龙潭寺发展怎么样「龙潭寺土拍」

2019年，成都进入TOD时代，而在首批成都TOD分布图中，成华区以7个TOD站点规划位列三甲，其中龙潭寺独占3席，或将再次成就板块的兴盛。那么，这个在楼市中屡次沉浮的楼市板块，到底是刚需的机会还是改需的退路呢？

土拍：多流拍的“沉”与高楼面价的“浮”

5月8日龙潭寺土拍信息

“沉”——据58安居客房产研究院统计，近四年（2014-2018）龙潭寺共拍卖出让土地共计16宗，10宗土地流拍，流拍率达62.5%。而在如此流拍率的背后，是龙潭寺板块的土地存量在成都主城楼市板块中，还是“大户”般的存在。

5月8日，该板块出让的地块，为人才公寓地块，起价8357元/㎡，在板块的土拍史上，是一个不算低的起价，但最终底价成交，未能引起多少波澜。

中粮珑悦锦云目前在建中（安居客实拍）

“浮”——并且在多个近郊板块地价陆续破万的当下，龙潭寺板块的地价还在破万的下游徘徊。目前龙潭寺板块的地价高点还维持在2017年7月，溢价率92%以9600元/㎡单价成交的钢材城旁的54亩地。目前是已推出的中粮珑悦锦云，单价15000-18000元/㎡，也是区域的高位。

大环境：龙潭水乡的“沉”与北湖公园的“浮”

龙潭水乡实景（安居客实拍）

“沉”——作为龙潭寺板块的地标建筑，龙潭水乡位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域，占地面积220亩，由上海裕都集团投资20亿元，经过4年打造和建设后完成。然后，曾经被冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的成都龙潭水乡在开业运营4年后，成为了成华区龙潭总部经济城的“空城”，最初招商的50多户商家几近全部关门，目前属于“不再经营”的公园状态，可供板块内居民茶余饭后散步休闲。

“浮”——北湖公园是龙潭寺板块内另一个特色，曾是集水文化、鸟文化、竹文化、客家文化于一体的成都市主城区最大的人工湖泊和最美的生态湖区，也是成都市公益林示范基地——12平方公里北郊风景区的核心区域，然后在2010年的时候北湖公园闭园改造。

北湖公园实景（安居客实拍）

8年之后的2019年元旦，北湖公园一期正式对外开放，二期和三期还在打造中。因为临近熊猫基地，在整体的景观打造上，多处节点融入了熊猫元素，让本来的山水更加灵动。成为了目前龙潭寺板块乃至整个成都东北向居民日常休闲娱乐的好去处。

配套：一枝独秀商业的“沉”与TOD规划的“浮”

“沉”——龙潭寺板块，在最初的规划中，工业园区属性十分明显。但随着楼市开发的深入，中粮、绿地、恒大、保利等品牌的入驻以及多个楼盘交房入住，区域生活配套需求明显。目前板块内规划了多所学校，并且有成都市第二人民医院龙潭院区在建。

上古天地实景（安居客实拍）

而在商业方面，目前区域内除了一些社区底商以及类似六合广场这类小型购物广场外，上古天地不论在体量还是业态或者品牌上都略胜一筹，大有一枝独秀之势。但随着目前整个区域入住楼盘增多，常住人口增加，区域内的商业配套还是不饱和的状态。

龙潭寺TOD规划

“浮”——2018年，堪称成都TOD元年；2019年，成都正式进入TOD时代。如何将这个“舶来品本地化”成为了开发商乃至各区域的待解之题。而作为目前还未有地铁线路覆盖的龙潭寺板块，却榜上有名，并且独占三席，整体开发面积3051亩。建成后，除了能提升整个龙潭寺板块的交通通达度，在商业配套方面也能促进板块的提升。

楼市：刚需喜的“低”与改需爱的“大”

“低”——在成都楼市持续外扩发展的当下，成都主城区域已开始出现土地资源开发殆尽，新房难求，二手房有价无市的状态，然而龙潭寺板块却是一个例外。

除了目前龙潭寺土地储量依旧是整个成都主城区乃至部分近郊热门板块的“大户”外，板块的房价也一度被定位为“洼地”。并且在2015年左右，想要置业成都主城的刚需购房者，龙潭寺板块是个不二的好选择，毕竟区域内除了房价低外，户型也多集中在90㎡以下的小户型。

成都主城三环周边板块房价

据58安居客房产研究院统计显示，截止4月底，成都四向三环附近的楼市板块，龙潭寺板块目前新房单价依旧最低，为13490元/㎡。与之临近的凤凰山板块为15000元/㎡，三圣乡板块为17050元/㎡，更有甚者的是南向的中和板块虽在绕城外，但新房单价已达20508元/㎡。

“大”——因为价格一直处于同级别板块最低，一向被视为是刚需置业主城的最后机会。不过，随着众多品牌开发商的入住以及区域配套条件的升级，区域内楼盘户型开始贴近改善型购房需求。

龙潭寺板块楼盘户型情况一览

目前，龙潭寺板块内，融创玖阙府、华宇旭辉锦绣花城、绿地悦蓉公馆等已经售完的楼盘均打造了别墅户型，且推出后去化也是十分快速的。而目前还有房源储备的中粮珑悦锦云、西派泊玥、恒大锦城等楼盘，均已100㎡以上的大户型为主，更加贴合改需购房者的置业需求。

结语：刚需的“机会”与改需的“退路”

作为成都主城的楼市板块，并且临近三环，还属于上升空间较大的“洼地”区域，有资格的刚需购房者，如果想要入住主城，龙潭寺不失为一个好选择。不过，目前板块内100㎡以下的户型相对较少，刚需想要入驻，可能需要加快置业的脚步，趁着房价低位入手。

当然，板块内100㎡以上的大户型，刚需购房者虽然在单价上能接受，但从某种程度上而言，总价可能接受度相对较低。而对于想要置业主城，但是因为其他区域可选房源较少，龙潭寺板块也不失是其退而求其次的好选择。