牺牲利润换现金流 富力地产去年亏损88.5亿

记者 | 黄昱

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当十多家内房股因未能按时刊发2021年度业绩，从4月1日开始停牌时，同样年报难产富力地产发布未经审核的业绩而避免了这一结果。

面临流动性危机的富力地产，如今不得不通过出售资产等举措来避免全面性债务违约。

汇生国际融资总裁黄立冲表示，目前未刊出年度业绩报告的房企，大部分是出现债务问题的公司，审计机构往往会发现一些难以证实真实性的数据，如果公司管理层仍刊出未经审核的报告，而后续审计机构很可能不愿意签字，这样就相关管理层可能面临诉讼。

“正是因为富力地产还未出现全面性债务违约，所以管理层敢于‘冒险’披露未经审核的业绩报告，毕竟之后审计机构大概率会出具经审核的审计报告。”

从富力地产披露的2021年度未经审核业绩来看，过去一年富力地产的首要任务是保持流动现金，因此，不得不牺牲利润以促进物业销售，最终亏损88.5亿元，而2020年的归母净利润为90亿元。

富力地产表示，由于入账均价售价较低以及存货估值的一次性撇减，毛利率下跌，以及由于较高的营运开支，本集团年内录得净亏损。

富力地产2021年的总营业额为764亿元，同比下降11%，同时销售成本同比增长9%至714.38亿元。收入主要来自物业发展、投资物业租金及酒店营运

其中物业发展的营业额由2020年的785.68亿元减少12%至691.05亿元，整体平均售价约为每平方米8300元，较2020年减少300元，因此，物业发展的整体毛利率大幅减少11.1个百分点至14.1%。

此外，富力地产的投资物业租金收入由2021年的11.58亿元减少8%至10.66亿元，酒店营运营业额则由44.63亿元增至50.7亿元。

相较而言，同为华南房企雅居乐的业绩还是好一些。据雅居乐2021年未经审核业绩公告，其全年录得营收约为730.28亿元，同比下降9%，归母净利润约为67亿元，同比下降29%。

从财务情况来看，截至2021年底，富力地产持有现金及现金等价物（不包含受限制现金）约为62.57亿元，较去年底的256.7亿元下降约76%，总借款则为1327亿元，其中短期借款约为580亿元，难以被手头现金所覆盖。

事实上，富力地产去年以来已多次在债务违约边缘徘徊。例如，年初因无力偿还即将到期债务，富力地产提出的针对2022年1月13日到期的共7.25亿美元高级无抵押票据的要约收购方案，通过后，富力地产用于回购上述票据的资金约为1.16亿美元，剩余约6.09亿美元展期到2022年7月13日偿还。

交换要约完成后，惠誉于1月24日将富力地产及其子公司富力香港的长期外币发行人违约评级，从“限制性违约”上调至“CC”，高级无抵押评级亦由“C”上调至“CC”，回收率评级为“RR4”。

惠誉认为，虽然要约交换换成后使得富力地产的资本结构有所改善吗，但大量短期债务将于2022年到期，而富力地产获得资金的渠道可能仍然有限，因此该公司将继续面临流动性挑战。

除了上述完成要约交换的债务外，富力地产今年还面临不少的到期债券。

标普指出，包括全年95亿元人民币的在岸债券到期及可回售，以及2022年下半年需偿还的6.48亿美元的离岸到期债券。

据3月17日富力地产公告，其预计无法筹措到足额的资金来兑付4月7日到期的公司债“16富力04（136360.SH）”，该笔债券总金额约为19.5亿元，票面利率6.7%，于是富力地产正与债券持有人就本期债券的展期事宜进行沟通。

富力地产主席报告中指出，由于可获得的流动资金稀缺及取得新融资的市场途径大量减少，其因此寻求其他资金来源。“尽管资产出售是2021年最主要的资金来源，但本集团主要股东作出了明确承诺，透过额外注资偿还到期债务及提供营运资金来支持本集团。”

去年9月，富力地产公布执行行董事及大股东李思廉、张力将为公司提供约80亿港元的股东资金。截至9月29日，两大股东已提供给富力约53.8亿元人民币的财务支持。

资产出售仍然是富力地产自救的最大筹码，但进展仍旧缓慢。截至2020年底，富力地产仍持有股权的在运营投资物业（酒店除外）共计有18个，包括写字楼、购物中心、零售商铺以及物流园等，总建面约265.7万平方米

去年富力地产只完成一宗重大交易，即出售唯一的物流园项目——广州富力国际空港综合物流园的余下30%股权予初始买家黑石集团，估计可收回现金约12.63亿元。

去年，富力地产还新开业主题公园海南富力海洋欢乐世界，乐园分为五大园区和八大场馆，拥有四十多套国际游乐设施设备。

截至2021年底，富力地产的投资物业组合总建筑面积约为385.7万平方米，其中在运营的投资物业组合总建筑面积为187.9万平方米。

而富力地产目前最大的“包袱”其实还是酒店，截至去年底，拥有在运营的酒店数量为93家，比去年中期还多了两家。

在回笼资金有限的情况下，去年富力地产大幅减少了土地支出，新增土地资本开支总额仅为30亿元，同比减少80%。

资产处置仍然是富力地产今年回笼资金的重点，其表示，今年将透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。事实上，今年3月，富力地产就7.96亿元出售了英国伦敦房地产项目——Vauxhall Square。

“随着市价开始回归正常及买卖双方预期差距缩小，本集团预期于2022年可实现更多资产出售，从而提供额外资金来源。”