血拼天津楼市「天津“楼市一哥”王者归来 今年必将成最热区域 」

要说环城四区中发展最好的，90%的人一定首选西青区。

确实，西青区这几年对购房者的吸引力直上云霄，仿佛向全市开启了一道虹吸大法。第一个虹吸点是中北镇，第二个就是南站。

先是出了一批地，用优质的开发商开了个头，当住宅林立、商场开业、地铁开通——敲实，原本还有些阻隔的心理距离也就慢慢没了影子。

中北镇是这样，南站也是这样。

你之边界，他人之交集，西青区这面大旗，从默默无闻到炙手可热，也就不过四五年的时间，融合度与市区越来越深。

1

“明日之子”的“没落”历程

以这样的势头，西青区应该稳坐环城新房市场第一把交椅的，但剧情却出现了反转。

2016年是一个特殊的年份，不构成参考样本，暂且忽略。用2017、2018年的成交量与2015年相比，只有西青区在减少。

区域发展优等生的光环已经戴上了，可为什么成交量却下滑得如此厉害呢？是不是因为新房供应短缺？

确实，2015、2017、2018这三年西青区的新房供应量在逐年减少。

除了供应端的问题，价格是另一个重要原因。

2014年，当其他三区还在万元左右时，西青区就已经站上了约1万3的位置了。

之后的几年，津南区、东丽区的房价基本是“扁平化”，可西青区跳跃很大，2017年成交均价已高达22000元/平米。

也就是说，近两年在西青区的热点板块，基本找不到单价2万以下的房子了，这是它成交量走低的最大原因。

但是，剧情出现了第二次反转，2019年，西青区将再次挑起楼市大梁，可以说是“王者归来”！

2

“环城一哥”王者归来

2018年，西青区土地出让大爆发，全部是三价联控地，主要集中在精武镇和李七庄。

年底有几个项目就光速入市了，比如锦庐、万科西庐、藝英里、金地藝墅家等。

西青区两年来突然出现了单价低于2万的房子，市场热情瞬间被点燃。

津涞公路沿线区域，就是西青区继中北镇、南站之后的第三个虹吸点，在2018年末的翘尾行情中“功不可没”。

了解到刚需外溢的必然性和紧迫性，就不难理解区块之间的握手之处，暗藏着多大的能量。

西青区近两年成交量减少，价格被“拔苗助长”得有点狠，这积压了大量的购房需求。

今年新房供应不断档，价格理性回归，积压的购房需求将得到大量释放。

之前出让的一部分三价联控地还没有入市，比如精武镇卓越地块、万科08地块、联发地块、津城置业地块等，所以今年西青区新房成交量一定会显著回升。

西青区的这些三价联控地辐射有多大？

截胡团泊西，甚至影响到了咸水沽。不夸张的说，它们“侵蚀”了环城其他板块的新房市场，今年这种现象将更加明显。

对于买房人来说，西青区绝对是今年要重点关注的区域。

为此，365淘房推出了《2019“安家西青”楼市大报道》，将对西青区进行为期一个月的持续深度解读。

包括各板块的最新规划、新房市场、二手房市场、土地供应情况、实时市场行情等多方面，敬请关注。

3

先摸个底！

先来大致了解一下西青区目前的状况。

西青区位于天津市西南部，紧邻南开区、河西区。从西青区往市区走，最先接触到的是南开区、河西区的城市界面。

而其他三区最先接触的城市界面都比较一般，甚至还要经过一段“空白区”，这是西青区的一大天然优势。

另外，西青区的“海岸线”长，与市区“接壤”的面积大。这样的好处是，能有更多的区域融合到市区中，对区域发展是强有力的支撑。

目前发展比较成熟的板块有中北镇和南站；精武镇和李七庄是后起之秀，是天津现在的“网红板块”。

杨柳青和大寺一直处于“默默无闻”的状态，只有一两个在售新房项目。主要原因是没有土地出让，但今年也将要动起来了。

侯台板块虽然位于环内，但也隶属于西青区，水西公园已正式开放，周边地块土地整理以及规划已完成，只待出让。

西青区还有两个“未来朋友”——辛口、王稳庄，预计2024年将启动。

针对这些，后续我们将为大家逐个解读。

新房市场

最大的风头在津涞公路沿线，精武镇和李七庄板块，一方面临近大学城，人气较足，距离外环线较近；另一方面是“诱人”的价格。

• 锦庐洋房20000-23000元/平米，面价95、125、150平米。

• 藝英里小高层18500元/平米起，100平米3室户型居多；洋房20000元/平米起，面积95、120、140平米，4月开始陆续加推。

• 融泰城洋房22500-23000元/平米；小高层18000-19500元/平米；高层16000-18000元/平米。

• 金地藝墅家在津涞公路南北两侧均有地块在售，南苑价格略低。洋房、小高层20000-24000元/平米，有精装、有毛坯。

• 万科西庐春节后刚加推小高层82、97平米户型，18000-20000元/平米，带装修；洋房19500-21500元/平米。

• 格调松间相对于精武镇其他项目算是跳脱出来的，毕竟它的位置就在市区边上，同时品牌溢价比较高，高层25000-26000元/平米，洋房29000-30000元/平米。

