铁一中旁 高科9字头大盘时隔1年再入市 高性价比能否再造网红盘

时隔一年半，高科绿水东城终于又推新房源了。

这个位于灞桥区的三百亩大盘，以约1万元的定价和“高科系”产品的定位，再次引起西安购房者的关注。与“当红流量”高科麓湾同属一个公司的高科绿水东城，能否达到“同胞兄弟”的实力和人气呢？AI君为大家带来高科绿水东城全方位解读，看完之后是PICK还是PASS，欢迎在文末投上宝贵的一票~

高科绿水东城2019年2月19日公示了五期1#楼的备案价，33层毛坯房，备案价约10159元/平，最低9614元/平，面积区间84-87平，总计336套房源。1#楼3个单元，楼层从西到东依次是24层、33层、33层，2梯4户，开盘时间待定，五期预计2021年11月30号交房。

小区位于纺渭路中段向西200米，总占地303亩，建筑面积80余万平米，规划六期，其中一期、二期、三期已售完；四期仅剩1栋高层，开售时间待定；五期包含一栋住宅和一栋商业，还未获证；六期还有三栋高层未上市。项目涵盖小高层、高层住宅、商业及教育，车位比1:0.7，人车分流，绿化率35%，物业公司为高科物业（一级资质）。

小区各期位置

高科房产隶属于西安高科（集团）公司，国企，成立于1996年，作为曾经叱咤西安楼市的“高科五虎”（另四虎分别是高科新西部、高新地产、天地源、紫薇）之一，高科房产其开发的“高科系”及 “城市风景”系产品是其住宅市场的主要代表作，曾是西安楼市的典范。

其中“城市风景系”主要布局高新，如夏日景色、都市印象、八号府邸等，品质高端、口碑较好，均已售完，目前二手房均价2.4万元/平起。而“高科系”仍不时有新推，并且以高性价比、高配置成为西安购房者眼中的“香饽饽”。

如位于高新的高科尚都、高科朗山，均已售罄，目前二手房均价2万元/平起。浐灞的高科麓湾国际社区、灞桥的高科绿水东城，应该是高科房产目前还有房可售的“高科系”产品。高科麓湾凭借低价、教育、商业、地铁等优势成功跻身西安当红热盘之一，上次登记吸引了2228个购房家庭，引发年后西安楼市小“高潮”，AI君有测评。

而坐落于灞桥区纺渭路的“老盘”——高科绿水东城于2010年开建，开发较久，各项配套趋于完备，生活便捷，但因地处新老城区交界，抗性也比较多，是一个优劣势十分明显的项目。

小区周边配套，仅供参考

1、教育配套——资源丰富

高科绿水东城自带有幼儿园，位于六期西南角，距离本次主推的五期很近，目前幼儿园已经建起来了，具体信息和使用时间待定。除此之外，小区还规划建一所小学，即将动工，位于四期东南角，后期学校性质是私立还是公办待定。

小区内幼儿园和小学规划沙盘

幼儿园实景，摄于2019.2.22

除此之外，小区西侧紧邻灞桥第二幼儿园，东南方向不到500米是西安五大名校之一，西安铁一中滨河学校，隶属西安铁一中教育集团统一管理，包括高中部、初中部、小学部，私立院校，师资力量雄厚，教学质量有保证。

灞桥区第二幼儿园实景

铁一中滨河学校实景

2、交通配套——地铁不远，公交便捷

高科绿水东城距离地铁1号线纺织城站约1.7公里，业主乘坐907路、195路、237路等公交三站左右即可到达。纺织城地铁站是1号线、6号线（在建）、9号线（在建）三条地铁的换乘站，后期全部通车后，业主可借此通达临潼、城内、高新、城西、西咸、咸阳等地，十分便捷。同时，五期、六期业主也可在申家村站乘坐230路公交车，经5站于堡子村站下车，可达地铁1号线半坡站。

纺织城地铁站，摄于2018.5.7

半坡地铁站，摄于2019.2.22

小区东侧紧邻纺渭路，南北可接长乐东路和东城大道，北侧挨着西潼高速，东西可达东三环和绕城高速，车行很顺达。

3、商业配套——自带、周边都齐全

高科绿水东城自带有底商和独立商业体，目前交房的几期已有底商入驻，商铺品类繁多，能够满足业主基本的需求。五期自带有一栋独立商业，售楼部后期会改为会所，目前已有田亮运动入驻，满足业主休闲需求。

小区底商，摄于2019.2.22

小区东北角是已经开业的华东服饰广场，购物休闲都能满足，小区东侧一路之隔是灞柳风情街，商业面积8393平方米，涵盖品牌餐饮、“灞柳院子”和“陕西农副产品展示基地”三部分，目前已经开业。小区南侧的纺织城商圈已发展成熟，华阳城大型等大型商业落地，人流量大。

灞柳风情街

半坡地铁口旁的商业

除此之外，高科隔壁之前规划有灞桥吾悦广场（位于小区六期东北侧），如果能够落地将是距离小区最近的大型商场。但是2018年8月17日，该宗土地因“宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍”，不过新城控股集团副总裁杨年进与灞桥区区长苗志忠于2018年8月28日下午的沟通中表示，“继续投资建设新城吾悦广场项目的意愿，并就项目规划指标调整、加快土地勘探等方面提出了意见”，这应该能说明灞桥吾悦广场还有戏，值得区域内居民期待。

疑似是吾悦广场规划用地，摄于2019.2.22

4、医疗——唐都医院

小区向南1公里就是著名的空军军医大学（第四军医大学）唐都医院，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健、康复为一体的现代化三级甲等医院，后期业主就业十分方便。

5、周边环境——与灞河相距不到800米

小区向东直行约800米就是灞河，而且是水域宽阔、植被茂密的灞河湿地公园区域，河流周边环境优美，有塑胶跑道，适宜休闲运动。

距离项目最近的灞河段景色，摄于2018.5.7

6、浅析房价——性价比高

说到性价比，高科绿水东城的“性能”，无论是区域还是项目自身的配套，以及高科品牌和物业历来的口碑，都足以担得起“高性能”。再说到“价”，高科五期1#楼毛坯高层的均价约在10159元/平，最低价是9614元/平，拥有这个价位的楼盘在目前的绕城内不超过10个，而且是卖完一个就少一个。小区所处区域周边的新盘很少，分别是辰宇世纪城、荣民宫园学府、绿城新兴玉园等，价位或持平或高于高科。

周边二手房市场上，高科绿水东城的二手房均价约在1.2万元/平，即新房二手房倒挂约2000元/平，而且周边二手房除了东城国际和腾业国王镇外平均售价均在1.2万元/平以上。新房二手房倒挂足以说明周边区域成熟、人气旺盛。

1、小区东侧距离灞河很近，环境较好，西侧和北侧还有未拆迁的村子，而且地处灞桥区老城区，因此整体环境一般。

小区西侧柳虹路，东侧柳烟路

2、小区西南方向有灞桥热电厂，与小区最近距离不足1公里，距离本次主推的五期约1.5公里。据悉，该热电厂短期内不会搬离。

灞桥热电厂

3、小区五期、六期北侧邻连霍高速，距离目测在50米左右，后期会有噪音影响，建议家里安装三层中空玻璃和新风系统。

总之，高科绿水东城教育、商业、交通、医疗都不是问题，区域发展成熟，人口密集，户型只有85平和87平的两室，价格仅1万出头，比较适合刚需族。虽然项目存在一定的问题，但在AI君看来瑕不掩瑜，毕竟这个性价比别说三环内了，绕城内的都越来越少了，抓紧入手才是正理。