北京楼市2021「内容产品」

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总，您好！先感谢您的解答！本人目前两套房，一是西城展览路学区90年代公房电梯房一居，在该学区属于次新，留三年后孩子幼升小；二是广外学区丽水莲花小三居，目前为了孩子上学方便以租养租，在展览路靠外的甘家口租四居自住。西城两个房子近两年升值都在2-3成，保值增值尚可。

现在还有父母在京房票一个，stsd，想做的选择有两种：

一是选个西城改善四居，卖西城一套房，加自有资金买个三居或四居，投资自住改善都解决，但这么买杠杆加不了多少。但西城改善盘都在2005年以前，房价普遍在16w以上，比如锦官苑、金融世家、融泽府、中信城，怕买在高点接盘不太敢买。临近西城的价格在12-13w的西三环内的海淀盘比如中海馥园、主语城，房龄也在05年以前，买这里的四居能否在十年后保值增值？

二是不卖房，先用父母房票买个核心区域品质次新投资，三年后再考虑改善。自有资金1000，能接受总预算1800左右，年收入200左右。目前看了几个区域：临近西城的海淀看了西钓鱼台嘉园、三环内的中海馥园、主语城，但也在2005年以前，不知道后续十年保值增值潜力如何。丽泽概念看了右安门外中国玺、昆仑域，西局的西宸原著。海淀还看了几个新盘，比如永丰中海汇德里、华润幸福里和幸福里润园，北沙滩学府公馆（新型共有产权房）。

请帮我分析下，一是我是应当优先改善还是定不下好的改善盘，就先租着然后利用剩余房票和资金加杠杆去投资？二是请帮忙分析下以上区域的几个盘投资价值。

A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!

1、 展览路和丽水莲花这两个小区在近几轮的市场行情表现还可以,本身位置和楼盘的品质相关,北京已调控长达五年,今年的楼市从宏观上分析会是这五年中比较乐观的;如果此时卖掉换房,无论卖哪套,置换的房子不如这两个盘优质,那么对应的就是损失下一轮的行情;所以建议房留着,本身升值就不错,又没有大的资金缺口没必要卖.

2、 父母有房票,自己有资金,目前又是在租房住,从居住体验上讲在配置一套优质房产给家庭打底一是兼顾保值升值,二是提升居住体验,是完全可以的.购入一套自己的居住环境也会提升,毕竟常年在北京,有一套优质房产可以提高社交属性.

3、 锦官苑、金融世家、融泽府、中信城这四个盘都属于西城金融街的高端贵妇盘,关于核心区这些高价盘买过来会不会存在高位站岗的现象;这个需要看城市区域的购买力, 西城是目前北京十六区资源占有最好的一个区，医疗资源、教育资源也都是北京顶尖的，尤其是医疗资源比较集中，很多好的医院都聚集在西城和海淀定位为首都功能, 其次居住的住户大部分居民是国企，央企的退休人员。人文环境属于优级,一套房子的背后就是稀缺性的资源.这样的区域品质次新楼盘会一直处于上涨的一个现象 这也是富人一直坚持持有这些资产的原因, 核心地段优质物业的楼盘是搭乘这座城市的经济增长和人口红利，得到确定的回报,只要有收益,后面就有机会继续建仓! 这几个盘的出房率极低,就目前的市场,如果有优质好盘,会被同小区业主秒抢,可能轮不到外人看房.所以不存在站岗以及高位接盘的说法.

4、 中海馥园、主语城这两个盘也属于区域的品质盘,但是西三环这个区域比较固化了,占有的优质资源也比较少,在有限的资金能买核心区的品质盘就不要去考虑次级的盘. 西钓鱼台嘉园这个小区的名字听着很诱人,实际你去看看这个小区的外立面和品质一般,优势就是可以看到昆玉河,但缺乏商圈配套,要去大超市还要去世纪金源,附近只有空指对面一个县级水平的小超市.所以不建议考虑.

5、 永丰中海汇德里、华润幸福里属于海北,海北需要养只少5年才能成熟,但这个板块属于海淀的刚需板块,都是外区的刚需购房群体买的,海淀本地买的比较少,买这个板块社交圈子就不同了,千万买邻百万买宅

6、北沙滩学府公馆一是这个位置,前两天好像有人问过我这个盘,区域没有土地,建在G6西侧,未来也是一个缺乏商圈配套的盘,其次还是靠吃望京和中关村的产业,本地没有优质人群 7、中国玺品质不错,但周围都是老破小,不知什么时候拆迁,昆仑玉和西辰原著属于CEO盘,但非核心区的CEO盘,这么多资金放在丰台我认为有点浪费,但这几个盘住起来都很舒服. 综合建议:保留现有的房产,可以利用父母的房票买入核心区(如西城金融街这几个盘),适当加一些杠杆,增加一下负债.

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《不懂杠杆就无法进阶》祝一切顺利,有问题再向我咨询

Q:提问;京总，我是买方，最近买了一套房子，已经过户，现在在排队放款中 ，房东说现在拿合同条款“120天内办完过户及相关流程” 没有放款就是相关流程没走完，要告我违约，其它都是在120天内完成的，就是现在没放款，如果告我的话法院会判我违约吗？

A:回答; 你好，你让他告去吧，合同条款120天内办完过户及相关流程写的很清楚，所有中介的合同都不会把放款的时间约定在合同中，等于给买方和中介自己埋了一颗L，过户是过户，放款是放款。 放款是不可抗力，与你无关。没有任何责任。祝一切顺利！

Q:提问; 您好京总,我看了你很多视频和问答,很佩服你对这方面的研究,我是你的忠实粉丝,我春节后有购房资格,想请教京总房山的长阳你怎么看呢?后期的发展会好吗?我们是属于外地户籍,首付也是家里给出了一部分,月供只能承受1万5左右,在高就有压力了.期待京总的回复!

