全国烂尾最严重的城市「烂尾楼再次烂尾的可能大吗」

自工地停工以来，业主持续维权未果

最近，昆明30多户业主住进烂尾楼的新闻引发的人们的极大关注。

这些本应在五六年前就住进新居的人们如今却因生活窘迫搬进未完工的“房子”里，过着不通水电的原始人生活。他们俨然成了名下有资产的“烂尾楼难民”。更为讽刺的是，这个小区的名字还叫“别样幸福城”。

不幸的是，这样的事情在昆明并非孤例。

距离“别样幸福城”不到七公里的地方，是昆明人尽皆知的明星烂尾楼项目西南海。从2013年项目停工后，未通水电的烂尾楼栋里同样陆续住进了一些被欠薪的工人和拾荒者，买了预售房的业主们也苦苦等待着项目复活。

无论是“别样幸福城”还是西南海的烂尾，都源于当年昆明的那场“造城运动”。

造城运动留伤疤

如今以四季如春、旅游胜地为人熟知的“春城”昆明曾经只是西南地区一座存在感极低的城市。可是1999年一切都开始发生变化，至少在它自己看来是这样的。

1999年，世界园艺博览会在昆明举办，这座西南边陲城市第一次站在世界舞台亮相。在收获巨大关注的同时，昆明的“野心”也在变大。但想要借助“世园会”的势头成为国际化大城市的昆明面对的却是市区老旧房子密集、城中村数量繁多、城市绿化水平不高的城市基本面。

当年的昆明想要创建国家园林城市，但是历经十三年，三届政府的努力，也终未成功。“创卫”的梦想也在2000年创卫专家组暗访后折戟。彼时的春城更像是个“村城”。

2003年，昆明主政者提出“建设新昆明”的口号，并围绕滇池布局了“一湖四片”的区位规划，昆明开始把野心付诸实践。但他们不得不面对的事实是，全市土地总面积为2000多平方公里，其中山地和丘陵占土地总面积的88%，建设用地极为紧缺。

建设机场用地时，昆明不得不把城东的山头削平用来建设。尴尬的是，昆明机场建成后，还因天气多雾无法正常起降。加上当时的昆明的公务员懒散低效成为习惯以及资金筹措困难，昆明“国际化大都市”的路走得并不顺利。

两年后，官方的政府工作报告中写道，“现代新昆明建设面临着资金筹措和土地供应难度较大等问题，社会矛盾已经进入凸显期”新城建设极为缓慢，直到新的主政者仇和到来。

2007年12月28日，这位从江浙内迁昆明的官员甫一下车就刮起了雷厉风行的“仇风暴”。一番考察后，他对昆明城市建设开出了药方——舍弃前任计划把行政中心立即搬到呈贡新城，扭过头向336个城中村动起了刀子。

“一次地震，这里就是坟场；一次大火，这里就是火化场。”有这样认识的仇和对城中村自然是不能容忍的。

2008年2月，《昆明市关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》发布，计划在5年内，将昆明市336个城中村全部改造完成；三年后，《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011-2013年）》出台，将原计划改造的336个城中村范围增加到382个。

昆明轰轰烈烈的“造城运动”正式开启。但数量和规模如此之巨的项目同时开工，是需要巨量资金和众多房地产商配合的。

为了解决财政不足的问题，昆明大范围低价征地，高价卖地的做法成为常态。以滇池附近的一个项目为例，该块土地征收时补给农民的价格为15万/亩，而政府的土地拍卖价格高达735万/亩。

为了让更多房地产商得以进入，政府并未设立严格的准入门槛，这就导致多资质不足、实力不强的中小型开发商进入。这样粗放的方式还表现在拆迁项目的具体执行上，仇和“连片、成片开发”的要求不可避免地造成了拆迁的扩大化。

使用不到30年的广电局生活小区被当作城中村项目要求限期拆除；昆明贵金属研究所等数十个公共单位划入拆迁改造范围；很多名人故居和历史遗迹被拆除…

全城成为拆建工地，民众怨声载道。烂尾的“雷”从一开始就埋下了。

2011年11月，仇和升任副书记，之后被调离昆明。从上任到离开昆明，不到5年。仇和调职之后，继任者张田欣和高劲松征地卖地的步伐不断加快。2015年，中纪委网站披露仇和涉嫌严重违纪违法，正接受组织调查。继任者张田欣和高劲松也先后落马。

