大亚湾西区有哪些楼盘「大亚湾西区楼盘」

在过去半个月中，我们用了四篇文章的内容，为大家盘点了大亚湾西区四个片区的土地利用情况：

坪山河西部片区

西区北部片区

西区南部片区

西区上杨片区

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之所以用半个月时间才完成四个片区，是因为我们为了尽可能提供准确且有时效性的内容，需要实地走访，还要查阅大量资料和数据，因此进展略显缓慢，还望大家理解，我们争取明天更新澳头街道的第一个片区：中心北区

为了更直观地体现各片区的不同发展侧重点，我们今天先把过去已经盘点完的四个片区，放在一起，做一个总结，相信这样，我们才可以更全面的了解大亚湾西区。

需要说明的是，大亚湾西区不止这四个片区，在西区南部片区再往南，直至与深圳大鹏半岛交界，还有大片土地，但是因为该片区以山地和村庄为主，开发强度不大，且目前尚未公布规划图则，因此不在我们的讨论范围内。

一、土地利用指标

1、四个片区总规划面积5587.59公顷，大亚湾总面积是29300公顷（293平方公里），这四个片区占了大亚湾总面积的19%

2、所有城市规划用地包括建设用地和非建设用地两类。非建设用地包括农林、水域和发展备用地。

计算建设用地的比例，可以看出一个片区的开发强度。西区的四个片区合计建设用地面积的比例达到86.72%，是大亚湾所有街道中开发强度最大的。

而这其中，上杨片区仅67.48%，开发强度最低，其他片区都接近或者超过90%

3、建设用地一般包括城市建设用地，村庄建设用地和其他用地（主要是铁路等）。

四个片区城市建设面积达到4350.95公顷，村庄和其他建设用地仅494.83，城市建设用地达到建设用地总面积的近90%，说明在大亚湾西区城中村比例较低，这在惠州其他区域乃至整个珠三角地区都是比较少见的

4、城市建设用地一般分为7类：

居住用地（含商住混合用地）

商业用地（商业、商务、加油加气站等）

工业用地、公共用地（行政、教育、医疗、体育、社会福利等）

交通用地（道路、公交场站、社会停车场等）

公用设施用地（供电、供燃气、环卫、安全消防等）

绿地（公园、防护绿地、广场等）

我们重点关注一下居住用地和工业用地这两类

① 总体来看，这四个片区居住用地占比26.72%，我们刚才说过，大亚湾西区是整个大亚湾开发强度最大的片区，也是住宅楼盘最多的片区，但是居住用地占地也仅为26.72%，这个比例，跟很多不看好大亚湾的人说的“大亚湾到处都是楼盘”、“大亚湾除了房子没有别的产业”一样吗？答案是显而易见的。

② 除了住宅楼盘，还有没有产业？我们可以看到四个片区的工业用地有1024.16公顷，占比21.14%，比居住用地多不了多少。而这还没有考虑石化区，因为石化区占地2780公顷，没有规划一寸居住用地。

③ 四个片区中，上杨片区居住用地占比达到42.99%，说明上杨片区是最纯粹的居住片区，这跟该片区的定位一致：“极具生态特色的宜居生活区，富有活力的综合服务区”

西区南部片区的居住用地占比最低，仅为16.57%，这也是与该片区的定位一致：“以新能源、电子信息等高新技术产业为主导的现代产业基地”

④ 四个片区中，上杨片区没有工业用地，如果不考虑上杨片区，其他三个片区的工业用地比例达到24.63%

其中西区南部片区工业用地占比最高，达到36.85%，产业基地名副其实。

二、现有楼盘

1、四个片区，所有已建成、在售和待售的楼盘总数量，共194个。这个数量是多还是少呢？我们假设平均每个楼盘是1000户，总共就是大约20万户，按每户住5人计算，大约可容纳约100万人。这与网上“大亚湾的房子够住500万人”可能差距有点大。

当然了，可能会有很多朋友反对，因为有一些超大型楼盘，比如龙光城，住宅超过2万户，还有卓越东部蔚蓝海岸，住宅总规划是1.6万户，没错，但是我们之前每个片区的盘点也看到了，像这种过万户的楼盘毕竟是极少数，光从数量上来说，194个楼盘中，仅有1-4栋的小型楼盘（300户以内）和8栋以内的中型楼盘（1000户以内）是占了绝大多数的。

这个专题我们主要是盘点楼盘和土地，具体有多少户，我们以后可以出个专题来详细盘点。

2、这四个片区中，完全建成的楼盘130个，占比67%，再加上第二类部分建成的楼盘，我们估算从套数上来说，西区的二手房总量达到80%以上，因此我们可以预判，在这一波供应高峰结束后，大亚湾在未来3-5年当中，将迎来存量房时代——二手房成交数量多于新房。

3、大亚湾西区在售楼盘共47个，其实熟悉大亚湾市场的人该知道，虽然大亚湾的新房供应量一直很大，但是同时仅西区就有47个楼盘在售，这个数量在近10年当中算是最高之一，从某种角度来讲，当前买房，选择也会更多。

4、在建待售的楼盘数量，反映的是未来潜在的供应量，我们统计了西区有17个在建待售楼盘，正常进度下，一至两年内都会入市销售，说明大亚湾西区的供应量在未来一至两年内大概率将持续在高位。

三、未动工居住用地

先放出原先发过的四张图：

坪山河西部片区

西区北部片区

西区南部片区

上杨片区

在之前的专题中，我们统计了各片区尚未动工开发的居住用地（含商住混合用地），再列举一下（面积的数字全部向上取整）：

坪山河西部片区，共12处，约50万平

西区北部片区，共7处，约21万平

西区南部片区，共16处，约75万平

上杨片区，共10处，约33万平

1、以上合计共45处未开发的住宅用地，面积约179万平。按容积率3计算，大约可提供约530万平的住宅，按套均面积100平计算，西区已规划的居住用地大约可提供5万多套住房。

2、文章前面说了，西区的最南边是以山地和村庄为主，至今未纳入城市建设规划，那么我们所统计的这四个片区基本就是西区的整体情况。在未来不改变土地性质（发展储备用地和村庄建设用地转为居住用地）的情况下，西区还能新增的住房供应就是上述的这些土地，按数量来说，不算多。

关于西区就总结这么多，下期我们带来中心北片区的盘点，敬请期待！

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