房子成交数据「园区二手房最新消息」

最近在整理二手房成交数据，以贝壳和我爱我家为主，继前六篇《成交数据——湖西篇》、《成交数据——玲玲篇》、《成交数据——湖东邻里篇》、《成交数据——奥体篇》、《成交数据——景城&东沙湖篇》、《成交数据——双湖&独墅湖篇》后，本文对园区二手做个总结。

本篇文章幅度比较长，希望各位看官，能够耐心看完，或者拉取到对应预算文章区域，快速阅读。

前文强调本文以个人观点为主，仅供友好讨论，不构成任何买房推荐，有不同意见者，请以自己判断为准。

以下是正文：

继上篇文章后，本文接着往下续

成交数据—— 一文读懂园区二手房（上）

3.9——园区500—600W首次改善（21个）

按照21年成交量，把各小区排序，剔除掉全年成交量少于10套的小区，得到的数据如下，一共还有16个小区

这16个小区成交的房源信息图如下所示：

先讲苏州中心跟环球188的70年产权公寓，套星海学区的，基本以小户成交为主，从上图可以看出，20年苏州中心成交量开始放大后，环球188年就大幅减少了，出现这种情况的原因只有一个：

每年星海学区需求就那么多，套公寓的往往就是新人替旧人，苏州中心房龄新、租金高，价位也差不多，自然替代了之前的主流环球188。可以说，苏州中心的畅销，直接影响了湖西其他套星海学区小户的流动性。

另一个湖西的盘，新加花园基本是刚改为主，2-3房自住兼顾学区，老小区了，不是很推荐。

聊下奥体板块的中海国社五区和天地源七里香都，中海国社五区去年的成交记录非常怪，基本以小户为主，往年畅销的大户一下子跌入谷底，从小户成交比可以看出，过去4年占比分别为：38.46%（18年）、36.84%（19年）、18.18%（20年）、84%（21年），这也导致了五区去年户均成交价首次跌破600W线。

五区在奥体板块的改善市场，越来越不吃香了，失去了以往的吸引力。

天地源七里香都，算是次新小区，2016年交付的，小区品质还行，万科物业，谈不上好，中等，但胜在新。奥体板块成交的主力，成交以小户为主，115㎡3房2卫户型对首次改善来说很有吸引力，周边非常推荐的户型之一。

接下来讲下湖东邻里的东城大郡三期、欧洲城、以及湖畔天城，三个小区热度都很不错，18年之后，西交附学区热带动了湖东邻里整体涨幅，跟奥体比差不多，而且流动性也很不错。

板块的缺陷很明显，大多小区房龄老，小户型以大两房为主，3房2卫的户型更是极少选择。所以相对而言不如隔壁奥体好卖。

这三个小区中，欧洲城、湖畔天城大户成交相对多一些，东湖大郡三期同样115㎡户型比较吃香，3房2卫，区域内最便宜的选择。

然后是现代大道那边的几个楼盘，海尚壹品是景城板块的，小区体量很大，成交量较高，不过流动性相对一般，小户成交占比多，更多出于学区驱动，景城目前的热度是低于奥体跟湖东邻里的，高于东沙湖板块。

东沙湖九龙仓时代上城和风华里整体中规中矩，整个区域热度很低，时代上城的大户更多，如果同价位个人偏向奥体，不过九龙仓房龄新一些，居住品质好很多，太阳星辰天邑有220㎡的大平层成交拉动，小区整体一般，偏刚需。雅戈尔那边小别墅蛮好的，本文未统计。

双湖板块更多对比是湖东邻里，房龄、学区都差不多，双湖生态环境优势明显，加上周边豪宅较多，所以整体价位要比湖东邻里贵一些，大多小区品质基本差不多，整体热度而言，要明显低于湖东邻里板块。

比如大湖城邦和高尔夫花园，小区都很一般，跟东湖大郡、湖畔天城同期的产品，尤其高尔夫花园前段时间出了个奇葩的小户，号称带200㎡院子（其实公共绿化），种了很多菜，这种房源越多，小区品质越难提升。

