万科金域蓝湾业主群「金地滨江万科悦虹湾风水好吗」

万科金域蓝湾位于长沙市芙蓉区营盘东路与浏阳河风光带交汇处，如上图所示。本小区东面与北面被浏阳河包围，南面有佳兆业时代广场和先锋·东外滩，但被营盘路浏阳河大桥阻隔，相对比较独立。正西方是一块空地与一所学校——芙蓉区实验小学。西北方向有一块空地，正在施工中，是由保利房地产正在开发的楼盘。

距项目最近的公交站是临晚报大道的营盘路浏阳河大桥西站，往西400m是5号线火炬村地铁站 ，1km范围内无大型商业网点。

该项目占地12万平方米，总建筑面积41万平方米，其中共计3453余户。整个项目分三期开发，第一期为4栋高层建筑，总建筑面积为11.5万平方米，已于2010年入住。一期和三期入住率较高，二期因拆迁原因，开发时间较晚，目前入住率不到40%。

万科金域蓝湾的商铺分布在藠子园路、嘉雨路、晚报大道沿线。本小区东面与北面被浏阳河包围；南面浏阳河大桥影响了与先锋新外滩、佳兆业等楼盘的互动，因此，商业以“自给自足”为主。

为了便于分析，将该区域的商业分成3段，具体如图所示。图中A段为临藠子园路商业，B段为临嘉雨路商业，C段为临晚报大道商业。（如上图所示）

藠子园路为小区内部的一条道路，也是小区最主要的商业街。

A1区经营现状

A1区：从小区主出入口南1门至嘉雨路的一段商业，目前形象是整个小区商业中最好的。 业态齐全，其中包括大小型餐饮、便利店、药店、水果生鲜、母婴、超市和花店。在调查期间内，在转让的商铺有1家。商铺租金在150-180元/㎡·月。

2019年8月该区域商铺租金转让案例，面积为80㎡，租金为16000元/月，转让费20万。

A2区经营现状

A2区：该区域主要以小吃餐饮、便利超市、水果生鲜、干洗店、快递店等社区配套商业为主。相比A1区开发时间要早，整体外观形象陈旧。商铺普遍经营不稳定，更迭较频繁，商铺租金在130-150元/㎡·月。

2019年8月该区域商铺租金案例，面积为30㎡，租金为4000元/月。

2019年8月该区域商铺租金案例，面积为100㎡，租金为10000元/月，其中分别租给常德牛肉粉和美容养生馆。常德牛肉粉面积约60㎡，租金6000元/月。美容养生馆面积约40㎡，租金4000元/月。

A3区经营现状

A3区：该区域位于藠子园路的东面，共有13家商铺，其中有3个商家在转让。商业以社区配套为主，以餐饮居多，铺前有大量停车位，租金在140-160元/㎡·月。

A4区经营现状

A4区：该区域位于藠子园路的西面，共有30家商铺，其中有27家空置，3家在经营。空置的原因主要有两点：一是这部分商铺交付时间本来就比较晚；二是由于租金比较高，一楼租金大多数都在160-180元/㎡·月，而目前小区内一般生活配套型商业都已经具备，所以出租速度比较缓慢。

图中是该区域在经营商家的位置，A4区现阶段处于规划中。

A4区车流出入口

原因分析

藠子园路是小区内部的一条商业街，在整个小区中央，有天然的地理优势，目前主要的消费人流集中在这一条街上。因此，整体来说租金比较高，出租状况相对较好。目前A2、A3区租金达到160元/㎡·月，A1区租金达到180元/㎡·月。A4区由于交付时间晚，目前仅三个店铺开业，其余多在招租状态。

由于很少有本小区之外的人消费，市场容量受限，而且小区出入口多，人流分散，使得很多商家经营状况并不理想，转让频率较高，经营稳定性较差。

B1区经营现状

B1区：位于嘉雨路北段位置，对面是芙蓉区实验小学。商铺以教育托管类为主。该区域内大部分商铺现处于空置状态，商业不成熟。

空置店面如上图所示，空置率达到60%以上。

B2 区经营现状

B2区：该区域位于藠子园路与嘉雨路交汇处，共有15家商铺，其中有3个商家在出租或转让，以目的性消费为主，租金在120-170元/㎡·月。

2019年该区域商铺的租金转让案例，面积为67㎡，店铺租金180元/㎡·月。

原因分析

嘉雨路商业南段（B2）要优于北段（B1）。

B1段：对面是芙蓉区实验小学。再往北，在学校与浏阳河之间，除了一个正在开发的楼盘外，并无其他小区或商业设施。小区住户出行主要方向是往南（晚报大道），所以除了上学的学生和家长，很少有其它人流量从此过，目前进驻的商家以教育机构为主。

B2段：靠近晚报大道，这个地方是小区住户出行的主要方向，因此，人气要优于北段。本项目南边，晚报大道对面，为佳兆业生鲜市场，这是离本项目最近的一个菜市场。本项目一部分到对面买菜的住户也会由此经过。

但是，由于楼上住宅（二期）交房时间较晚，入住率低，不到40%，影响了这一段商业的人气。本段商业整体经营状况一般，尚处于培养期。

由于商铺售价高，每平米在5万元左右，导致业主对租金定位较高，出租价格达到了180-200元/㎡·月。目前小区一期与三期住户消费的主要区域为藠子园路沿线，二期入住率低，本段商业的消费群体本来就比较少，但租金又比较高，这就导致了目前这一区域商铺的出租状况与经营状况很一般。

C区经营现状

C区：临晚报大道的这段商业分为两部分，东侧是君庭商务楼和中国民生银行，主要是商务办公和银行目的性消费，不需要人流量。西侧是一些小铺。共有14家商铺，目前空置商铺较多，空置率达到50%，在经营的商铺其状况也不理想，租金在110-155元/㎡。

C区的出入口

晚报大道东侧的君庭商务楼

原因分析

本段商铺临晚报大道。因为本小区出入口较多，人流分散，而小区内部藠子园路的商业已经比较齐备， 所以小区里面的住户过来消费较少。

晚报大道为城市主干道，以车行为主，而营盘路浏阳河大桥又阻断了与对面的联系，导致本段商业经营状况较差，转让店铺很多。

万科金域蓝湾东面和北面是浏阳河围绕，南面有浏阳河大桥隔离，本项目的商业很难吸引其他地方的消费者，只能满足本小区住户。随着二期商铺面市，一方面增加了商铺供应量，商家经营竞争日趋激烈，另一方面，由于二期商铺销售价格较高，一楼单价在五万元左右，很多业主参照售价来制定租金，达到180-200元/㎡·月，而且一期与三期商铺的租金都逐步向二期租金看齐，导致商家经营压力普遍大，许多店铺经营都不稳定，转让频率较高。

从二期商铺投资的角度来看，现在的租金在一定程度上已经超出了市场的实际支撑能力，有一些虚高，需要比较长的一段时间来消化。因为本小区的地理位置局限，很难吸引更多消费人口，即使今后二期住宅全部入住了，也基本上只能保持在现有租金水平。

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