缤纷南郡上高新五小的条件「缤纷南郡二手房价格」

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问答245期

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问：今年缤纷南郡还是独占学区么，不是对房价影响？

答：不出意外，今年五小的学区依旧只有缤纷南郡，周边星美御，高科尚都、绿地世纪城等要分流到新建的高新十六小，由高新第五小学教育教学团队进行管理；

五小10年就建成，学校的师资和硬件设置都不错，现在也属于高新名校行列；这也是中铁二手房价格居高不下的原因；

假如五小学区重划，要么就是加班，增加校区规模，开设分校，既然已经大量建公办了，这种基本不可能，以后倒是新建学校可能会改为高新五小分校，当然在学区里的小区房子也要更保值一些。

问：房哥，御笔华庭投资 自住，怎么样能买吗？

答：这小区的容积率可能是西安历史上的传奇，高达9.78（目前新建商品房为2.8），小区15年开盘，房价5000，如今登记的楼栋均价13120，60套房吸引近1300多人登记；

小区的位置还是很好的，门口龙湖老城根商业，大兴东路主干道，现房，八号线，周边没有太好的学校，小区密度超高，基本没有绿化；

住进去的感觉大概就是铁锁重楼，四面楚歌，四周高楼严严实实，采光成迷，具体实景如下图：

在售房源94-125平，极度刚需，作为自住而言，最大的优势就是位置好便宜，最大的历史就是密度高，住的久了容易抑郁；

至于为何这么多人，还不是因为大家穷啊！

问：为孩子上学，买高新二手还等高新三期新房？

答：这取决于你对学区的执念程度外加小孩上学的时间，高新二期，热门二手房高科尚都，中铁缤纷南郡，满堂悦，玫瑰公馆，天朗蓝湖树等，目前价格都不低，五小公办学区里最贵，剩余多为新建；

同样价格对比新房二手，产品至少差一代，但高新三期的选择同样不乐观，小面积的华发，中海摇号人数众多，大户型的新希望，软件新城诸多大平层，起步门槛又高；

看你口袋预算了，400万以上，高新三期还算比较好选，其余大多数摇号，二手倒是不摇号，价格又贵，口袋和时间决定选择 ，不着急就摇摇新房，新区的学校都还不错。

问：咸阳天地源不限购，投资咸阳好还是沣西好？

答：天地源珺樾坊，最大的优势地处一号线三期地铁口，对面就是咸阳秦都站，比现在大火的文兴路F4位置好上不少，不限购，万元出头，周边自住可以看；

目前买在咸阳的，有不少投资但又不知道为什么投资的人，我们可以理解为房价上涨焦虑跟风买房的人，毕竟西安再好，限购，涨首付，高房价不是谁都买得起，摇的上；

不想受这洋罪的退而求其次，买在咸阳，等以后市场行情，不求升值但求不亏；预算够肯定沣西好一些，新区配套新，面貌好，发展想象大，大众认可度高，虽说沣西以前就是咸阳，但鸟枪换炮后比主城区好了不少；

唯一的问题就是价格也很贵了，中铁建，科为，都是奔着18000 去，作为投资，可能只有不限购的优势了，价格已经在山顶了。

问：浐灞万科金域蓝湾，23000 定价是否合理？

答：如今的二手房水涨船高，仗着新房摇号难，选择少，房东心理预期爆炸，高新如此，曲江如此，浐灞稍微好一些，但也是普涨；

金域蓝湾的价格参考周边保利，中海，龙湖，天朗，浐灞一路二路沿线，区域面貌，配套，学区，人气都相似，产品也相差不大，二手房价格也相似；附近新房旭辉18900 ，相当于新房二手倒挂4000 ，不合理；

小区目前大量二手房高层标价20000 ，小高层标价有24000 房源，选择上优先高层，小社区，高层为主，居住体验差别不大，20000 挂价比较合理！

问：卓越坊投资如何，和中南上悦城相比哪个好？

答：买在这里投资的还真的不多，更多的是软件新城高价外溢的普通刚需，17000 的价格在周边还是合适的，这一次也是千人摇；

小区本身的素质是不错的，卓越首盘，景观，物业都有惊喜，地段一般，地处鱼化工业园，周边开发改造缓慢，夹在沣东和高新中间，占据地理优势，但周边面貌并不沾光；

对于高新周边自住，依旧可以看，品牌价格有优势，位置问题等改造建设，中南上悦城价格更贵，学校，医院配套稍强，目前新开20000 起步的性价比不明显的，周边同样改造中；

二选一，卓越坊距离高新近，还是更香一些，中南有适合自己的人！

问：什么时候124平都算小面积了？

答：没有绝对的大小，只有相对的选择，传统意义上，90平以下算小面积，90平以上新房基本都是小三室，140以上洋房或者大平层；

西安容积率限定后，基本新建小区已经没有低于90平的住宅了，2T4的高层结构，小面积只能增加梯户比，外加市场 供不应求，不怕大户型卖不出去；

相反远郊文旅盘和公寓会有小面积，不好卖的时候产品上就开始重视了，现在是萝卜快了不洗泥；

面积也分区域，比如高新软件新城，起步140平，最大220多，140又成了小面积，124平高层产品中会做边户，在刚需盘里也算中等户型了。

问：改善置换，卖掉农兴路锦里买咸阳融创，是否可行？

答：龙首村附近位置自然好，有地铁，生活配套全，有人气，但小区多数是筒子楼高层和单位家属院，区域内无改造无拆迁无翻新，属于老旧城区，这种房子能住但不保值，也谈不上改善；

卖掉买新房没有问题，融创观澜壹号在咸阳算是不错的小区，景观，物业，户型各个方面好很多，唯一舍弃的就是位置，毕竟向西25公里，完全是不同的生活体验；

接受新的位置，可以买新的小区，后期保值必然比老破小强多了。

问：买红星紫御半山的二手如何，担心外面的坡？

答：当时卖房的时候，确实有上坡路和上坡电梯的规划，路已经修了，电梯还没消息，买在红星的当年赶上了好时候，一万出头的洋房在当时航天性价比无敌，屡次摇号；

虽然实际交房后，赶工拉跨，但小区本身的素质还行，也算质价相符，位置上所有配套，地铁商业全部需要下坡，小区本身地势高，视野好，隔壁就是学校，周边新房很少，长安区老城区内红星的素质还算可以，就看二手房价格多少；

目前航天城新房起步价16000 ！

问：屡摇不中的大众，坚持摇号还是买二手房上车？

答：买房是大事，心态不能崩，头像换成摇号必中不能解决中签问题，虽然大趋势是钱贬值，房价在涨，但也没有夸张到每天都在贬值，平复心情才能更好分析市场；

坚持摇号首先理清楚自身情况，比如预算有限，非刚需，却一直坚持万人摇热门盘，这种概率堪比中彩票，守盘浪费时间，时间成本也是金钱，碰到房源多的可以坚持，房源太少不要凑热闹；

比如港务区，大家都盯着华润，中粮，融创，但招商人就少一些，位置差一点但购买难度低也是收获；

二手房可以看，但需要挑，需要和房东磨，热门优质二手房价格坚挺，在预算无法增加情况下，自己取舍一下户型，位置和学区，硬耗着没意义，价格真降了，对方也不卖了！

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