西安楼市调控真相「西安房地产排名前50」

撰文=徐三刀

进入2019年以来，司法摘地成为一个房企突破政策的新路径，但因为土地资源十分稀缺，即便是法拍地，也是十分稀少。

例如，此前奥园摘地南三环，原是江林地产的韩国城；旭辉摘地浐灞一路，原是鲁能浐灞地块；东原地产摘地未央湖，原是雅荷地产储备用地。除此之外，还有一些零星地块，目前司法摘地已经比较成熟。

但仅此一个渠道，根本无法满足西安房企对于土地市场的渴求，何况司法摘地尽管清晰，但想要快速落地，还是有难度。

近来，西安土地市场供给量严重不足，大量房企等着摘地，而城改拆迁推进缓慢，越来越多的房企因为没地开发，逐渐供给量跟不上。参照一下《2019年上半年西安房企销售金额TOP10》，这一点十分明显！

供给量少，房企缺地，典型如融创地产、中海地产、金地地产，如果不是缺地，这些房企的排名绝不会止步于TOP3或者TOP8，更不要说绿地地产，因为主城区缺地，主要阵地已经转移到了西咸、地市级。

考虑一下，这些资本雄厚的一线房企尚且缺地，中小房企还有多少机会？实际上，不少中小型房企都在且退却战！

对比一下2018年房企销售TOP10，很显然，2019年上半年房企销售环境比2018年更加恶劣一些，对于营销部门考验更为严峻。

其一，西安高价盘变多。市场主要供给依赖于房企TOP10，其中，不乏万科、融创、中海、华润等房企，这些房企普遍追求溢价，2万 产品不少，例如华润悦府、中海曲江大城、万科翡翠国宾、融创曲江印、融创西安壹号院等。除此之外，1.5万 楼盘也是不胜枚举。

其二，行业集中度增加。从房企TO10的市场占有率来看，行业集中度提升。2019年上半年西安TOP10房企累计占全市成交总量的38.8%，较去年同期扩大2.2个百分点。上榜企业均为外埠品牌房企，本地房企无一入榜，其中绿城、华润首入榜单，分别位列第五、第七名。

如果这种情况继续蔓延下去，我们或将看到西安市场发生三种情况：

其一，大型房企缺地。主城区城改拆迁缓慢，导致房企一方面在新开发区撒钱投资，另一方面紧抓城改用地不放，结果导致主城区土地价格高涨，新开发区新价格起飞。

其二，普遍高端产品。因为储备用地不足，房企必须追求单位溢价，打造高端产品，例如今年以来西安叠拼产品大量供给、大平层产品涌现，都能说明这一点，典型案例如，东有壹号院，南有金茂府，北有星河湾，西有留香园，皆是如此。

其三，高端公寓杀出。目前西安高端公寓市场主要集中在高新，例如梧桐公寓、E客户公寓、兰基公寓、第五大道、尊贵利方、美墅等等，还有曲江如温德姆至尊酒店公寓、莱安中心KING，这些公寓普遍价格在2万 ，甚至更高，如环球西安中心·第址、融创曲江印。

如果土地供给量依旧不足，这三点将会快速爆发，西安市场热度不减，购房者就要被裹挟进入高端化市场，变成2015年北上广深普遍遭遇的“豪宅化”，但考究西安市场发展，人们对于这一点，显然还没有做好充分准备。

想一下，原本刚需家庭，一百万预算买个小三房，现在由于市场供给普遍大户型，只能被挤压到西咸新区，如果不愿意接受高房价，就只能去考虑“共享产权房”，细思极恐。

仔细看一下，2019年上半年房企销售金额TOP，就会发现一点，房企的命脉全部系于土地，谁的土储越多，谁的戏路越长，因此，下半年土地供给，又是一场龙争虎斗，惊爆眼球。

但同时也要注意到一点，2019上半年，TOP10房企累计成交金额469亿元，同比减少5.4%；累计成交面积336万㎡，同比减少59.9%；成交均价13977元/㎡，较2018年上涨8.4%，这暴露了一个严重问题。

可以发现，成交面积同比减少近六成，但成交金额仅减少5.4%，去年喊西安房价高，结果今年房价涨了一大截，把老盘新推一批彻底消化，而且还供不应求，均价到了13977元/㎡，全市刚需“被迫改善”！

此外，近年来西安市单盘成交一直比较火爆，例如此前碧桂园凤凰城、阳光城壹号、金辉世界城、蓝光公园华府、绿地新里城、中海曲江大城，再如现在的绿城·西安全运村、星河湾，都是如此。

可以看到，如果就现在TOP10强的产品呈现，下半年想要追平去年销售量，还是有一定难度的，其中部分企业，难度颇大。（数据来源：陕西中原研究顾问中心）

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