全国最强区 大跌700万

最近一周陆续有好几个市场平台公布了深圳房产的价格数据，数据一出咱可兴奋了，马上就拿着数据开始看开始分析。

大家都知道，现在深圳的二手房价格是“不能说的公开秘密。”

你说不能说吧，一问中介啥都知道；

你说能说吧，你又确实很难拿到全面系统的数据。

反正最后坑的永远是我们这些苦逼从业者和买家，咱只能靠中介平台提供的房价数据解解渴。

算了，不吐槽了，说回房价吧。

这次公布的一系列数据中，我首先关注到的是整个深圳、同时也是全国经济最强区南山的房价。

首先，根据乐有家的数据，会发现，南山近一年报价接近指导价的房源越来越多。

报价高于指导价20%的房源，从一年前的83.6%下降到了如今的63.3%；

而在我搜寻南山房价数据的时候，发现南山降价的房源真不少。

最夸张的是后海片区的小区观海台，南二外海德学区房，去年价格最高的时候82平户型成交1940万，如今的挂牌价跌到了1258万。

总价一下子下跌了700多万，跌幅达到35.15%。

自从指导价政策出现以后，南山一直都是二手房降价的大户，但具体跌了多少，很多人包括我，其实根本说不清楚。

既然上一周写了龙华和龙岗的降价情况，这一周咱们来重点看看南山的二手房具体跌了多少。

我根据我整理的信息，分不同区域给大家说一下南山部分降价成交的房源。

后海-深圳湾片区:

