郑州保交付研究专题「上篇」：楼市飘摇 “郑州模式”能否破局

受国内外超预期的突发因素影响，今年以来我国经济下行压力巨大，叠加疫情、恶劣天气等多种因素影响，占据经济较大比重的房地产行业受创严重，与此同时地产行业违约率或大幅攀升。

从恒大开始，“烂尾”这个词又重新回归大众视线。今年5月，一份名为《人间剧本，两千作者》的文档在网络上流传，这份文档多达7万余字，浓缩了永威金桥西棠项目200名业主因停工而由喜转悲的人生。位于郑州高新区的永威金桥西棠从去年12月开始停工，整个项目业主拥有本科及以上学历的人数高达1983人，其中不少业主是郑州人才引进政策引入的人才，因而该项目被称为郑州乃至河南的“最高学历楼盘”。此次项目停工事件冲上热搜，影响较大，由此也引发了全国各地的问题楼盘一一暴露在“光天化日”之下，一时间舆论四起。

随即掀起的业主集体停贷风波，也迅速向各地蔓延，江西、河南、广州、深圳等地陆续爆出业主集体断供的消息，而郑州的问题楼盘显得尤为突出。据不完全统计，截至8月底，郑州涉及停工、延期交付的问题项目共106个，停工项目数量位居全国前列，合计规划建面约6300万平米、涉及家庭约21万户。从区域上看，停工项目主要分布在金水、新郑、中原、二七区域，三环以外的占到87%的份额，其中有35%都位于中牟、荥阳等周边郊县；从房企来看，这106个项目涉及融创、恒大、绿地、华夏幸福等大型房企，也不乏建业、鑫苑、康桥等本地知名房企；从物业类型来看，除了84%的住宅类项目，还有13%的商住项目及3%的商铺或写字楼项目。

根据安居客房产研究院监测数据，这106个项目的开盘时间普遍在2019年以后，占到8成份额，同时，有6成项目当前都已超过原定的交房时间，原本2021年交房尚未交房的占比达23%，说明楼市受到疫情拖累延迟交付的占比较高。

延期交付加剧了停贷风波，影响蔓延至了房地产上游的建材供应商，而这样的局面加剧了地产行业的滑坡，并给金融系统带来风险，如何平息这场风波，重拾市场信心，成为摆在政府面前亟待解决的难题。

各地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件，很快便引发了全国广泛关注。银保监会有关部门负责人于7月14日率先作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行协同工作，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。一场声势浩大的“保交楼”攻坚保卫战由此打响。

7月21日，银保监会召开上半年银保行业运行发展情况发布会，保交付方面，政策提及了“资金硬缺口”、信贷投放推进等关键问题，还指出了推进资产管理公司、银行、住建部门之间的积极协作，解决好当下的保交付问题。7月28日，中央政治局会议首提“保交楼”，针对项目停工延期问题进行了集中部署，一方面要求各城市“用足用好政策工具箱”，另一方面“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。据央视新闻8月19日报道，住建部、财政部、央行等有关部门将出台措施，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期交付的住宅项目完成建设交付。

首个地方纾困基金落地，缓解房企和项目核心压力

在“保交楼、稳民生”背景下，7月19日郑州地产和河南资产联合设立了郑州市地产纾困基金，这是自7月初断供风波以来，首个落地的地方性地产纾困基金。8月，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》印发，按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，采用母子基金方式运作，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元。据悉，首批投放的不低于50亿的资金将于9月底前落地，10月中旬前全部放款到位，快速缓解房地产企业和项目资金压力。据58安居客房产研究院了解到的情况，截止9月17日，基金纾困项目已达7个（见下表），预计投入资金超33亿元。值得关注的是，在纾困资金的支撑下，这些项目目前已陆续实现复工。

58安居客研究院指出，郑州地产纾困基金以100亿母资金去撬动更多的社会资金加入，是充分利用金融工具实现保交楼任务。但由于基金池有限，对参与项目的筛选非常严格，主要为盘活“郑州市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”，因此门槛过高也会导致该纾困基金实际上发挥的效用有限。

四种纾困方式出炉，“对症下药”助力项目纾困

可喜的是，7月，一份《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》的文件映入眼帘，文件中最为抢眼的是提出了“棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式”四种纾困方式。

“棚改统贷统还”是指政府主导的安开比建设模式，即由政府作为安置房建设主体，同时给予合理面积的商业开发模式。在原有项目逻辑未变，由于政策收紧，商业开发部分回款放缓，造成安置房和商业开发项目面临难以同时推进问题。为解决被拆迁群众安置，积极研究改变开发商主导的安开比模式为政府主导模式。

“收并购”模式适用于资产大于负债的项目，由政府组织国央企如华润置地、招商蛇口等，金融机构如浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行、兴业银行等对接，为房企收并购提供融资支持。

“破产重组”模式则是指对于体量大、债权债务复杂不明确导致无投资人敢参与、后续投入资金量较多、工程建设及销售存在问题需要解决的项目，由政府组织破产重组，保证项目交付。

