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成都二手房未来走势「未来房价走势」

来源:   2023-08-11 10:17:18


文/子木团队


在城南做了多年二手房经纪人的祥哥以前是个话痨,隔三差五地在朋友圈“推荐好房”。


但是我这两个月刷朋友圈,却很少遇到他了。仔细一看,他在“最近一个月可见”的状态下,只有寥寥2条房源信息。


我问祥哥转行了吗?


他说暂时没有,只是最近店里流失了很多员工,成交十分低迷,正在考虑怎么度过“最艰难的时候”。


2020年底的时候,祥哥可不是这样,他说打算大干一场,已经是加盟了贝壳的德祐身份,将全盘AII IN 成都的“国际城南”。


哪料刚过去不到半年,市场风云突变,成都的二手房没能迎来金三银四的小阳春,反而快速地昙花一现,祥哥这种天上地下的遭遇,不过是成都数万经纪人的一个缩影。


1

疯狂


2021年1月,正值岁末年初,按照市场经验,楼市应该处于比较低迷的行情,但世事难料,此时的成都二手房却闻风而动,尤其是以城南高新区大源板块为代表的楼盘,逆势生长。


大源是早年成都南拓的开荒板块,当大家都固守三环的时候,总有人愿意尝试第一只螃蟹。这些人一半源自对新城区、新规划的向往,另一半则是活生生被三环内的价格倒逼到了这四环外。


回报是丰厚的,短短几年,不仅城南基础建设日新月异,大源的房价也水涨船高,接连突破了三万,甚至四万大关。


但大源的房东们并不满足,人性都是贪婪的,在2021年初的这一轮高新核心区涨价潮中,不少房东在经纪人的撺掇下,不断推高了“挂牌价”。


△中介撺掇房东不断推高挂牌价


购房者大多“买涨不买跌”,在这种明显的看涨氛围下,国际城南陷入了疯狂。


此时的大源,完全变成了“卖家市场”,一夜之间调价数万甚至十数万,不断地刺激着大众神经。购房者们心心念念,但得到的要么是“不诚心卖”,要么就是“房东出国了,看不了房”。


此次成都南门的二手房领涨行情,被业内归结于新房市场的回流以及二手房政策下的补涨。


2020年底,成都“11.24”房产新政明确规定了“三倍熔断”的网红盘,将使得无房家庭优先,而更让人头皮发麻的则是“顺位优先”制度,这意味着很多普通购房者,甚至于刚需第三、四顺位的购房者,在成都摇新房都进入了“困难模式”。


而更早的2020年9月,成都房产调控又规定了二手房“满五免增”,这使得一大批未满五的次新二手房,将不得不面临额外收取5%增值税的尴尬。


按照一套总价200万的房源来计算,这相对于以往,足足多付出了10万的税费,按照成都的行业潜规则,这笔税费一般都是买家承担。10万现金一旦从买家首付里扣除,那么杠杆利用率则大大降低,无疑加大了本就“新房癌”严重的成都人的抵触心理。


二手房市场热度应声下跌,或者说该政策一度压制住了蓄势待发的行情。


聪明的人其实应该算得过来这笔账,这10万即便不给税务局,随后大多也要给房东或者开发商,只是心理上一直很膈应。


一小部分人读懂了政府的“良苦用心”,在市场行情转凉的时候,抓紧抄底。而绝大多数人则把重注倒向了新房市场——直到“11.24”政策的出炉。


无头苍蝇一般的购房者又哗啦啦地赶回了二手房市场,此时两相夹击,国际城南再也憋不住压抑已久的委屈,猛然上涨。


城南房价猛涨之后,给成都三环内的核心板块带来了无限遐想,包括攀成钢、金沙、光华、万象城、三圣乡、东湖、武侯新城甚至近郊的大面和华府、怡心湖等热门次新版块也伺机而动,房价一度跳涨上千元,好一派热闹景象。


但需要客观看到的事实是,一些“洼地”多年的版块,依然让人“恨铁不成钢”,未能赶上这一波短暂而猛烈的上涨潮,主要集中在温江光华大道、郫都区、新都大丰、双流城区以及北门的金牛北部新城和成华动物园等版块——这也给足了大家评判优劣版块的启示。


话说城南暴涨带来的全城骚动,引发了社会舆论的此起彼伏,一时间人心惶惶。


好在很快,成都住建局联合多部门打击炒作“抱团涨价”的行为,并点名了天府新区的中海左岸“房价沟通群”。


虽然闹腾得最厉害的大源板块和市一医院的南城都汇在通报上“逃过一劫”,但整体二手房市场的上扬气氛,似乎得到了淡化。


可区区一份通报,真能淡化吗?市场行情可是一直在酝酿中。


2

被指导的成都、深圳


成都对新房和二手房一直是轮番打压的。


新房确实该打压,二手房则严重分布不均,应该有侧重的打压。但现有政策已经非常繁复,再以板块、方位加以细分,恐怕得不偿失,“两权相害取其轻”,成都决定一锅端,误伤则是难免的。