2015年3月24日，《昆明市城市更新改造管理办法》《昆明市城市更新改造管理办法实施细则》等一揽子城市更新改造配套政策出台，“仇和式”城中村改造被叫停。轰轰烈烈的造城运动难逃烂尾命运。

官渡区密密麻麻的房子 来源：南方周末

造城运动结束了，留给昆明的是巨额债务、产业空心、和一众烂尾项目。而昆明的造城运动只是城镇化大潮中诸多乱象的缩影。

建设乱象难杜绝

1978年末，我国城镇常住人口仅有1.7亿人，常住人口城镇化率仅为17.92%。全国只有193个城市和2000个小城镇。1983年，十二届三中全会把改革重点转向城市，全国范围内的“造城运动”旋即出现，建设者的热情首先表现在城市新城和开发区的建设上。

上世纪80年代开始兴起的开发区项目，到20世纪末已经衍生出大学城、工业园、新城新区等各种形态。根据相关数据，截至2013年底，全国各省市（包括县级市）规划有超过3000个新城新区，其中有20个省份中，平均每个市至少有一个新城新区。

而这些还是在发改委集中整治之后的结果，在2006年之前，全国一共规划有6866个开发区，2007年缩减了三分之二。

1990年至2000年期间，我国城市建设用地面积扩大90.5%，城镇人口增长52.96%；2000年至2010年，城市建设用地面积扩大83.41%，城镇人口仅增长45.12%。城市建设的速度显然过于超前了。

鄂尔多斯

2013年时，鄂尔多斯康巴什新区常住人口约为10万人，而存量住宅面积则超过1000万平米，空置率在9成以上。当时的鄂尔多斯成为名副其实的“鬼城”，而像鄂尔多斯康巴什新区这样的“鬼城”在全国范围内不断出现。

另外，与新区建设同时进行的，还有棚户区的改造。

在2005年时，我国就开始在辽宁地区实行棚户区改造。但当时棚改资金主要由政府负担，加上一部分社会资金，拆迁还相当保守。2008年，一切都开始发生改变。

2008年开始，我国开始将各类棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要组成部分。那一年，为应对金融危机，中国推出4万亿的大规模投资计划，以棚改为主力的保障性安居工程客观上承担着改善民生以及拉动投资的双重任务。

仇和上任昆明并开始昆明的造城运动就是在这样的大背景下进行的。

根据官方公布的数据，2008年至2012年我国改造开工各类棚户区1260万套，此后则是2013年320万套、2014年470万套、2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套。加上2018年的626万套，从2008年到2018年，这十一年间中国棚改累计开工超过4500万套。

理论上来讲，如此烈火烹油般的城市化推进，固然能增加城镇人口数量、改善棚户区居民生活条件，但这是要建立在项目顺利完工和补偿到位的前提下的。事实上大量以土地财政为目的、缺乏规划的短视行为，抑或是官员任期的长短不一带来的人走政息的风险都给大规模的城市建设带来了烂尾的变数。

所以在“烂尾”方面，昆明并不孤单。同样是饱受争议的主政者推动造城，同样是任期内未能完工，山西大同和昆明几乎有着相同的开头，但结局却大不一样。

八年修复旧城墙

2013年的正月初三到正月初十，数千大同市民不在家过年，他们每天聚在东城墙和阳门广场、红旗广场、市政府门口等地，要求耿彦波市长继续留在大同。甚至有人拿着“万人请愿书”请求“耿市长回来”。

市民口中的“耿市长”就是2008年2月出任山西省大同市市长，用5年的时间让大同市发生翻天覆地变化，被人冠以“造城市长”的耿彦波。耿离任时 “万人请愿”的背后，有市民的不舍，更有对他在任期间大量半拉子工程能否顺利推进的疑虑和诉求。

2008年2月，从灵石、榆次、太原一路走来的耿彦波上任大同市长后，提出“一轴双城，新旧得利”的大格局，什么是“一轴双城”呢？

按照耿彦波的构想：古城实行整体保护，耗资10亿元的城墙修复工程在5年内全面完成，古城内所有现代建筑都将搬迁出去。另外，还要重修钟楼、代王府、华严寺、善化寺、文庙等建筑，拆除城内3.28公里的现代建筑，这涉及8万~10万户的拆迁。

