上海租赁市场,6月份整体租房热度环比下跌9.1%「上海租金涨幅限制每两年5%」

1.重要政策及事件：

随着今年楼市调控政策不停歇，住房租赁政策也不断出台，目前全国已超过50个城市出台了有关住房租赁的相关政策，且不断向三四线城市深入。在各城市纷纷出台发展住房租赁市场的政策后，政策落地执行细则也不断细化，加大租赁市场供应，建立租房平台、确定试点城市及区域等举措频发。市场上多方参与的现象也频繁出现，据悉已有多家百强房企启动长租公寓中长期发展战略，此外，除阿里、京东等互联网企业的进驻，银行业也纷纷携重金进场。

2.挂牌总量：

11月底上海全市租房市场挂牌量为56523套，环比下滑19%。而11月挂牌量的下滑，则主要来自合租房源量的下滑，跌幅高达近五成，整租房源挂牌量跌幅仅为1.9%，基本维持稳定。从环比变化来看，11月各区域挂牌量除个别区域外，基本都呈现下跌趋势，其中跌幅较大的为嘉定、奉贤、闸北等区域，跌幅均超过三成，而静安、虹口是为数不多的11月挂牌量出现上涨的区域。

3.挂牌结构：

从月度挂牌量占比走势来看，11月合租房源挂牌量占比急剧下跌，环比缩小一成以上，而之所以出现大幅下滑，预计与房源的更新维护等关联较大，目前处于租房市场淡季行情，此时调整影响较小，待调整完成后续挂牌量应该会再度回升；从户型分布来看，10月整租住宅小区中，除3室外，其它户型房源挂牌量均出现上涨，但各户型房源挂牌量占比较上月基本无变化；从租金与面积段来看，由于合租房源挂牌量的大幅锐减，市场上低租金值的房源量占比显著收缩，其中收缩最为明显的是租金在1000-2000元之间，面积为15-30㎡之间的房源，房源量占比从上月的20%跌至14%。

1. 全市挂牌总量走势

全市挂牌总量月度走势（单位：整租/套、合租/间）

据不完全数据统计，11月底上海全市租房市场挂牌量为56523套，环比下滑19%。继前两月租房市场挂牌量出现大幅增长后，本月挂牌量出现下跌，但仍高于9月之前的挂牌量。而11月挂牌量的下滑，则主要来自合租房源量的下滑，跌幅高达近五成，整租房源挂牌量跌幅仅为1.9%，基本维持稳定。

附：11月全市挂牌房源量分布热力图

2. 区县挂牌房源分布

11月区县挂牌量分布（单位：整租/套、合租/间）

从当前房源区域分布来看，浦东依然稳居挂牌量榜首，本月挂牌量近1.3万套，占比依然稳居两成以上，高达23%。其次为闵行、宝山及松江，挂牌量均达到5000套以上，占比基本都达到一成以上，其余区域挂牌量均不足5000套。

从环比变化来看，11月各区域挂牌量除个别区域外，基本都呈现下跌趋势，其中跌幅较大的为嘉定、奉贤、闸北等区域，跌幅均超过三成，尤其是嘉定，跌幅最大达47%。而静安、虹口是为数不多的11月挂牌量出现上涨的区域。

附：11月全市挂牌房源量分布区划图

3. 板块挂牌房源分布

11月全市挂牌量TOP20板块（单位：整租/套、合租/间）

从板块来看，挂牌量分布最为集中的板块多位于浦东、闵行、松江、宝山等区域，这些板块往往起步较早，发展相对成熟，并且交通便利，人口聚集力较强，因此租房需求十分旺盛。其中挂牌房源量最高的板块为依旧为松江九亭，11月底挂牌量高达1851套，在全市挂牌量出现近两成跌幅的情况下，仍然保持与上月基本持平的挂牌量；其次为莘庄板块，以超过1500套房挂牌量紧跟其后；而徐家汇、三林、北蔡、张江、金桥等板块，也以较高的挂牌量长期位于榜单前十。尤其是徐家汇板块，本月挂牌量超过三林、张江、金桥等板块，挺进榜单前三。