A:回答; 你好,北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽(处于发展阶段),再想发展出一个新的产业似乎有点困难,

再一个北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑十个郊区，开车围着五环绕一圈，你会发现有大概十个不同的产业新区，做为投资这种地方一定是要回避的，价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。

房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成,投资的话不能总想着买便宜的房子，一般首次的购房者喜欢买特别便宜的房子，优势是价格低面积大。但实际5万一平米未必比8万一平米的便宜，一套房子最终的价值不仅要看它价格，还要看它的盈利能力和成长性等很多因素。买便宜房子，就如同拿一张一百元的人民币，换了一堆韩币一样，虽然在你面前堆了一大堆，但它们并不值钱。房产是个长期持有的投资品，随着社会的发展，经济的增长，尤其是像北京这种购买力比较强的城市，人们对房产的要求会越来越高，买太差了，将来没人愿意要。核心地段优质物业，永远是市场上的稀缺品。

长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,如果以保值增值的角度建议选择次新的二手房为主,一定要回避新房,

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Q:提问:你好,京总,我的情况:孩子在西城广外上学，目前住在右外①名下原两套房（①过户给父母，②本月卖掉过户）节后过户完名下就无房但有贷款记录

购置需求:

手头卖房马上有450w现金

月供可承受1.5万/月（自己创业有公司，但受疫情影响业务向好也不算绝对稳定）

目前想考虑西城或亦庄能跑赢大盘的项目（投资为主兼顾自住更佳）

自己研究了一段时间，也没研究太明白，降息后房价已有上涨趋势，现在买还是明年买合适。希望京房会专家给理理思路

A:回答:您好，感谢信任！

1、首先建议您抽时间认真阅读星球置顶的精华文章《因为保障房充足，所以商品房BZ》和《北京房产投资核心逻辑和原理》

2、我们的问题是家庭名下缺乏核心地段的优质盘，跑不赢大盘就会被通胀继续洗J，450W现金，如果按照二套贷款加不上杠杆，建议采用其他方式加300到400的杠杆（可加更多，需要看你的具体情况）30年先息后本，利率3.6，（关于加杠杆具体操作需要了解你的详细情况后给出具体方案）450W现金加300到400的杠杆，总价750-850左右这样，可以拿到亦庄核心区的品质三居，和市中心的品质2居

3、如果你的现金已经拿到手上，建议尽快选房，现在的市场已经见底，处于上涨前夜，节后的小阳春会迎来第一波小高峰，现在可选择的房源比较多，属于买方最后的市场阶段，

如果迎来高峰，核心区的品质盘会以肉眼可见的速度加速上涨，近几年北京的房价涨跌规律是房价上升期核心区品质次新 学区领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置。这是大行情出现时上涨的规律。非核心区，非首要溢出的板块一般是大行情结束。如果小阳春我们选不到房，只能到溢出板块选了，风险比较大。

北京的市场是ZC市，下跌看ZC，上涨看金融和信贷。调控ZC控制着房价不涨或下跌;金融信贷控制着房价能不能快速SZ;ZC就类似于汽车的刹车片、每一次调控就等于踩刹车，想控制住房价很简单，可以不断踩刹车，让房价快速降温，但把刹车松开并不能让车速再回到之前的速度，顶多是让这辆车不在减速。想要提速就需要踩油门。而金融信贷就是油门,必须使劲踩，楼市热度才能快速回升。货币就像似肥料浇庄稼。肥施的越多，植物发育的就越好。小水小Z，大水大Z。大水加ZC放松BZ。国内房地产调控已长达5年,从目前掌握的数据和消息,今年会有实质性的ZC落地!核心区的品质盘会第一个上涨.

根据资金的情况推荐三个区域:亦庄、朝青、望京;这三个板块可根据自己实际情况进行选筹:

在亦庄买房的逻辑和其他区是完全不同的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理

1、亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集 轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高

再比如望京,望京是产住结合由于区域面积比较大，所以密度还好，一些品质楼盘涨幅还是比较可观的，但涨幅依旧输给太阳宫，为什么太阳宫比望京的涨幅更可观，太阳宫整个区域品质次新盘扎堆，有好的教育配套，又紧靠望京，所以购买力自然是不缺的，呈现的结果就是持续跑赢大盘。

亦庄是北京所有新区比较看好的一个区,已经有产业支撑,配套价值会慢慢起来,未来也是产住结合的区;.亦庄是现在所有新区中最有价值的.从GDP排名和产业结构我们就能清楚.

2、望京主要的优势是依托前些年高速发展的互联网行业崛起, 互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产,其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口。同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。

望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力.

整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直不高

而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高;

3、朝青称之为国贸的第二后花园，朝青今天之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，自然是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性自然也很好。

楼盘:

亦庄重点关注两个盘:万科金域东郡、海梓府

望京关注:首开知语城、大西洋新城、炫彩嘉轩

朝青关注:华坊易城、青年汇佳园

以上7个盘属于片区内的品质次新盘,比较有稀缺性

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