观海台

82平2房户型，去年2月份成交1940万；

如今的挂牌价1258万，跌幅35.15%。

太古城南

两年前41平1房最高成交885万；

今年4月成交价跌至680万，跌幅达23.24%。

太古城北

76平2房，去年4月最高成交达1520万；

目前76平2房报价1290万。

漾日湾畔

73平2房户型，去年年初，最高成交在1600万；

今年3月份成交1300万，不到一年的时间降价300万，降幅达18.75%。

滨海之窗

86平2房小高层在2020年底成交最高接近1700万；

同户型上个月的成交价1350万，降价了350万。

区域点评：

后海和深圳湾的房子，虽然不都是豪宅产品，但基本上都是豪宅价格，总价分分钟1500万以上，豪宅价格的楼盘一旦降价，那自然也是大几百万上下的往下跌。

但有意思的现象是，后海、深圳湾片区的偏小户型业主降价成交比较多，大户型的业主报价反而没什么降价成交的案例。

一是因为片区均价高，大户型的房子总价都在2000万以上，能有这个购买力的是少数。

现在这个行情，除非有真正稀缺的户型或者朝向，否则不会有人大降价接盘。

二是在这个地段买大户型的都是有钱人，基本不缺现成的资金，也更愿意持有优质资产，很少会降价卖。

西丽：

宝能城

去年88平户型总价成交1300万，单价14.6万/㎡；

今年6月份，最新成交一套75平3房，成交价908万，单价12万/㎡，单价降价大约17.8%。

博林天瑞

去年89平户型成交价为1280万，成交价14.3万/㎡；

今年成交一套112平户型，成交均价暴跌到11.4万/㎡。

天悦湾花园

去年88平成交1260万，均价14.3万/㎡；

今年5月同户型成交一套1192万，均价13.5万/㎡，下降幅度相对来说比较小。

鼎胜金域世家

去年89平成交1000万左右，单价11.2万/㎡

今年4月同户型成交价898万，单价9.9万/㎡，降了102万。

区域点评：

上面提到的楼盘，基本上都是西丽过去3-5年涨幅最大的二手楼盘，价格泡沫一直比较大。

宝能城和博林天瑞是大学城片区的标杆楼盘，最高的时候业主报价是在15-17万/㎡，

天悦湾花园和鼎胜金域世家是留仙洞片区核心的次新盘，最高峰报价13-14万/㎡。

这一批楼盘如今的跌幅基本可以对应前两年的涨幅，这说明西丽最近两年的涨幅基本上都是市场行情的溢价，没有多少价值支撑。

当然，除了少数降价盘之外，现在这些次新盘业主报价普遍还是偏高，西丽毕竟有产业和科教概念，整体界面也比较好，多数业主的底气还是很足的

前海：

诺德假日花园

48平2房，2020年最高的时候价格830万；

今年同户型成交价跌到595万，降价幅度达到28.31%。

中海阳光玫瑰园

今年5月份成交一套111平，总价1316万，单价11.7万/㎡；

2020年12月成交一套86平，成交价1230万，单价14.3万/㎡。

佳兆业前海广场

去年年初，107平5房，成交价1600万，单价14.95万/㎡；

最近的成交是一套230平的大户型，成交价2300万，单价只有10万/㎡。

区域点评：

前海过去两年的涨幅就算是在涨幅最夸张的南山，都是数一数二的板块。个别楼盘30%-40%的涨幅是家常便饭。

当然，涨得时候猛，降得时候也猛。

前海的二手房是南山比较早就开始降价的板块。

去年指导价政策刚出炉的几个月，前海上述这几个楼盘就因为传出被深房里炒作控价而率先遭到打压。

因此从去年3、4月份开始，诺德假日、中海玫瑰园就已经有业主开始降价。

从最高峰15-17万/㎡，降到如今成交价在11-13万/㎡左右。

当然，虽然都是大跌，但是放长远来看，前海的定位以及未来地位都比西丽要高，板块价值更胜一筹。

所以现阶段我认为前海的二手只是一个短暂的回调，长期价值依然可以看好。

目前前海的市场里面也有一些价格优惠的二手笋盘值得下手，要具体了解前海二手笋盘的具体价格信息，可直接扫码咨询。

南山中心：

南海城中心

2020年，237平大户型成交价1550万；

最近一套同户型法拍房，成交价1097万。

向南瑞峰

最高时66平户型，成交价730万，单价11万/㎡；

今年6月份成交一套126平户型，成交价936万、单价7.3万/㎡，跌幅非常大。

区域点评：

南山中心区的房子很多，单价相对便宜，同时也是南山近指导价卖房最多的片区，多数出现在中介朋友圈的南山指导价房源，不是南山中心就是南油片区。

现实来看，南山中心的二手房，现在确实是买入南山二手的最低门槛，中介肯定更愿意宣传。

但是从成交数量上看，南山中心片区的二手楼盘成交量都不大。

上面两个楼盘，向南瑞峰今年成交2套，南海城中心今年无成交。

事实说明，即便是便宜卖也未必就有市场。

大冲-科技园

华润城润府三期

89平2房，去年3月成交最高达1650万，均价18.5万/平；

今年2月同户型成交价跌至1350万。

华润城润府一期

89平3房户型，去年6月最高成交价1850万；

今年同户型成交了一套1510万。

松坪村三期

49平2房，成交达565万；

今年6月同户型成交跌至440万。

区域点评：

大冲科技园的代表楼盘是华润城，从实际成交价格看，华润城的跌幅其实也不小。一期和三期的同户型成交价都跌了300万左右。

但是，成交房源之外，华润城其他房源的价格变动不大，绝大多数房源的挂牌价还是居高不下，该挂高价一点不含糊，降价买的反而成为了少数的奇葩。

看来，科技园这边的业主和后海、深圳湾这一片的业主心态都比较像，天不塌下来不降价。

总结一下目前南山二手市场的特点。

第一，

部分之前上涨太快的楼盘，这一轮下跌幅度都非常大。

典型案例就是前海、西丽的二手楼盘，

这些板块的次新盘前几年炒作氛围太浓，价格虚高，这一轮冷周期都遭受到来市场的毒打。

都说如今西部价格跌幅很大，

在跌幅的区域内，南山是西部代表，而前海、西丽是南山的代表。

第二，

两极分化严重。

别看成交降价幅度那么大， 实际上业主愿意降价甚至跌破指导价在南山还是少数，多数人选择不降价。两极分化明显。

和我之前写过的龙华相比，南山多数业主信心比较坚挺甚至是高调。

除此之外，板块之间也有分化。

像华侨城、安托山那一片、包括蛇口、深圳湾，这些板块多数是豪宅产品，豪宅产品基本上不受市场影响，降价房源很多是法拍房。

实际业主自持的房源，要不不卖、要不就是挂着盘“观赏”。

偏刚需的南山中心、南头、桃源，业主更愿意降价，笋盘出现概率高；

高位回调的西丽、前海，降价房源也不少。

第三，

降价热闹，但实际成交数量少。

南山一直都不是深圳二手房的成交大户，现在行情变冷，买家更加不愿意接盘价格奇高的南山二手房。

在中介朋友圈内，我甚至能看到福田中介发的成交喜报，但南山的呢，无影无踪。

朋友圈看到的福田华强北最新成交情况

想入场南山的买家，不是跑去买新房，就是选择观望，二手房价格除非真的很笋，否则很难吸引成交。

现阶段深圳的新房价格陆续有各种骚操作降价，二手房和新房一比，就显得没那么香了。

从现实角度来看，除非是非常有价值的板块如前海，否则我们还是坚持推荐大家买南山的新房。