融创 老大「融创背后」

【艳姐说】

或许谁都不会想到，年初的最大的出人意料事件，是由八竿子打不到一起的房地产企业和互联网大娱乐王国的佼佼者所引起的。两个事件的主角“同袍谐行”，他们就是现在商业界人尽皆知的孙宏斌和贾跃亭。

两位晋商的“一见钟情”自然不言而喻。这次事件背后，有很多让人心生疑惑的地方：融创这么多的钱究竟是从哪里来的？融创怎么和乐视进行合作？孙宏斌为什么要走进互联网的大门？

NO. 1｜壹

融创的钱到底从哪里来？

给你三个理由

1月13日，融创通过旗下公司收购乐视网8.61%股权，代价为60.4亿元；收购乐视影业15% 股权,代价为人民币10.5亿元；增资以及收购乐视致新33.5%股权，代价为79.5亿元，总代价为150亿元。乐视网和乐视影业、乐视致新将成为融创中国的联营公司。

来自《中国企业家》根据公开资料统计的数据显示，出手相助的“大侠”孙宏斌则从2016年7月开始，包括此次收购乐视，这个“并购之王”已经花了492亿了！

很多人会有疑问，孙宏斌这么有魄力买买买，融创的钱究竟是从哪里来的呢？

一贯老沉的融创中国执行董事汪孟德在1月15日的融创乐视战略发布会上是这么说的：“去年我们销售额过了1500亿，到年底超过600亿的现金在账上。这笔投资只是我们买一两个项目的钱，财务上都不是压力了。”

换一句话说，去年融创家里的金库非常充足，家底殷实的融创，对乐视进行价值投资基本上是非常稳妥的。

NO1.资金策略。关于之前融创的诸多收购动作，融创对外宣布的资金来源都是内部资源拨付，但是，孙宏斌动作如此雷厉风行，根源还在于融创的资金策略。有相关业内人士告诉艳姐，融创擅长通过快速出货，以盘养盘，在融创之前的部分收购中，融创曾经通过被收购物业的快速出货来回笼资金，把并购款的支付节奏放慢，分期较长，这样，事实上就达到了用买房人的资金来支付收购对价的效果。

NO2.此外，融创的回款率是非常高的。这里插一句，据艳姐的朋友说融创的销售员的薪酬等于别家公司的销售经理的薪酬，这种激励机制相信也会内在推动销售人员的销售动力。

融创模式的关键是打“流量差”，通过资金高周转保证企业正现金流的方式来应对高财务杠杆风险。融创以正现金流作为核心管理目标，在公司内推行销债率管理，即将销售回款收入和同期债务总额进行比例换算，确保销售额远远高于银行借款，“流入-流出”持续为正，通过高速发展、快速回款解决资金需求的问题。

NO3.老板，孙宏斌。任何一家企业，老板绝对是灵魂人物，比如恒大的许家印，易居的周忻，决定了企业的风格和打法。融创也不例外，野蛮人孙宏斌快意江湖，高举高打的战术，决定了，融创现在的江湖地位。同时，融创形成了与之匹配的运营模式：首先，谨慎拿地，量入为出，根据准确的销售策略确定拿地时点和规模；其次，坚持区域聚焦及高端精品战略，保障产品竞争力和去化速度，满足回款要求；再次，打造支持高周转的业务和决策体系；另外，通过合作开发降低资金压力，分散风险。

NO. 2｜贰

乐视在房地产早有涉猎 和融创联合打造特色小镇

艳姐觉得：半年492亿的收购，加上过去的种种收购动作，将推动孙宏斌进入最看多中国经济前景的顶级企业家行列。

本次战投乐视的终极意义在于，市场极度关心的乐视资金链问题将一次性被破解。乐视汽车、体育、电视和手机四大业务成为资金链危机的重灾区，大约欠款150-200亿。

融创中国的出手，将让乐视上市公司和整个乐视生态体系的资金短缺困境得到彻底解决，孙宏斌在发布会上也提到过和贾跃亭的“同袍谐行”，是基于乐视生态坚定的信念以及对于未来超于常人的前瞻目光。

而正是因为孙宏斌的此次援助，乐视也很有可能借此成为中国最大互联网企业。乐视很有可能借助本次战略合作，在中美市场成功甩开BAT，实现其成为全球世界级企业的梦想。

发布会上孙宏斌一再强调自己不会插手乐视的管理，因为自己信得过贾跃亭和乐视的团队。当有记者问及融创怎么和乐视融合时，孙宏斌风趣的说我们的房子里可以有乐视电视，包括我现在用的手机都是乐视的，看视频比苹果手机都要棒。虽然话语幽默，但见孙宏斌对于房地产和乐视泛娱乐生态产业王国的融合，似乎还是有打算和计划的。

而目前融创和乐视的合作有了最新的进展，发布会的1天后，1月16日上午，孙宏斌和贾跃亭又接受中金国际邀请参加了一次投资者问答。他还首次提到融创自身业务与乐视的结合，称目前已经在开展特色小镇业务。

孙宏斌表示，虽然在房地产与互联网结合上还没想好，但在拿地的时候，两家企业可以结合。依靠像影业、汽车拥有的资源，试水近来风行的小镇业务。孙宏斌称，乐视此前在莫干山区域获得政府批复的10000亩土地，除去工业和其他项目外，剩余的开发价值依然很大。

值得注意的是，乐视其实在房地产领域早有涉猎：2015年11月，乐视以4.21亿元的价格在重庆龙兴等地拿下近40万平方米的商业和住宅用地。2016年3月，乐视参与重庆招商引资项目，投资30亿元，在江北嘴建设酒店、公寓综合体项目，规模约16万平方米。乐视在位于北京核心区三里屯的商业地产世茂工三中，首期投入超20亿元。

其他还有与当代置业、华贸地产的合作，2015年，乐视还成立了酒店事业部。

建设特色小镇，这是在此前发布会上，融创并未提到的构想。依靠乐视产业资源获得的土地往往比开发商自行拿地拥有更低的成本。说不定在不久的将来，融创和乐视的房地产业务合作还会更多。

NO. 3｜叁

孙宏斌看中增量市场 融创将成大型投资集团？

在1月15日的发布会上，孙宏斌还表示，未来5-10年，房地产对于部分企业来说是钻石时代，而融创就是这其中之一。所以，融创仍旧会深耕于房地产。

但是，房地产的风险正在显现。地价越来越贵，老孙从去年10月份就没有在公开市场拿过地，谁能想象5-10后的房地产？

增量市场是孙宏斌最为关键的投资阵地，包括之前的链家，以及孙宏斌提出的金融业、资源性行业、大娱乐、大健康行业，都在融创的捕捉计划内。

通过此次的收购，孙宏斌拿到了进入互联网领域的入场券，同时将为其未来5-10年寻找到新的增长点。就如资深业内人士评价的那样，假如乐视成功，融创中国的投资回报将难以想象。

多年前，孙宏斌说过一句话：有的人比我企业做得好，有的人比我财富多，但是我觉得我比任何一个人都精彩。这一生，我一点都不后悔。

艳姐想，老孙还是很有梦想和情怀的，此次乐视一役，融创中国已经迈出了多元化投资探索的第一步，关键是看老孙之后的路如何走。艳姐反正很期待！

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张艳，房教中国品牌总监，地产自媒联盟成员。历任新浪商业地产、地产人主编、克而瑞CRIC品牌推广总监。让我们以文会友。同写同感。欢迎关注艳姐“地产人言”。

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