以东城墙外御河为界，修复古城的同时，还要建设一个新城，即在南郊建设御东新区。将之打造成为承接人口转移的新阵地。

新城建设和旧城修复同时开工，可以想见耿彦波改变大同的心情有多么急迫。上任初期，他说的最多的话就是“让大同兴奋起来”。

可是5年之后耿彦波离开时，大同的古城修复工程只完成了1/3；大同市政府负债超过百亿；政府上亿元的工程根本无人敢接。在建项目极可能烂尾，御东新区有沦为“鬼城”风险，一时间，大同各方都在观望。

但幸运的是，新任大同市代市长李俊明在表态新官要理旧账的同时，也向当地尤其是地产商作出了“五个凡是”的承诺，保证工程继续推进。

大同城墙

2016年11月18日，大同城墙全面合拢，古城护城河全线贯通，为期8年的古城墙修复画上了句号；

2016年11月，大同“双环行动”项目出炉，其中环文瀛湖项目15个，总投资577亿元；2017年6月，大同市政府批复《大同市文瀛湖环湖区域概念规划及总体城市设计》，大同对御东新区的支持不断加码；

……

虽然负面影响不可避免，但当初短暂停工的项目在重启或继续推动，大同显然正在从沦为烂尾之城风险中抽身。相比之下，南阳就没有那么幸运了。

“烂尾之城”难摘帽

在经历了1995、1999、2003年等多次申办后，河南南阳终于在2008年如愿以偿地成为第七届全国农民运动会的举办城市。和世园会之于昆明一样，农运会也让南阳走上了快速建设之路。

次年，南阳市拉开了轰轰烈烈的“六创一迎”城市建设改造的大幕。

根据2011年的《河南日报》：“接过农运会大旗后…仅2010年，南阳城建投入就高达34个亿，相当于此前30年总和。”在政府文件里面，14个体育场馆、13个比赛场馆都需要新建或者改建。

2012年8月16日，距离第七届农运会还有30天，南阳市政府举行农运会倒计时仪式，并称目前南阳中心城区新建改建城市主干道47条，开工建设24个城中村改造项目。搬迁涉及的具体人数南阳市政府并未透露，但据媒体估计，超过5万人受农运会拆迁的影响。

如此大手笔的大拆大建，必然需要巨额资金的支持。对于一个地级市来讲，想要完成如此宏愿，只能“另辟蹊径”了。

根据南阳市政府的公开文件和媒体报道，南阳市政府采取了“先上车后补票”、“边上车边补票”的方式，允许“项目开工后采取边拆、边建、边销售、边完善手续的办法向前推进”。结果，很多企业土地手续尚未拿到手，五证一个证都没有，却卖出了几千套房子。

得益于大拆大建和农运会的推动，南阳商品房均价从2008年的每平方米2500元稳步攀升到2012年的3000元，并在2012年农运会后以更高速度上涨，到2014年已升至每平方米5000元。

可是，从2014年起，事情开始急转直下。

钢筋裸露在外的在建楼盘

2014年6月25日，央视新闻《焦点访谈》曝光了瘦身钢筋事件。南阳三杰房地产旗下的一个名为三杰盛世城的楼盘为了降低建筑成本偷工减料，使用拉长了的瘦身钢筋。报道还揭露瘦身钢筋似乎被长期广泛应用于南阳市的各个楼盘。

舆论瞬间哗然，人们对南阳楼市的信任率先崩盘，资金不再流入楼市。随后，“瘦身钢筋”事件引出更大的“雷”，烂尾楼一幢幢出现。在2014年最高峰的时刻，南阳仅统计在册的就有302个问题楼盘。极为讽刺的是，连房管局的团购房都出现了烂尾。

政府的规划失误，最终让整个城市一起买单。

如今很多年过去了，南阳市政府的“整顿截止日”一再更改，但收效不佳。不出意外，南阳“烂尾楼之城”的名号还要顶一段时间。

就在前几天，昆明“明星烂尾楼”，超级大盘西南海终于迎来转机，龙湖地产将曲线接盘继续开发西南海。“烂尾楼之城”南阳各种问题依然焦灼，但库存清零也只是时间问题。无论昆明、大同还是南阳曾经或正在烂尾，也都只是各自发展过程中的一个历史阶段。没有城市永远烂尾，我们也期待以后不再有城市烂尾着。

文/搜狐城市 陈亚辉

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