山西临汾的房价未来如何「三十年后房子不值钱」

临汾新闻网讯人说，十年后，最便宜的就是房子，我们现在倾尽三代人所有交首付，再当几十年房奴而买的房子，真的会在不远的将来变成最便宜的东西吗?房子还是不是我们资产保值增值的最佳投资选择?未来的房价到底是升还是降?现在到底是否适合买房?有人说现在的房价只是在做“俯卧撑”，不久就会强力V弹;有人说，临汾的房地产真的到了一个历史拐点;有人说临汾的房地产存在大量的泡沫，未来房价将会一降到底……众说纷纭，莫衷一是，那么，到底临汾的房地产市场现状如何?

◆临汾楼市什么样的户型最畅销?

据城西一家房企的营销负责人回忆，一上市地产公司初到临汾时，设计的户型多为200-400平方米，甚至还有2000平方米的土豪户型，然而，这种户型的销售后期乏力，并没有很多的土豪客户作后期支撑，试想，如果一个人“土”到能买得起2000平方米的大房子，不就去买别墅了嘛，所以，到现在手里还有一些大户型与底层商铺还没有出手。二期工程时，这家公司显然是做了功课，接了地气，开发的户型多在100-130平方米之间。

这位负责人说：在我的印象中，2007年-2008年，向阳西路华远名邸140-180平米的户型好卖，之后，市区内新房的热销户型面积变化趋势分别为130-180平 米，130-150平米，120-130平米，110-130平米，从数字的变化可以看出，客户的购房选择渐趋经济，这应当是与临汾的经济发展、个人收入水平有关，也与人们的逐渐理性有关。同样的面积，临汾人倾向于选择三居，因此三居室是市场上的主力户型。

2008-2012年，三四线城市房子卖得快，当时商品房少，很多家庭有改善居住环境的愿望和孩子结婚的实际需要，市场需求大，况且那几年临汾的煤老板多，有钱人多，很多人挣了钱都选择在临汾置业买房，一掷千金，临汾的房地产业得以短时间内高速发展。过去十年的暴涨，买账的都是60、70后一代，他们经过了十到二十年 的财富积累，为开发商创下了高额利润，但是，他们正逐渐老去，需求也正在下降，之前的一单页一海报的营销模式像初恋一样一去不返，现在的一楼一草加一滩水的产品也不再被认可，大家突然变得很挑剔起来，所以房源滞销，营销受阻。从市场角度来说，市场并没有饱和，各房企的发展很不对称。有的项目一个月能卖100多套房子，有的却只能卖几套，建议开发商要尽量了解客户的需求，能随着客户的口味改善改进，认真分析应该盖什么房，卖给谁，才能有好的销售预案，让客户买到更满意的房子，这样更有利于发展。现在，谁的产品合理、服务体贴、配套齐全，谁将占领主要席位。

◆房企“放价”，客户仍在观望

过去的十年，临汾高楼拔地而起，房价节节攀升，房源屡次清盘，到处都在大兴土木，很多人戏称：临汾就是一个大工地。”然而，2014年开始，房子突然卖不动了，大家好像商量好一样，都拿着票子站在售楼部东张西望，就是迟迟不下单，开发商使出浑身解数，各种促销打折手段层出不穷，然而，房子销售依然差强人意。

“不好。”临汾市区西南侧一家房企的营销负责人一开口，就让人心情沉重。据他介绍，与去年同期相比，他所在的房企不仅价格基本没涨，而且略有下降，最好的户型，2013年时近6000元/平米，现在是5000出头，这个价格在临汾市场来说，属中高端价位。有的楼盘虽然报价提升了，但是最终的成交价却没有升，这样的促销活动对销量有一定的拉动作用，可是，与以往同期相比，销量还是下降了40%。据这位经理说，他所在的房企是一家国企，连续5年在临汾市销量第一。

“在临汾这样的四线城市，很多人一看开发商搞促销，都认为房价还能落，最好能在原房价的基础上再优惠5-10%。”打算买房的林先生说，他看了多个楼盘，其中不乏让他十分动心的地段和户型，不过，他还是没有下决心下单，还希望价格能再降一些。西华公馆发展经营部负责人张东竹说，现在，很多人买房像买股票一样，买涨不买跌，大多以为现在房价有所下降，还希望再等等，再降降，观望的人特别多，以前发了传单、做了广告就有人咨询，可是，现在几乎没有人问了，反正你想发就发吧，我不一定看，看了也不一定动心。

◆政策来拉动，临汾有自己的节奏

为了拉动经济，国家从前几年的限购限价、抑制泡沫，改为相继出台多项措施鼓励有需求者早买房，降准降息、取消限购、放松公积金提取政策等等，以及前段时间高调放开二孩政策，对我市的房地产市场拉动作用如何?多家房企异口同声：没有什么影响。”原因很明确，他们一致认为，国家的政策更适合一二线城市这类人口高度密集的大城市，三四线城市对价格敏感度低，主要还是看当地的情况。“贷款利率虽然降低了，可贷款的难度一样大，对买房者来说，降低的那部分贷款利息不足以直接影响到其买房意愿，该贷还是要贷，无非是还多还少的问题，影响不大;而二孩政策，因为生孩子是整个家庭的大事情，会影响其今后几十年的生活，所以，很多年轻人还没有下生二胎的决心，似乎社会上对生二胎的热情也不十分高，所以，有些人设想的生二胎会促进百姓小房换大房、三房换四房的热卖现象并没有出现。至于放宽公积金提取政策，对房市的拉动作用也并不明显，很多人取了公积金并没有买房。”

