佛山村改项目 该如何税费核算与容量论证

作者 | 袁晨新

来源 | 正坤财税

佛山旧村居改造项目中，通常由项目公司以协议出让的方式，获得项目完整地块的开发使用权，开发建设完成后再将一部分开发产品作为复建安置用房，无偿移交给原权属人。

在复建房屋移交的过程中，因发生权属转移，增值税、土地增值税、企业所得税须作视同销售处理，由此面临高额税费。根据（佛更新〔2021〕2 号）、（南府办函〔2021〕99 号）等文件明确，将复建房屋返还发生的契税、增值税、土地增值税、企业所得税计入改造成本用于容量论证计算。

其中，（南府办函[2021]99号）第4.2.4条关于税费成本核算要求，对复建住宅、复建商业、复建工业返还过程中涉及的增值税、土地增值税、契税及企业所得税进行计算，并出具由政府指定的第三方专业评估机构编制的评估报告，纳入改造成本核算。

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由于成本分摊的原因，税费核算与容量论证存在相互影响的关系，两者之间存在计算平衡，本文以企业所得税为例进行探讨分析，基础信息假设如下：

为简化分析，在不考虑销管费用等期间损益情况下，核算复建房屋返还的企业所得税，不仅需要确认销售收入，还需确认税前扣除成本，以利润总额（=销售收入-税前扣除成本）×25%进行计算。

根据上述基础信息假设，销售收入为180,000万元，税前扣除成本包括复建房屋建设成本18,000万元及土地成本。

其中，土地成本除62,000万元的改造成本以外，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发2009年31号）第三十一条的规定，还包括视同销售同步确认的土地成本180,000万元，合计242,000万元。

土地成本作为整个项目共同受益的公共成本，需在复建与融资之间进行分摊，其分摊方式通常采用占地面积比例，但是在容量论证阶段，各地块建设规划尚未确定，无法取得复建与融资实际占地面积。

因此，可采用建筑面积比例分摊，复建房屋土地成本分摊金额=242,000×60,000÷（60,000 Y）将其代入计算公式：

（1）X=[180,000-18,000-242,000×60,000÷（60,000 Y）]×25%

此外，融资住宅面积Y=（改造成本 复建成本 税费成本）÷住宅评估地价，即

（2）Y=[（62,000 18,000 X）÷20,000]×10,000

从上述计算过程可以看到，X,Y在两个计算公式中，互为因变量与自变量，两者存在循环计算过程，将计算公式（2）代入到计算公式（1），可简化得出一元二次方程，结果如下：

（3）(X 79,750)2=7,200,062,500

通过计算求解得出，X=5,103万元，Y=42,552㎡，即复建房屋返还过程产生企业所得税5,103万元，根据改造成本容量论证，可获取融资住宅面积42,552㎡。

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不只是企业所得税，还涉及契税、增值税、土地增值税等。

旧村居改造涉及的税务处理复杂、流程众多，那么，

l 如何准确核算复建房屋返还的税费？

l 如何在一级开发中提前进行税务规划？

这一系列重要事项，对项目整体利益影响巨大，是提高项目整体利益的必要考量。

佛山村改项目，该如何税费核算与容量论证？

将从佛山旧村居改造项目复建房屋返还税费核算的技术难点和注意事项、税费核算与容量论证计算平衡及应用、补偿定价和户型设计等变量对项目整体税负影响等进行探讨分析，希望能对参与佛山旧村居改造项目的企业在税务成本核算上有所帮助。

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