4. 挂牌量TOP10小区

11月全市挂牌量TOP10住宅小区（整租）

11月典型区域挂牌量TOP5住宅小区（整租）从全市整租挂牌住宅小区来看，挂牌量较多的小区多以高端住宅或豪宅为主，尤以浦东区域豪宅居多，如仁恒河滨城、仁恒滨江园以及世茂滨江花园，长期位于榜单前三位置，这几个小区位于陆家嘴、联洋板块，为滨江豪宅，由于面积较大，租金高昂，因此受众客群相对较小。而相对较为低端的项目主要有中远两湾城、上海康城等，这几个小区是上海体量较大的大盘项目，租赁需求相对也比较旺盛，流通性也较强，尤其是中远两湾城，最早作为群租客爆发的集中户，至今仍被不少人诟病，是典型的出租小区，因此流动性大，流通率也相对较高。

11月典型区域挂牌量TOP5住宅小区（整租）

1. 整租/合租分析

全市整租/合租房源挂牌量占比月度走势

11月底上海全市租房市场挂牌量为56523套，其中出租形式为整租的房源量占比为77%，出租形式为合租的房源量占比为23%,占比结构较上月发生较大变化，由于11月合租房源挂牌量急剧下滑，导致合租房源挂牌量占比大幅缩小一成以上。

从月度挂牌量占比走势来看，由于今年国家及地方住房租赁政策的频繁出台，市场对租房市场普遍看好，挂牌房源量也不断走高。尤其是合租房源，近几个月挂牌房源量上涨势头明显，而11月之所以出现大幅下滑，预计与房源更的新维护等关联较大，后续应该会再度回升。

11月整租/合租房源挂牌量区县分布

从区县分布来看，无论是整租还是合租，其房源量分布最多的几个区域均为浦东、闵行、宝山及松江。尤其是浦东区域，整租及合租房源量均位列前茅。但从分布的集中度来看，整租房源的分布更为集中，其中房源量占比在10%以上的仅为浦东、闵行及宝山；而合租房源的分布则相对要平均和分散得多，房源量占比在10%以上的区域有5个，分别为浦东、松江、闵行、宝山及嘉定。

从环比变化情况来看，11月整租房源挂牌量较上月基本一致，挂牌量出现上涨的区域多于下跌区域，且涨跌幅超过两成的仅有宝山、徐汇、虹口及黄浦，其中宝山、虹口出现较大幅度上涨，徐汇及黄浦则跌幅较为明显；而11月合租房源挂牌量则出现较大下滑，除徐汇、闸北等个别区域外，其余区域挂牌量则基本呈下跌状态，尤其是嘉定、黄浦、虹口、长宁及南汇等区域，跌幅最为明显。

11月全市整租/合租挂牌量TOP10板块（单位：整租/套、合租/间）

从板块来看，整租房源分布最为集中的板块多位于浦东、徐汇等相对接近市中心的区域，在房源量前十板块中，徐家汇、陆家嘴均位于内环内核心地段，而三林、金桥、张江也都位于中环附近，这些板块多有一个共性，居住氛围成熟，或有自己的产业集群效应，距离市中心较近且交通便利。而合租房源分布较为集中的板块则主要位于松江、闵行及宝山等偏外围区域，房源量分布前十板块中大部分都位于外环外，其中排名前三的板块分别为九亭、莘庄及罗店，位置相对偏外围，房租较便宜，周边多伴有工业园区或科技园区等，因此合租需求较为旺盛。

2. 户型分析

全市住宅小区（整租）各户型挂牌量占比月度走势

从户型分布特点来看，目前全市住宅小区挂牌以中小户型为主，2居室以下的房源量占比达六成以上，其中房源量最多的户型为2居室，11月底挂牌量占比高达45%。整体来看，11月整租住宅小区中，除3室户型房源环比出现微幅下滑外，其余户型房源挂牌量均出现上涨，但涨幅相对较小，1室及2室房源涨幅相对明显，挂牌量环比涨幅分别为5.2%、4.0%。但整体变化不大，各户型房源挂牌量占比较上月基本无变化。