在成都新房市场逐渐恢复理性后的这半年,二手房核心板块被赋予了地段、学区以及增值和交易便捷性的优点,虽然各种力量不断角逐,都承受着巨大的压力,但上涌的一方似乎站到了制高点。


2021年3月,成都二手房成交量大涨76.39%,祥哥的一个加盟门店,在当月的业绩,逼近百万。


量价齐涨的金三银四,惹恼了相关部门,3月22日,成都毫不掩饰地学起了深圳,宣称将出台成都版的“二手房成交参考价”。


虽然没明确细节,但是市场反应非常迅速,这让本打算“大干一场”的祥哥感到前所未有的压力,即便在2018年的“5.15”政策后,也没有这样沉重。


2021年4月,二手房成交量应声下跌,环比减少了7.77%。按照我们目前的统计数据,在即将结束的5月,不出意外还将持续下跌。


深圳是一线城市的翘楚,这两年桀骜不驯的楼市画风,让北京和上海也感到黯然失色。


但本就摆脱了房地产绑架GDP的深圳,是有底气和高房价作斗争的。于是今年除夕前夜,一口气发布了3595个二手房小区成交参考价,堪称“深水炸弹”。


这些二手房小区均价,不乏有被“打7折”的惨烈,从本质上来说,就是降低了楼市的杠杆率,这导致了深圳的卖家不敢卖,买家不敢买,银行不敢贷,中介不敢撺。


△深圳二手房指导价打7折后的杠杆利用率


深圳的二手房市场一度陷入了胶着的博弈期,整个城市成交量明显下滑。国家统计局的数据表明,4月份深圳二手房价格环比上月持平,很明显,深圳指导价发挥出了预期的效果。


深圳这种壮士断腕的做法,给足了其他城市效仿的勇气,截至目前已先后有东莞、无锡、杭州、上海、成都、西安、合肥以及宁波等城市宣布要出台“二手房指导价”。


成都是一座网红城市,至少在房价问题上,少不了中央隔三差五的耳提面命。


成都此番学习和摸索“二手房指导价”,一方面是执行最高层“房住不炒”的精神,另一方面也是对一再反弹的二手房市场“痛下杀手”。房价是巨大的民生问题,虽然尾大不掉,但必须严阵以待。


为了稳步推进成都版的二手房指导价,成都住建局采取了四步走的稳妥方案。


1、公告将建立二手房指导价格机制;2、高单价二手房源集体下架;3、二手房小区均价集体隐身;4、二手房指导价格正式出台。


3月22日已经走过了第一步,市场一度风声鹤唳,这引发了购房者对指导价杀伤力的无限遐想,也使得二手房卖家和房产经纪人们大感不妙,最终的结果是除了成交量的下跌,成交价的上涨潮也戛然而止。


可以说,收到了比政府预期还良好的效果。


随后大家苦苦等待着二手房指导价的出炉,就在一度快遗忘此事的5月13日,包括成都链家/贝壳、安居客、房天下在内的多家二手房平台,齐齐收到了政府部门要求下架房源单价超过39300元/㎡的房源,涵盖了住宅和别墅两大业态。


政策来得很快,各大平台的执行力更快,很快贝壳地图找房上面,高新区金融城一带的二手房信息,除了少许的车位和公寓,几乎一夜之间全部清零,被誉为“只租不售先进示范区”。


这给了企图让时间淡化“3.22”政策的人一记重拳,幡然认识到这一次并非官方和既得利益群体的“心照不宣”。


随后的5月17日,链家/贝壳三端的二手房楼盘列表页里,17167个小区均价全部“隐身”(后短暂恢复),成都也正式成为了继深圳、嘉兴、杭州后,全国第四个“隐藏”二手房均价的城市。


△贝壳成都小区均价开始隐身


至此,成都官方的四步走方案,已完成了3/4,就差最后的临门一脚,二手房指导价呼之欲出。


虽然指导价的出炉已经板上钉钉,但是具体的上榜楼盘和均价细节,尚不得而知,这吊足了大家的胃口。


细节决定成败,细节的把控才是今年成都最大的“楼市风向标”。


总不会下个软蛋吧?


3

路在何方?


成都当然不会下个软蛋,但也绝不会完全效仿深圳“打骨折”。


成都二手房泡沫远没有深圳大,当下的首要任务是遏制房价上涨势头,而非使得房价陡然进入下降通道。


与深圳指导价的明显差别是,成都二手房大概率会更多地会参考既定楼盘,当前及过往的历史成交记录。


比如当下某楼盘真实成交价格是3万,那么指导价大概也会在3万甚至稍低的段位,并不会大幅下调到7折的2.1万——这既不符合自由市场,也容易造成市场恐慌(不论是抛售,还是抄底)。


更何况此前齐齐下架39300元/㎡的房源,其实在我们看来,也是对当下楼市价格体系的一种“委婉认可”。


当然,如果“枪口抬高一寸”,那么又有相应的副作用,着实很难衡量,十分考验官方手艺。


比如成都的上限,是39300元/㎡吗?这对于目前已然高涨但又不及这一数据的楼盘而言,是否是吹响上涨的号角?