中北镇和南站目前新房供应不多，被精武镇和李七庄搞得有些黯然失色，但事实上，城市界面发展的成熟度摆在那里，这是房价强有力的支撑。

中北镇的房价确实有些“傲娇”，但经过去年市场的“洗礼”后，价格也有些回调。

• 禧瑞郦城洋房280000元/平米，面价118、141平米。

• 翡翠嘉和洋房30000-34000元/，高层26000-29000元/平米。

• 中北祥云预计上半年亮相，洋房放风价30000元/平米。

南站看似新房不少，但事实上符合买房人需求的却很有限。

• 社会山西苑高层20000元/平米，户型96、99平米三室。

• 中骏雍景府小高层20000元/平米，户型89、99平米三室。

• 中交樾公馆小高层21500元/平米，还剩前期大户型洋房20000元/平米。

• 融侨方圆小高层22000元/平米；洋房24000元/平米，是南站板块的小地王。

• 还有另一个小地王融侨阳光城皓玥，预计今年也要动了，小四室的户型比较惊艳。

• 万科翡翠大道是南站板块的大地王，楼面价接近23000元/平米，目前高层28000元/平米，洋房33000元/平米。

• 天安数码城珑园也属于南站板块，但距离核心区较远，比较“孤立”，洋房17000-18000元/平米。

这三大板块各有优劣势，房价高低的背后也是各有原因。

就性价比来说，不能单纯只从价格来看，要综合考虑板块的发展情况，不同的产品适合不同需求的购房者。

究竟应该怎么选，在后续报道中我们也将为大家分类解读。

二手房市场

一个成熟的市场一定是存量房市场，西青区虽然在近两年新房成交量较低，但二手房比较活跃。

市内六区和环城四区中，西青区二手房挂牌量位居第四，约5000套，成交均价约21000元/平米。

板块内二手房状况与新房供应有直接的关系。

中北镇二手房挂牌量最高，因为近两年新房供应很少，即使有价格也较高，这是一个一二手房顺挂的板块，二手房价格要低于新房。

李七庄不仅限于津涞公路以南，也包括环内区域，比如天房美域豪庭、万科金奥国际等，所以二手房均价在西青区是最高的，约25000元/平米。

其次二手房比较活跃的是南站板块，价格基本与新房持平。

大寺目前没有新房在售，完全是二手房市场，价格也站上了2万的高度。

杨柳青与其他板块有些不同，更像是个封闭的小城，市区外溢基本没有扩散到杨柳青，楼市仍以内生需求为主，比较独立。

土地市场

目前西青区已经出让尚未入市的有11个地块，主要分布在精武镇、南站、中北镇、杨柳青板块。

其中有几个今年已有计划亮相或开盘，如联发地块、津城置业地块、卓越地块、融侨阳光城皓玥、中北祥云、中骏地块等。

除了这些既定地块外，今年西青区或将迎来5个土地出让爆发点。

01 精武镇、李七庄今年还将有地块出让，目前津涞公路以南区域已公布了一些住宅用地的规划。

02 南站前广场2018年5月已亮相12宗地块，包括4宗住宅用地、8宗商业用地。

目前周边学校、商业已经开建，结合近两年少有土地出让的现状，今年南站大概率会有新供应。