“保障性租赁住房”模式则更适合销售不畅、建设资金困难的项目，是指通过直接收购市场现房，提高存量房去化率，恢复被收购房地产企业现金流。该模式包括购买现房作为安置房、完善保障性租赁住房政策体系和探索保障性租赁住房退出机制三个方面。

此举是“久旱逢甘霖”，对整个行业的问题解决具有一定的启发意义。与此同时，为解决项目竣工交付问题，以实现保交付的要求，郑州市政府组织建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海共8家房企召开了项目情况汇报会，结合《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》文件，对纾困项目的开发模式进行了汇报，如融创6个项目选择了棚改统贷统还模式，1个项目选择了收并购模式（见下表），其他模式由于操作流程复杂，截止发稿日，尚未有明确的代表项目。

58安居客研究院指出，四种纾困模式的出台，充分调动国企、央企、政府平台、金融机构之力，主要目的在于区分问题房企、问题项目，落实“保交楼”，而非房企退出。同时在保交楼政策的实施过程中，也充分考虑了保租房的建设规划目标，实现帮助开发商去库存，回流现金和拓展保租房收储渠道的双重目的。

郑州纾困模式的底层逻辑，一种是通过市场化途径缓解房企资金压力，推动项目启动，如收并购、纾困基金、专项借款的介入；另一种是通过改变项目性质以达成快速动工的目的，如保租房模式。

但从当前的实际情况看，总体进展较为缓慢，一是，由于市场对房企尤其是民营房企普遍缺乏信心，导致介入债权基金的意愿不积极，而政府纾困基金规模有限，导致“僧多粥少”；二是，当前有限规模的资金池，自然提高了对房企或项目的筛选标准，而符合要求的并不多；三是，对于需要收并购的和破产重组的项目而言，对其进行有效评估需要花费大量时间。

综上，尽管整体推进缓慢，但郑州提出的四种纾困模式有行业借鉴意义，如此前河南铁建收购建业29%的股份，及佳源接手名门地产项目进入郑州积极建设，都为项目带来新的生机，所以政策发挥效应的关键在于要给予市场充足的时间去消化政策，同时要重塑市场信心以促进行业良性循环！

“大干30天”，五个行动彰显政府保交楼决心

9月6日，郑州市召开“强力攻坚保交楼专项行动动员会”，下发《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》，指出用好“4 1”模式（即统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组及设立地产纾困基金等问题楼盘化解模式），明确10月6日前所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。

同时，自专项行动方案发布后，郑州确定尽快发放首批50亿元的专项借款。公开信息显示，此批专项阶段的申请项目名单已达95个。9月13日，郑州印发通知，对全市范围内使用保交楼专项借款项目开展全面审计。

58安居客房产研究院表示，此专项借款不设门槛，精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用，适用范围较前述纾困基金更广。在本次公布的95个项目中，涉及建业、正商、康桥等郑州本土房企，也包括融创、富力、华侨城等外来房企。根据最新动态，首批专项借款项目的银行配资情况已有明确，这些项目有望很快就能盼来复工的曙光。但面对较多的申请项目，当前50亿元的资金池依旧略显单薄，下一阶段，包括银行系统及金融机构都需积极参与到保交楼行动中。

值得注意的是，中原银行、郑州银行等银行业金融机构正在积极行动之中。中原银行自7月即成立了“保交楼、保民生、保稳定”服务专班，且该行已对接郑州市、县两级平台公司，拟整体提供50亿元资金支持，首笔3亿元资金已成功发放到位，助力郑州市房企纾困解难。而郑州银行也迅速成立总行领导专班，制定金融支持“保交楼”5大路径措施，主要包括支持市级承贷平台流动性、支持区县平台“保交楼”资金需求、支持纾困基金投放、支持政策性资金的商业贷款配套、支持本地龙头房企流动性，并出台了支持个人按揭贷款延期等政策，支持房企合理融资需求，为购房群众提供最大支持。

山雨欲来风满楼，黑云压城城欲摧。面对严峻的交房考验和楼市信心的不足，郑州创新性地出台了一系列保交楼政策，打造出房企纾困的“郑州模式”。此次出台的政策多措并举，根据不同房企不同项目均有不同的处理措施，并且参与部门较多，由此可见政府保交楼的决心。

这些政策归纳起来，主要为两大类，一类是通过资金注入，解决项目短期资金流动问题，盘活停工项目，如纾困基金，专项借款等，另一类则是改变项目属性，如安置房转换为棚改项目，收购后变为人才公寓等。尽管政策措施多，针对性强，但这些政策要切实落地，还有待进一步的观察，一方面市场上停工楼盘较多，究竟这些政策花落谁家，谁才能享受这些政策；另一方面，不同的政策有不同的适用条件，有多少项目能够符合这些政策条件。我们将在下篇进一步解读，敬请关注！