海伦堡加速扩张净资产负债率三连升 下沉三四线城市千亿土储资金回笼承压

长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅

曾被冠以“最牛散户”的黄炽恒，正带领海伦堡冲刺IPO。

然而，长江商报记者发现，黄炽恒在股市的纵横未能延续到地产圈。11月27日，据香港联交所消息，今年5月2日曾更新过一次上市申请的海伦堡，如今其上市文件再次呈现“失效”状态。从港交所披露信息看，海伦堡赴港上市仍无新进展，年内想上市已无可能。

规模上看，作为老牌房企的海伦堡成立近20年仅徘徊在百亿，为加速扩规模，2016年提出“三年破千亿” 的目标。

据招股书披露，2016年-2018年，海伦堡合约销售额分别为156.53亿元、248.88亿元和359.72亿元。年实现营收142.27亿元、143.56亿元和175.18亿元，毛利率分别为18.5%、23%及26.4%；净资产负债率为69.4%、83.4%及133.7%，2018年负债是2016年近2倍。

此外，地产业务普遍集中在三四线城市的海伦堡，去年8月底土储面积占比达到40.8%，土储货值超过千亿。易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，海伦堡错过上一轮的楼市红利，如今下沉三四线城市，随着政策趋紧及融资渠道收窄，千亿土储资金回笼必然要承受巨大的压力。

针对上市及相关问题，长江商报记者发送采访函至海伦堡方面，但是截至发稿，仍未收到回复。

两次申请上市“失效”

海伦堡1998年创立于广州，其前身为广东中颐投资集团有限公司，业务涉及住宅地产、商业地产及运营、物业管理和文化创意产业商业四大板块。

作为广州老牌房企，海伦堡至今20年，业务规模还在百亿规模徘徊。2014年楼市量价齐升，房企纷纷高杠杆、高周转大干快上，海伦堡却选择了一条求稳路线——放弃高端路线，产品定位下沉，转向二三四线城市低价拿地，审慎扩张。

由于项目布局比较冷僻，后期销售比较困难，制约了海伦堡的扩张步伐。2015年，海伦堡营收仅98.02亿元，尚未突破百亿关口。

2016年，海伦堡启动战略升级，确定了三年冲刺千亿的业绩目标，希望通过产融结合、多轮并进的方式，快速扩张规模。当年，海伦堡销售金额达到185.7亿；2017年达到351.1亿元，连续两年大幅增长。

2018年10月22日，海伦堡第一次正式递交上市申请，以“失效”败北。近日，据香港联交所消息，海伦堡于今年5月2日重新上交的上市申请文件呈现“失效”状态。这已经是海伦堡上市申请第二次“失效”。

对于两次申请上市“失效”，海伦堡回应称“根据香港联交所规定，申请资料在递交6个月后，失效是正常情况，另外也和联交所、证监会运营效率放低也有关系，重新递交一下就可以了”。至于什么时候会再次重新提交上市申请文件，海伦堡表示“公司内部有自己的节奏，还是以公告口径为准”。

从港交所披露的信息看，海伦堡赴港上市之路仍无新进展，年内想上市已无可能。

加速扩张负债攀升资金回笼承压

海伦堡2016年提出“三年千亿”，从过往三年来看，海伦堡业务实现大幅增长，主要利润来源就是物业销售及商业物业租金。2016年至2018年，海伦堡物业销售取得的收入分别为141.23亿元、142.20亿元及173.70亿元，占总收益比例分别为99.3%、99.1%及99.2%；商业物业租金方面分别为1.05亿元、1.35亿元及1.47亿元。

招股书数据显示，2016年至2018年，海伦堡总收益分别为142亿元、143亿元、175亿元，复合年增长率为11.0％。不过，海伦堡连续三年毛利率下降，同期毛利率分别为18.5％、23.0％及26.4％；纯利率分别为20.4％、13.8％及12.9％。

克而瑞销售排行榜显示，2019年前10个月，海伦堡全口径销售金额约454.3亿元，这不仅距离其2016年时提出的“三年千亿”目标尚远，其后的2016年-2018年，海伦堡合约销售额分别为156.53亿元、248.88亿元和359.72亿元。值得一提的是，海伦堡2018年定下的销售目标是500亿元，也就是说，公司2018年销售目标完成率仅为72%。

严跃进也认为：“2018年海伦堡销售表现一般，规模非常小，仅从这个角度来看，2019年想破千亿非常困难”。

此外，地产业务线普遍集中在三四线城市的海伦堡，去年8月底土储面积占比达到40.8%，土储货值超过千亿，但在当前楼市低迷，无疑要承受巨大的资金链压力。

据悉，海伦堡资产负债率由2016年72.12％上升至2018年78.65％，净资产负债率也逐年升高，从2016年的69.4%增长至2017年的83.4%到2018年达133.7%，两项指标均超过了行业中位数。未偿还借款总额也在逐年增加，2016-2018年三年间，分别为128.74亿元、205.04亿元及283.07亿元，截至2019年2月28日进一步增至303.59亿元。

为了缓解资金紧张，海伦堡不断加快了融资步伐，2018年12月发行10亿元私募公司债券，年利率为7.8％；2019年1月，海伦堡全资子公司发行非公开定向债务融资工具，本金总额2500万元，年利率高达13.2％：2019年10月15日，海伦堡有一笔规模为3亿美元的债权在新加坡证券交易所上市，利率高达12.875％。

融资成本也进一步上升，根据招股书显示，2016年至2018年，海伦堡借款总额的加权平均实际利率分别为8.6％、7.9％、8.8％。根据相关监测数据显示，64家重点房企去年平均融资成本为6.65％。

借钱容易还钱难，海伦堡偿债能力同样堪忧，2018年，其调整后的速动比率由2017年的0.72降至0.67，调整后的现金比率由2017年0.23降至0.18，两项指标均位于行业四分之一分位数之下，这意味着海伦堡短期偿债能力较差。而长期偿债能力由2016年的0.78降至2017年0.67后，2018年仍维持在0.67的水平，同样不及行业中位数。

业内认为，在楼市低迷，当下中小房企普遍遭遇融资瓶颈。海伦堡此次赴港IPO，主要目的便是打通融资渠道，为扩张规模筹措资金。