这两小区时不时会成交一套大平层或者叠加，整体户均成交价和面积看上去还不错。其他的如荣域花园相对要好很多，以别墅和小高层为主，所以整体价位也贵点，不过热度同样不是很高。

最后一个是独墅湖的月亮湾美颂了，独墅湖小区很少，跟景城差不多，非常袖珍的板块，加上板块比较独立，跟外围不怎么挂钩，置业热度也一般，去年在高改铂悦犀湖的带动下，出圈了一把。

月亮湾分为1-3期，其中2期以小户为主，偏刚需，三期全部是143小高层，户型一般，房龄次新，小区密度比较低，改善还蛮不错，一期的话介于二期和三期之间。

一般考虑独墅湖的，价位不够铂悦犀湖的，基本就是冲着月亮湾去了，很少跨区到其他地方。

把这16个小区的21年户均成交总价排序，均值540万、中位数545万，取二者中间值，从九龙仓时代上城以下小区，低于片区均值数据。

把这16个小区21年成交量排序，均值是37套，中位数是34套，取二者中间值，如上图所示，月亮湾美颂以下的小区，低于片区均值数据。

把这16个小区21年成交套数/挂牌比排序，均值是52.30%，中位数45.33%，取两者均值，那从月亮湾美颂往下的小区，低于片区均值数据。

剔除新加花园和环球188（波动较大），把14个小区20-21年房价涨幅排序，4.04%是平均值、中位数是4.7%，取二者中间值，从九龙仓风华里往下的小区，低于片区均值数据。

把16个小区19-21年房价涨幅排序，7.16%是平均值、中位数是8.87%，取二者中间值，从城邦花园往下的小区，低于片区均值数据。

户均成交面积是小区门槛，门槛越高小区自然越贵。

成交量是小区在同价位市场所占比例，越高代表小区在同价位市场越有客群。

成交套数/挂牌比，是小区自身流动性，越高代表小区越好卖，流动性越好。

19-21年涨幅、20-21年涨幅分别是过去两、一年房价上涨幅度，越高代表房价涨幅越大，假设19年涨幅高，20年涨幅，则表示该小区过19年大涨后，20年处于消化周期。

综上：500-600W麦子个人选择排序

头部：月亮湾美颂、天地源七里香都

次选：东湖大郡3期、高尔夫花园、欧洲城、海尚壹品、湖畔天城

次次选：九龙城时代上城、九龙仓风华里、太阳星辰天邑、城邦花园、荣域花园、国社五区（只够小户）、苏州中心

最后选：环球188、新加花园

3.10——园区400—500W刚需（22个）

园区成交量最大的价位区间，其中热度较高的分别为奥体（8个）的国社（海悦花园），湖东邻里（7个），紧随着两者后面的就是东沙湖（5个）。这里由于小区太多了，麦子不打算全部介绍，直接把几个热门小区一起介绍。

把各小区按照成交热度排序，各位可以看到前排几乎全是海悦花园，奥体国社之所以这么吃香无外乎两点：

1.学区认可比东沙湖好，竞争力强。

2.小户型（3房）比湖东邻里（大2房）好，竞争力强。

综上，海悦花园几个区，在8号公馆成交热度下，一路往上走，包括前文的天地源七里香都，从小户到大户，整体热度都非常高。

其次就是湖东邻里中心那边了，只要学区足够优秀，刚需户型也能接受，自从2018年星洲中学和园区十中合并为西交附中后，湖东邻里整体热度就很不错了，尤其近几年，更是和奥体一时瑜亮。

上面湖东邻里前排热度小区基本都是刚需为主，澳韵花园、第五元素主力户型都是两房，而且小区都蛮刚需的，房龄又老，然而板块热度这两年就是高，仅次于奥体。

以前西交附和星汇都还没有的时候，奥体往往跟东沙湖比较的多（毕竟同为“远湖东”的兄弟），湖东邻里板块是属于万人嫌那种，滞涨先锋，有的时候甚至拿来和一河之隔的斜塘比较。