11月各区县住宅小区（整租）各户型挂牌量分布

具体到各个区县来看，2室及3室户型房源为大多数区县挂牌的主流户型，这两种户型在各区县累计占比均达六成以上，尤其是奉贤、嘉定及南汇，这两种户型房源量占比高达八成左右。其中2室户型挂牌量占比较大的区域为虹口、普陀、宝山等区域，2室房源挂牌量占比均达五成左右，主要以中外环区域为主。而1室小户型房源挂牌量占比较大的区域主要为静安、虹口、黄浦、普陀、徐汇、杨浦、闸北及长宁，挂牌量占比均接近或达到三成，从分布来看，这些区域主要位于市中心区域，“老破小”相对较多。而3室及4室以上大户型房源挂牌量占比较大的区域则主要为奉贤、嘉定、南汇、青浦及松江，明显分布于外围区域，尤其是青浦及松江，受别墅因素影响，3室及以上的大户型房源量占比更是高达五至七成。

3. 租金段分析

11月全市各租金段挂牌量占比

从租金段来看，11月底全市挂牌房源租金多在1000-5000元/月之间，该租金段房源挂牌量占全市房源的六成以上。其中挂牌量占比最大的两个区间分别为1000-2000元/月、3000-5000元/月，占比均达到两成以上。此外，租金段在5000-8000元/月以及10000元/月以上的房源挂牌量也占据一定规模，占比均达到10%以上。从房源构成来看，租金在3000元/月以下的房源主要以合租房源为主，多以外围公寓企业房源为主；而租金在3000元以上的房源多为整租房源，多以住宅小区以及偏高端的品牌公寓为主。

从环比变化来看，11月由于合租房源挂牌量的大幅下滑，租金在3000元/月以下的房源量占比急剧缩小，其中跌幅最为明显的是1000元/月以下的房源，跌幅高达66%，其次为1000-2000元/月、2000-3000元/月，跌幅分别为41%、19%。而租金在3000元/月以上的房源量虽然也出现下滑，但跌幅并不明显，各租金段跌幅均未超过5%。

11月各区县各租金段挂牌量占比

具体从区域表现来看，租金在3000元/月以下的房源主要分布在奉贤、嘉定、宝山、松江及南汇等外围区域，占比均达到五成以上，尤其是奉贤，占比更是高达八成以上；而租金在3000-5000元/月之间的中等价位房源主要分布在闸北、杨浦及徐汇、普陀等偏中外环的区域，该租金段房源量占比均达到三成以上；而租金在5000元/月以上的房源则主要分布于静安、长宁、黄浦及徐汇等偏市中心区域，这些区域五成以上的房源量租金均高于5000元/月，尤其是黄浦及长宁，5000元/月以上的房源量占比更是高达七成以上，为传统的高租金值区域，这些区域租金在10000元/月的房源量占比为主流，比重均达四成及以上，黄浦则有超五成的房源月租金均达万元以上。

4. 租金与面积段交叉分析

11月全市不同租金不同面积段房源挂牌量占比

从面积段来看，由于合租房源挂牌量的大幅锐减，导致面积在30㎡以下的房源量占比显著收缩，尤其15-30㎡之间的房源量占比缩小到25%，较10月份减少一成，而租金段在3000元以内的房源量同样遭遇压缩，尤其是租金在1000-2000元之间的房源占比大幅缩减。其中收缩最为明显的是租金在1000-2000元之间，面积为15-30㎡之间的房源，房源量占比从上月的20%跌至14%。

受低端房源挂牌量收缩影响，中、高端房源挂牌量占比则相应扩大。中端房源中，多以3000-8000元为主，11月该租金段房源占比达四成，其面积区间主要为60-140㎡之间为主，其中60-90㎡的户型居多，占比超过一成；而租金在万元以上的高端房源也占有一定比例，占比达14%，房源面积多在90㎡以上，尤以140㎡以上的大户型居多。

备注：

① 本报告因受样本数据量影响，仅从趋势和结构上反映市场容量和变化，并不绝对，仅供参考。

② 整租房源中，住宅小区以套为单位，集中式公寓以间为单位；合租房源均以单间为单位。