笔购房贷款所涉及的潜在风险会不会升高，均需要银行加以甄别。
图片｜包图网 站酷海洛 制作 | 周文睿
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