又比如,从某种程度上讲,二手房指导价迟迟未能出炉,也存在着“逃逸期”的可能,包括“对敲”等骚操作,反复拉涨的楼盘数据也容易让统计部门陷入数据的“阳谋”,如何防范,值得思考。


基于此,我们对成都二手房有如下几点行情预测。


1、成交量萎缩,市场进入观望期、博弈期。


随着成都二手房指导价的不断推进,市场已经感受到当下政策的杀伤力,成交量逐月减少是大概率的趋势,这并不是税费和交易困难度引起的,而是买卖双方进入了关键的博弈期。


正如深圳一样,博弈数月依然胶着,成都购房者会观望行情走势,寄希望于降价入手,而除了急于回笼资金的卖家,大多“稳得起”,这种博弈的紧绷感并不会快速地以一方瓦解而告终。


害怕夜长梦多的买家,可以辅以欣赏卖家字画古玩的形式,接受事实;急于套现、置换、流转资金的卖家,也大可忍痛割爱,寻觅“新欢”。


△深圳二手房指导价出来后的交易“名场面”


但这些都是或将被媒体大肆渲染的少数派,整体的二手房成交量,势必将以肉眼可见的速度,萎缩下去。


2、成交价回调,大概会有1-6个月的政策效能期,是二手房买家入手机会。


成交量的下跌,势必会影响成交价的上涨,缺乏行情和热度的二手房,价格会进入相对的平稳期,甚至不排除在部分区域出现小幅回调的可能。


这种价格的回调,对于垂涎地段和楼盘的二手房买家,不妨是一次绝佳的入手机会。正如前文提到的2020年9月“满五免增”后,有多少人顺势抄底,又有多少人不屑一顾?


参考以往的经验,成都指导价的效能期,大概能持续1-6个月甚至更长。比如2018年“5.15”新政,二手房从高点回落,一直到了次年的三四月,才迎来了“春天”。


△成都二手房成交量走势图,2019年3月是“5.15”新政后的回暖标志


除了政策带来的市场“稳定与回调”,金融机构对购房者也“并不友好”,简而言之,成都房贷利率太高了——这也是抑制房价上涨的主要原因之一。


虽然5年期以上LPR已经连续13个月没有变化,但是房贷利率却呈现出了持续上涨的趋势。数据表明,成都今年4月份的二手房首套房贷利率是5.96%,高居全国前三,但实际的数值能达到令人窒息的6.13%,这足以排名全国第一。


△2021年4月成都各大银行房贷利率一览


不仅房贷利率居高不下,二手房的放款周期也因各大银行额度紧张而大大延长至4个月起。目前四大行个贷中心挤满了新房购房者,而二手房贷款客户不得不面临“业务暂停”。多重因素不断累积,无疑加剧了整个二手房市场的复苏难度。


3、豪宅市场受制于指导价,评估贷款遇阻,回暖困难。


二手房指导价着力最重的就是以“金太攀”为代表的的豪宅市场。如果说指导价对于成交价来说有折扣力度,那么从数值上来看,豪宅最为受伤。


豪宅市场极大地依赖于杠杆利用率,当评估贷款遇阻,结果不言而喻。


“金太攀”们不论是明面上的挂牌,还是私下里的杠杆,都几乎被“雪藏”,缺乏数据的支撑,也就失去了舆论的空间,回暖将困难重重。


4、普通二手房市场缺乏拉涨动力,量价缓慢上涨,但总体利好。


普通的二手房源,如果指导价贴合真实的市场成交价,那么相对于豪宅板块而言,杠杆利用率更高,在非此即彼的市场选择下,不妨会脱颖而出,是一次良性发展的机会。


但我们更多地需要看到,成都二手房的上涨浪潮是需要行情推动、板块轮动的,当缺乏领涨板块后,市场的接受度也很难说在左右互博的情况下有明确的走势,只能说总体期望利好,这还需要时间来观察。


5、二手房流动性佳,一方面购房热情转向新房,另一方面购房资金又难以转向新房,新房进入平稳期。


在二手房指导价的效力下,卖家不想降价,买家希望抄底,互相的博弈我们分析过很多了,量价预冷是避免不了的事实。但除了二手房市场,成都还有新房市场,政策又在复刻去年下半年的行情,新房的购房热情会居高不下,但是不能从二手房抽身过来的现金流,又降低了新房市场的热情。


当下成都二手房按揭贷款的放款节奏很慢,基本需要等待4个月起,一方面卖不了高价,另一方面尾款姗姗来迟,市场行情瞬息万变,改善置换群体又真的有那个勇气吗?


更何况当下成都的新房也深陷泥潭,要么总价居高不下,要么网红拒之门外,而且数十宗双限地块即将起航,大家不是爱新房,而是爱接下来更有性价比的新房。


牵一发而动全身,成都指导价也间接地促使了新房进入平稳期,这对很多人来说,是意想不到的额外收获。


祥哥上周末跟我说,他的门店虽然“人才流失严重”,但依然打算熬下去,只要不服输,总有出头之日。更何况,他本就在这几轮行情里赚得盆满钵满了。


那,面对成都指导价的呼之欲出,不淡定的到底会是谁呢?

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