绿城在豆各庄栽了个大跟头「一头栽在地上」

最近遇到了很多咨询豆各庄的客户，这些客户最大的疑问总结下来就是：我花一平六万多买绿城沁园，为什么我不花一平四万多买富力又一城？

这一个问题真是一语点醒梦中人，我们一直追求新房的新技术新工艺和更高的建筑质量与产品品质，往往忽略了同区域实力也很强的次新房项目。

同区域，同地铁盘，选地铁西的绿城沁园还是地铁东的富力又一城？这里也整理了一下富力又一城的信息。

富力又一城在地铁7号线黄厂站的东侧，同样是豆各庄的地铁盘，体量很大，分为A、B、C三个区。

富力又一城

总占地面积：约36公顷

总建筑面积约：115万多平米

住宅面积约：76万多平米

商业配套：2.6万平方米

综合商业及办公面积：约8.6万平方米

住宅类别：普通住宅、公寓

物业费：公寓2.2元/月/平方米，住宅4.5元/月/平方米

总户数：A区1607户、B区1998户、C区3006户。

富力又一城的住宅部分分为两居、三居、四居这三种产品类型：

两居面积：88-122平方米

三居面积：121=16平方米

四居面积：194-202平方米

91平米两居

86平米两居

1149平米三居

155平米三居

166平米三居

202平米四居

221平米四居

建成年代、住宅户数、单价和均价：

A区：2005-2007，1607户，4.1-5.1万/㎡，均价4.7万/㎡

B区：2007-2008，1998户，4.2-5.2万/㎡，均价4.9万/㎡

C区：2009-2011，3006户，4.7-5.8万/㎡，均价5.3万/㎡

在豆各庄大型生活配套紧缺的环境下，富力又一城自身形成了一个拥有配套、商业、学校、生态的综合大型完善社区。

绿城沁园的开盘给豆各庄片区带来了新血液的输入，高标准满分的绿城沁园在产品细节上，精装工艺上，产品设计上都很出类拔萃。

户型区间也是以刚需上车为主：55-149平方米，符合豆各庄片区客户类型的需求。

主力户型在两居、三居、四居产品上，指导价格6.5万/平方米。得房率在73%左右。不得不说绿城沁园在今年土拍市场中得房率这块算是很高的项目了。

对于客户提出的疑虑：买绿城沁园的一手房不如买富力又一城的二手房来的实在，我们也对此进行了一个对比。

两个项目主力户型均在2-4居之间，我们在价格、得房率中间进行了一个计算：

富力又一城得房率82%，绿城沁园得房率73%。

这是绿城沁园最大的两居室和富力又一城最小的三居室进行的核算，在总价相差无几的情况下，低得房率的套内单价远高出高得房率的套内单价。

在总价相差无几的情况下，相差9%的使用率，至少套内要多出7平米的面积，一间小卧室或书房的面积就多了出来。

在同总价的情况下，购买绿城沁园的两居室可以在富力又一城买三居室，在同样居室的条件下，可以在富力又一城买到更大平米数户型。

在价值上富力又一城要比绿城沁园高得多。

而现在很多刚需客户拼的是什么，是房间数量，我花同样的总价可以买更多的居室，两居可换三居，三居可换四居。

按照这个方式来计算，同样的价格在富力又一城可以满足两居新房换三居二手房。

对于二胎家庭或者一胎需要老人看孩子的家庭来说，富力又一城的价值远高于绿城沁园。

总结下来：

绿城沁园作为今年新供应项目中产品品质的标杆，在二手房供应量高于新房供应量的豆各庄板块不占优势。

1、富力又一城的单价更便宜，使用率又高。在同总价下富力又一城可以买到更多的居室。

2、作为二手房来说报价在4.7万-.5.2万之间，但价格还有下行空间，议价机会可以把握。

3、二胎、三胎政策放宽后，对于多胎家庭来说同样的总价能买得到更多的居室数量是刚需最大的需求。

4.对于投资客来讲花同样的价格购买更多的居室，租金方面多居室的房子租金更高。

5、富力又一城属于大体量社区，超百家底商，生活配套一应俱全，生活方便。

6、对比与绿城沁园紧邻五环路高架的位置，富力又一城三面公园，生活环境更优质，避免高架的干扰。

7、富力又一城大体量社区更易于管理，物业成本费用降低，物业费也会随之降低，在物业的服务上面将会提升。

8、富力又一城拥有现房优势，即买即住，园区环境现状一眼可见，更让人放心购买。

在遇到这个客户之前，绿城沁园新房更好的设计、工艺、交标让我们忽略了同区域二手房的价值。

在平行对比位置的情况下，相同的板块，相同的交通配套下，购买二手房是更为合理的选择。

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