要想促进新房销售，盘活二手房交易是很重要的一个方面。市区内大概有60多个旧小区，其中有50多个是集体制产权，这些小区一般都有了二三十年的年龄，设施陈旧、环境不好、没有车位、户型偏小，很多居民有换房的愿望和需求，但钱不够。

可是，二手房交易涉及补交土地出让金，然而这些小区因为没有房产证，补交依据不明确，没法交易，他们的旧房子不能出手，直接制约了他们换新房的愿望，因此，建议政府对这类问题出台相应的措施，帮助其完善手续，放松二手房交易，让更多的人改善居住环境，这样，能在很大程度上促进新房的销售。

◆都希望再降价，可幅度很有限

“国家倡导房企适当降价减少库存，以刺激房地产的快速消化、发展。国家的初衷是好的，可是，降价的幅度却没有多大，因为开发商的土地成本、资金成本、人工成本、税费、管理费用等成本没有降低，且时间越长，资金成本等会越高，房价怎么会低那么多呢?现在，搞一个开发项目要盖100多个章子，流程多，进度慢，资金成本大，假如一家房企买一块地100多亩，一亩地的均价七八十万，那么投资额要达到一两个亿，一天的利息就要几万元，一般一个项目从拿地、办各种手续到销售，开发周期要两三年，有的甚至四五年，投入巨大，回报慢。一般来说，观望的时间越长，开发商的成本越高，价格越难以降低，让利的空间越小。”西华公馆发展经营部负责人张东竹说，房地产业经过一年多来的“寒冬”，价格已经比较实在，他建议，买房者要该出手时就出手，既满足了自己的需求，又平衡了市场的发展。

“我建议朋友们想买的时候不要等，因为越等，开发商的成本越高，更不容易降下来。”中骏国际营销企划部经理姬瑞冬也表达了同样的意见，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。房子的价格，正常来说应该是一个稳步上升的过程，这才能与经济社会的发展及物价水平相匹配，即便是一年涨100多元，报价也是一定要上涨的，搞促销不代表房价可以无底限地下降。”

◆十年后，最便宜的是房子?

滨港龙湾王总对临汾房地产业的前景十分看好：“中国人多，成家立业的观念根深蒂固，并且讲究‘有自己的房子’，这是中国人的人性，可是，一个不容置疑的问题是，土地越来越少，所以房地产业永远不会衰败。由于城里人的改善性住房基本已经满足，现在消费观念及客户来源在发生改变，大多是年轻一代要结婚的及周边县市要进城者，很多都是刚需。这就是一个稳定的客源。”

“以前，大家都住平房，后来成了砖混结构的商品房，当时大家也很满足，后来高层出现了，小区内环境好，物业好，服务好，于是很多人又选择了住高层，从2002到2012年，也就十年的时间，从现在算起，十年以后就是2025年，到那时，人的需要与想法一定还会变化，需求也会不断提高，说不定还会逆城市化发展。所以，我并不认同‘十年后，最便宜的是房子的说法。’此外，临汾市区内还有很多城中村和老小区需要改造，开发商还有很大的发展机遇。房子的涨价主要是根据城市的规模来定，临汾市区有近百万人口，临汾的房地产市场之所以一直没有出现大的泡沫，最大的因素是人口输入与输出平衡，使房地产的销售相对平衡。同时，百姓买房日趋理性，不仅看品牌，还要比品质，经济的快速发展，使百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房。客户在挑选新房时，更注重精神享受，追求更高的性价比与舒适度。”中骏国际营销企划部经理姬瑞冬对临汾房地产市场的发展很有自己的见地。

房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里，房地产的带动作用不可低估，几乎影响到所有行业的发展。一年的停涨或下跌不能说明趋势，市场规律就是有涨有跌，一味只涨不跌，那不是房价，是年龄。

◆市场逐渐规范，希望政府更多支持

从2013年下半年开始，政府加大了对开发商的监管力度，对市场预售的监管严了，要求封顶才能预售，责令多家房企整改，房地产市场整体进入淡季，其中，手续不全的房企已经在临汾市场销声匿迹。而其他开发商，则选择了向健康、正规的方向发展。2014年绝对是房产企业的“地震年”，房产代理商、经纪公司死掉一半，不合格的开发商也退出一批，房地产市场从乱到治，逐渐向好。

时过冬至，春天还会远吗?春天，万象更新，万物复苏。让我们共同期待房地产下一个春天的到来!当然，这春天并不是房企高房价的春天，而是房地产业健康有序、合理规范地发展，让房企正常运营，让百姓买得起房的春天。

记者 韩晓芳