金地3000亿「金地集团资金链」

来源：视觉中国

记者/ 李惠琳 编辑/ 谭璐

当下，“现金为王”成为房企生存的共同法则。即便是龙头企业，手握“余粮”的不多。

近日，金地集团亮出家底，截至今年6月末，手上握有现金约648亿元，以及1700亿元可用银行授信规模，自证家底丰厚。

身为昔日房地产四大金刚的“招保万金”之一，金地曾因股权变动、战略保守，掉出第一梯队多年。

如今一众同行为过去的激进买单，“保守派”金地站稳，杀回行业前十。

透露家底

8月初，金地的股票与债券价格剧烈波动，市场流言四起，有称资本在做空，也有人怀疑金地股东或者合作项目生变。

无风不起浪。

7月初，标普将金地的展望从“稳定”调整至“负面”，理由是其财务指标恶化、合资项目风险增加。

为了自证无恙，金地打响保卫战 。8月4日，距离中报发布还有24天，金地紧急召开投资者会议，拿出了一份“自检报告”，回击质疑。

来源：金地集团

对于外界担忧的偿债能力，金地表示，今年以来已5次足额还债，偿还金额合计约98亿元。

截至6月30日，其有息负债为1223亿元，短期有息负债417亿元。“剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38 倍。”金地表示。

至于公开债，从今年8月1日至明年6月30日，金地的到期金额将为150亿元。

年内仅有一笔约27亿元的境内债需偿还，将于10月到期。

境外债券方面，未来两年，金地仅有一笔将于2024年8月到期的4.8亿美元债。

金地管理层披露，公司未售货值7150亿元，计划下半年推出货值1200亿元左右，集中于一二线核心城市。

预计到2023年6月30日，经营性现金流的净流入约400亿元，覆盖未来一年公开市场到期债。

而且，当下金地保持了较为畅通的多元融资渠道。

2022年，其银行新增授信规模超150亿元。另有两笔公开市场融资，成功借新还旧，2月发行了17亿元中期票据，7月设立17亿元的资产支持专项计划，且成本极低，利率分别为3.58%、4.8%。

市场的另一个担忧，金地较多参与其他房企的合资项目。

来源：金地集团公众号

标普认为，金地在合资项目上的大量敞口，降低了财务透明度，增加了经营风险。

管理层回应称，涉及实质出险的合作方项目数为26个，总未售货值369亿元，占总货值4%，其中金地的权益货值是135亿元。

金地归结为9个字，“总体可控，风险敞口小。”

多元股东

悲观情绪下，市场信心脆弱，就算是稳健型房企的上空，也有“秃鹰”盘旋。金地特殊的股权结构，更容易引发猜测。

2021年下半年开始，原金地第二大股东大家人寿（原安邦保险）先后减持金地6.77亿股份，套现超70亿元，持股比例降至5.43%，成为第三大股东。

如此“清仓式”撤离，引发股价波动，吓跑了不少小股东。

为了稳定市场，金地董事长凌克罕见出手护盘，增持金地10万股，这是他自2016年期权行权后首次增持。

凌克 来源：金地集团公众号

8月初的股债波动，也有人猜测，福田国资（现二股东）与管理层出现矛盾。

对此，管理层解释，“福田区政府是创始股东，股东关系良好，多年来常有风言风语，三大股东对公司的发展非常支持。”

金地的多元化股东结构，有其历史原因。

2013年前，金地的第一大股东是深圳国资企业——福田投资发展公司，但持股比例只有7.85%。这导致长期以来，金地股权较为分散，主要由职业经理人操盘。

现任董事长凌克是金地的灵魂人物，他在40岁时掌舵金地，至今已有23年。赶上了房地产早期发展的红利，他带领金地成功上市、迈过千亿门槛，成为地产龙头。

2013年，两位“野蛮人”生命人寿、安邦保险盯上金地，频繁增持，最终成为前两大股东。

凌克通过修改股东提名的条例，控制了险资代表在董事会中的席位和话语权，并悉心培育了金地置业这个高管“后花园”。

两大险资入局后，在金地14个董事席位中，各自仅占一席。生命人寿亦对外宣称，“对金地仅是财务投资”。

不过，在业内看来，正因为国企、险资组合的多元化股东结构，让金地具有更强的融资优势。

金地前10大股东名单中，还有“国家队”全国社保基金、华润深国投信托在列，在一定程度上为金地提供了信用支持。

当然，凌克的谨慎管理，也关系匪浅。凌克是理工科出身，为人低调沉稳、不喜张扬。

2008年和2011年的两次楼市低谷，金地没有出手，错过了低价拿地的窗口，在后续的规模竞争中失速。

凌克并没有急于追赶，强调长跑逻辑，对财务杠杆保持自律，“一下子猛涨，没必要，风险大。”

在他的治理下，金地“三道红线”为绿档，债务规模虽连年扩大，总体仍保持稳健。

截至2021年末，其净负债率为56.5%，剔除预收款的资产负债率67.6%，现金短债比为1.58，债务融资加权平均成本仅4.56%。

重回前十

过去多年，金地的销售排名处于12名至15名之间，给外界的印象较为佛系，增速多在30%以下。

直到2017年，金地开始追赶，喊出“3年冲击销售2000亿元”的口号，之后快速爬坡，于2019年完成了目标。

在寒冬萧瑟的2021年，金地销售额冲至2867亿元，压线完成目标，重回十强席位。

进入2022年，金地前7个月累计签约金额1191.6亿元，同比降幅36.78%。不过，全靠同行衬托，金地的座次排名进一步上升到第9位。

一位房企人士告诉《21CBR》记者，金地排名属于被动上升，有些房企掉下来，金地便被推上去了。

在业内看来，金地的表现已算不错，36.78%的降幅跑赢大市。根据克而瑞的数据，同期百强房企累计业绩同比降幅达49%。

在规模扩张的路上，金地付出了一定的利润代价。

2019年以来，金地的毛利率开始走低，2021年其整体毛利率只有21.18%，其中地产开发业务毛利率为19.65%，同比大降13.91个百分点，拖累金地整体净利润同比减少9.5%。

管理层解释，主要与市场整体下行有关，公司为缓解资金压力而打折促销，进一步拉低了价格。今年1-7月，金地的平均每平米单价为2.04万，比年初的2.11万元下降了700元。

根据穆迪推算，2022年金地销售额约为2450亿元，同比下降约14.55％。这一预测，在一众房企中表现乐观。而从拿地动作看，金地对自身也有信心。

2021年不少同行已在节衣缩食，金地拿了111宗土地，总投资额约1309亿元，新增总土地储备约1636 万平方米。

今年金地仍在拿地，但规模有所收缩，克而瑞数据显示，前7个月，其拿地金额约140亿元。

凌克曾比喻，金地就像一列上了轨道的火车，或会审时调速，但不会偏离其原有轨道。