此外，万科将开发南站附近高泰路的工农联盟地块，大体量住宅用地，73.7万平米。

03 中骏拿下了京福线附近的一宗地块，今年还将有5宗地块出让，对于中北镇来说算是二次启动。

04 西青区2018年12月公布新规划，将打造赛达新城示范区，建成天津南部地区门户。

最先启动示范区核心区的建设，面积约2平方公里，住宅体量约占25%，计划2020年呈现雏形。目前现场清平，下一步将出让土地。

05 侯台板块是最具备出让土地的条件了，目前现场地块已整理完成，干道也修建完毕，万事俱备，只欠东风。

4

城市建设跟得上！

一个区域能受到买房人的热衷，一定不仅仅是位置，也不仅仅是价格。

要说位置好，哪也拼不过市中心，要说价格低，哪也拼不过三大湖。

大多数买房人关注的是综合性价比，也就是说，花同样的价钱在哪能享受到相对更好的资源配套。

轨道交通方面，西青区内目前已开通的线路有2、3、5、6号线，10号线已在建，预计2020年底开通，也就是短期内能有5条地铁线将西青区与市内紧密连接。

此外，在今年初的西青两会上，西青区政府表示将建设“云巴大运河专线”，连接曹庄地铁站与杨柳青。

对于环外区域来说，地铁的辐射能量是巨大的，往往是扭转板块格局的支点，在这方面，西青区很有优势。

住宅成规模、人口进驻后，下一步的需求就是商业配套的及时跟进，这也是决定一个区域能否留住人的另一个关键因素。

西青区在这方面一直在发力，永旺购物中心、社会山购物广场、新城市中心等都已成为天津的新地标。

未来还将落成宜家家居、鹏瑞利旗舰综合体、华侨城文创中心等，这都给西青区的宜居特点添上了浓重的笔墨。

▲ 社会山购物广场、新城市中心

吸引了大批刚需的入住，后期业主子女的教育是个问题，这一点是西青区前几年的短板。

今年区政府开始大力支持教育资源的建设，将新建23所学校，还要提升改造24所学校，包括幼儿园、小学、中学。

一句话概括西青区：劲儿都使在刀刃上了。

所以综合这些因素，才让西青区成为天津楼市中的“红人”，也就不奇怪精武镇、李七庄为什么一夜爆红了。

公正的说，西青区政府称得上是服务型政府，这一点从一个小细节就能看出。

西青区在出让土地前就已先把城市基础设施做好，比如道路修平、路灯建好、道路景观树栽好，甚至地块都用围墙给圈好。

相反，有些区域，房子都开始卖了，开车从售楼处门口过还托底呢。

种种因素的叠加，我们可以看看西青区的成绩单。

除了滨海新区外，西青区GDP排名第一，领先于其他14个区，给力！

近两年西青区房价的傲娇，的确阻挡了一部分买房人的进场。但在调控的威力下，目前的一批三价联控地无疑给买房人又撕开了口子。

所以，今年的西青区，是值得大家重点关注的。

365淘房在接下来的一个月内，将从多个角度持续为大家深度解读西青区楼市。

任何你想知道的，都可以留言给我们，敬请大家关注《“安家西青”楼市大报道》！

可在365淘房微信公众号页面右下方“安家西青”栏目了解更多。