大连梭鱼湾土地拍卖「大连湾房价以后会涨吗」
来源： 2023-08-30 14:16:39
4、规划指标：
（1）占地面积：96719.3㎡；
（2）建筑面积：172440㎡（不含地下、半地下车库建筑面积）；
5、成交价格：起始价162841万元，成交总价为163841万元，溢价率1%，（可售）楼面地价为9927元/㎡。
6、竞得单位：大连金世置业有限公司（金地）。
7、主要参拍企业：招商、保利、金地3家房企参拍，最终三家合作，金地操盘。
8、宗地周边近一年成交土地情况：
宗地所在板块近一年成交两宗居住用地。
9、宗地周边在售项目产品：
宗地所在钻石湾板块，在售项目有中铁建清青秀蓝湾（海语城）、远洋钻石湾、万科金地和风明月，待售项目有远洋保利悦和山海；相邻板块（老甘井子）构成竞品关系的在售项目有大连港天下粮仓。
（1） 中铁建青秀蓝湾海语城（在售）：洋房23500元/㎡（清水）；
（2） 远洋钻石湾（二手房价格）：高层约20000元/㎡，小高层约21000元/㎡，洋房约23000元/㎡；
（3） 万科金地和风明月（在售）：洋房26000元/㎡（精装2000元/㎡）；
（4） 大连港天下粮仓（二期待售）：预计高层20000元/㎡（清水）；
（5） 远洋保利悦和山海（待售）：预计高层23000元/㎡（精装，标准未释放），洋房25500元/㎡（精装，标准未释放）。
10、宗地点评
（1）金地深入甘井子区，继续深耕钻石湾板块。金地从进入大连以来，持续布局，甘井子区备受金地青睐，尤其是甘北、甘西片区。2019年8月万科拿得钻石湾地块，金地以联合开发模式首次进入钻石湾板块，目前万科金地和风明月已在售，如今金地持续深耕钻石湾板块，首次独立拿得东北特钢剩余地块，目前已确定与保利、招商联合，可见金地对钻石湾板块的信心以及深耕甘井子区的决心。
（2）配套水平不断提高，区域价值不断加码。钻石海湾北岸定位为国际化生活湾区，与东港CBD区域金融、商业、商务配套呼应，规划为“一湾两岸”。海底隧道、地铁5号线，足球亚洲杯场地等配套水平不断提高。同时在《大连2049城市愿景规划》中，钻石湾规划为与青泥洼-东港同级别的城市级主中心，板块成为大连最具升值空间的区域之一，区域价值不断加码。
（3）地价高企、规划条件苛刻，众多开发商望而却步。成交地块在2018年及2019年均有挂牌，但是都被叫停，本次历经波折终于成交，此前万科、远洋摘地竞拍轮次与本次雷同，均在2-3轮。首先地块起拍价、规划条件（如商业配比较高等、配建租赁住房）对房企实力及运营要求较高，同时，目前依然严控资金流向房地产业，房企融资面并不理想，因此该宗地关注度高，但并未掀起抢夺热潮。
（4）规划条件增加操盘难度，强强联合成为发展方向。本宗地及万科、远洋拿得地块均涉及到纯商业服务业地块及配建租赁住房，对未来设计排布、操盘等将提出更高要求，拿地开发商均选择与其他品牌开发商合作来减小运营压力，可见未来在地块规划条件的压力下，强强联合将成为主要发展方向。
（5）区域货量得到持续补充。此前钻石湾板块在售项目货量逐渐减少，2019年成交两宗地块及时补充区域存量，但截止目前钻石湾板块商品住宅可售货量仅5.82万平，仍处于较低水平。本次成交再次补充区域货量，同时区域规划利好及海景资源配套为项目带来较大机遇。
来源：大连新峰房谱
撰稿作者： 大连新峰-高级分析师——范译元
文章审核：大连新峰-技术总监——赵 丹
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