湖东邻里之所以逆袭外乎一点：

1.学区认可比东沙湖、奥体好

如今这局面，只能说两所学校，改变了两个区域的房价以及二手房热度。

最后就是东沙湖了，园区现代大道由西往东有很多神盘，比如湖西的中茵皇冠、玲珑的玲珑湾、和风雅致、湖滨一号，景城的星湖国际等等，可以说只要出现在现代大道两侧的房价，一般房价都能领跑整个区域。

然而，这个局面就是从星塘街再往东边的东沙湖板块被改写了，东沙湖目前整个板块房价已经基本全面落后于奥体那边了，曾经的远湖东两兄弟，最终还是分出了高下。

东沙湖板块之所以冷门有两点：

1.学区认可低于湖东邻里、奥体

2.超高商业的主轴线仍未建成

所以上图最下面一部分可以看到，东沙湖板块几个小区都在后排，有些甚至还没有路劲主场好卖。

所以目前来讲，园区刚需的格局就是奥体＞湖东邻里＞东沙湖＞独墅湖，未来东沙湖有很大机会逆袭，因为现代大道那条商业主轴线仍在向东更新。

同样，来排个序吧，剔除翡翠国际（成交量低于10套）。

把这21个小区的21年户均成交总价排序，均值452万、中位数463万，取二者中间值，从水墨三十度以下小区，低于片区均值数据。

把这21个小区21年成交量排序，均值是54套，中位数是50套，取二者中间值，如上图所示，海德公园以下的小区，低于片区均值数据。

把这21个小区21年成交套数/挂牌比排序，均值是64.39%，中位数62.96%，取两者均值，那从南山巴黎印象往下的小区，低于片区均值数据。

剔除第五元素、巴黎印象、繁华里数据后（波动较大），把18个小区20-21年房价涨幅排序，4.09%是平均值、中位数是4.95%，取二者中间值，从九龙仓年华里往下的小区，低于片区均值数据。

剔除第五元素、巴黎印象、繁华里数据后（波动较大），把18个小区19-21年房价涨幅排序，7.03%是平均值、中位数是8.15%，取二者中间值，从自由水岸往下的小区，低于片区均值数据。

户均成交面积是小区门槛，门槛越高小区自然越贵。

成交量是小区在同价位市场所占比例，越高代表小区在同价位市场越有客群。

成交套数/挂牌比，是小区自身流动性，越高代表小区越好卖，流动性越好。

19-21年涨幅、20-21年涨幅分别是过去两、一年房价上涨幅度，越高代表房价涨幅越大，假设19年涨幅高，20年涨幅，则表示该小区过19年大涨后，20年处于消化周期。

综上：400-500W麦子个人选择排序

头部：中海8号公馆、海悦花园7区、海悦花园6区、澳韵花园

次选：海悦花园一区、东湖春之韵、海悦花园3区、自由水岸、海悦花园四区、东湖大郡二期、东湖林语、第五元素

次次选：白塘壹号、九龙仓年华里、九龙仓繁华里、水墨30度、路劲澜调国际、南山巴黎印象、海德公园

最后选：太阳星辰缘邑、太阳星辰泊郎峰

3.11——园区400W以内刚需（14个）

400W以内的刚需几乎很难选了，纯住宅的话，要么路劲主场 凤凰城、要么亿城花苑1-3期，然后还有就是翰林缘 太阳星辰花园挑挑选选。

在园区很难选的价格，一般意义上我认为400W以内就没有必要买入园区了，不如去其他新城买个110㎡的3房2卫改善品质。

这里不多介绍了，400W以内，不是很推荐买入园区二手房。

上图是各板块的平均数据，有兴趣可以对照小区参考。

最后友情提醒，二手房区域、小区、房源等因素都很重要，比新房难选，建议各位选房时多多比较，根据自己需求合理出发。

本篇以园区刚需小区为主，上篇以改善小区为主，如果觉得有用，欢迎转发 点赞，数据量很大，两篇文章耗时大概1周左右。

（全文完）