吴泾转型地区「上海吴泾发展最新闻」

严格来说，吴泾还不算是闵行热门的置业板块。

这倒不是说吴泾不好，而是闵行比它热的地方实在太多，如七宝、莘庄、春申、古美等，他们攫取了太多的目光，加上吴泾新房断供2年了，所以吴泾受到的关注相对较少。

但今年吴泾又杀入了大家的视线，原因无它，就是这边一下出了3块宅地，如下图所示：

这意味着，吴泾最迟在今年年底就会结束新房断供的局面。

那么吴泾到底怎么样呢？在吴泾买房子可行吗？吴泾有什么房子可以买？

01

曾经的洼地逐渐填平

这点需要看一下吴泾的二手房和新房。

吴泾的二手房分为两个世界，第一世界是紫竹半岛，第二世界是其他小区。

紫竹半岛因为是吴泾唯一的学区房，对口华二的幼儿园、小学、中学，挂牌价已经超过9万了，逼近中心城区的房价。

一个郊区的房子卖出了城区的价格，也不知道该夸一声牛×，还是骂一句离谱呢？

除了紫竹半岛以外，吴泾其他的二手房还算友好，除了几个次新房小区挂牌价达到6万以外，其他大多数房子的挂牌价不超过5万，老公房甚至在4万以下。

吴泾的新房已经断供两年了。此前供应的新房，除了兰香湖壹号的价格拉到了8万 ，其余的新房清一色4万 ，但这是2020年的事了。

后来，15号线通车，吴泾终于有地铁了，再加上在建的23号线，吴泾的房价应声上涨：

今年一批次土拍，招商&象屿竞得闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1004单元09A-11A地块，房地联动价52000元/㎡。

二批次土拍，招商&象屿再次拿下一块吴泾宅地，房地联动价52000元/㎡。

然后保利和联发拿下元江路地铁站边上的地块，这是吴泾目前房地联动价最贵的地，达到了6.5万/㎡。

吴泾的新房价格已经从4万 涨到了65000。两年前吴泾还可以说是一个价格洼地，但今天，这个洼地已经在慢慢填平了。

02

吴泾房子的行情如何？

每个人买房子，都不想房子以后不好租、不好买。

那么吴泾的房子有市场吗？说到这个，就不能绕开紫竹高新区。

紫竹高新区的级别很高，属于国家级，重点发展信息软件、数字视听、生命科学、智能制造、航空电子、新能源与新材料等产业。先后集聚了微软、英特尔、可口可乐、中国商飞、中广核集团、东软软件等国际知名企业集团。

据科技部火炬中心今年公布的评估结果，上海闵行紫竹高新区在全国157家国家级高新区中，2021年度综合排名第9，首次进入前10，实力很强劲。

紫竹给吴泾带来的是实打实的金币。在今年1月，紫竹高新区实现税收收入19.3亿元，同比增长95%；实现市、区两级财力8.5亿元，同比增长92%。

除了带来税收以外，紫竹高新区还带来了不少的高收入、高素质人群。在紫竹园区工作的人员数以万计，而且大半都是本科以上的人才。

人口导入会带来住房需求，再加上吴泾手握华二，吸引了不少陪读家庭，所以吴泾的房子起码是很好租。

比如靠近华二和紫竹园区的嘉怡水岸，两房可以租6500，房源还比较紧张，很抢手。

嘉怡水岸实景图

而从过往的数据来看：从2018年至今，吴泾新房总共供应了2365套，成交了2388套，供求比超过了1：1。

同时，吴泾的二手房也在不断成交了，五年间成交了3831套二手房。

证明吴泾的新房和二手房都是有市场的，不存在卖不出去的情况。

03

一些需要正视的缺憾

虽然房子行情不错，但吴泾也有一些不可回避的缺憾，就是它的配套资源确实比较薄弱。

首先，吴泾是早期上海的化工基地，有大量化工厂，环境和名声都不太好。而且你别看吴泾面积不小，但实际上居住区的占比却不高，申嘉湖高速以北以工厂和园区为主，只在紫竹园区、永德路、剑川路聚集了居住区。

申嘉湖高速以北的吴泾现状卫星图

现在依然还可以见到吴泾的一些烟囱在不断向外冒着白气，不过现在已经在着手搬迁化工厂了，只是需要时间。

其次是吴泾的商业较为匮乏。

申嘉湖高速以北是工业区，几乎没有居住区，缺乏商业还说得过去。

但在申嘉湖高速以南，有成片居住区，但商业依旧不成熟。整个板块内，只有宝龙城市广场一个中等体量的商业，其余的火星一号、鸿基时尚广场等体量都不大。

吴泾宝龙广场

没有大型商业就算了，要命的是，底商也欠发达。像在紫竹半岛那一带，一家底商都没有。吴泾的底商集中在永德路上，其他地方很难看到。

永德路街景

板块内有闵行区中西医结合医院，一家二乙医院，可以满足日常的医疗保健需求。距离吴泾最近的三甲医院是仁济医院南院，仅约6公里，驾车不用20分钟即到。

至于教育，吴泾的学校两极分化严重，可以简单的划分为华二以及其他菜小、菜中。华二只有紫竹半岛的业主能上，其他的只有眼馋的份。

所以吴泾的房价以前处于洼地，就是因为太“荒”了，哪怕有紫竹这样强大的产业在，也难以带起来。

04

一点一点地变好

好在吴泾这几年在慢慢变好。

首先是地铁改善了出行条件。

15号线是首条贯穿吴泾的轨交，连接了徐汇、长宁、普陀以及宝山，有力带动和支撑吴泾的发展。

此外，23号线也经过吴泾，在吴泾设紫竹高新区站、江川东路站、紫龙路站、放鹤路站、吴泾北站等站点，吴泾是一个准双轨交板块。通过23号线，吴泾与中心城区的联系更为紧密。

23号线

同时在商业方面，紫竹高新区站的地铁上盖商业——紫竹数码广场正在加紧建设，预计将在2023年面世。

紫竹数码广场总体量约26万方，可以提供近12万方的研发空间、3700㎡小型剧场（536座）、3000㎡精品超市、3000㎡企业展厅，以及各类餐饮零售服务3.68万方，将弥补区域内的商业。

最后是吴泾一直让人诟病的化工厂已经在逐步搬迁，城市界面在慢慢变好。板块内拥有占地约40万平方米的兰香湖，承担闵行打造滨江景观的功能，极大地改善了吴泾的城市界面。

化工厂搬迁后空出了大量的土地，将预留一部分作为战略留白区，积极恢复生态建设，这其实也是发展预留，代表了未来吴泾的待发展空间。

总之，吴泾在慢慢变好。拥有强大的产业和高校，板块人口聚集能力强，城市界面正在更新，将实现双轨通车，板块发展有一定前景，是一个值得关注的置业板块。

吴泾的置业建议：

如果着急学区且不差钱，那可以选择紫竹半岛，小区品质很好：50%的绿化面积、人车分流、高配装标。

紫竹半岛实景

学区不急的话，可以去徐汇、黄浦甚至闵行其他板块淘一淘，9万多的价格可以选到性价比更好的学区房。

如果教育不是刚需的，可以选择嘉怡水岸、枫桦景苑、万科花园小城等二手房，性价比较高。

如果一定要买新房的话，吴泾最快能入市的项目是「招商象屿·公园1872」，项目就在万科青藤公园的南侧，毗邻在建的23号线紫龙路站，预计推出建面约89-125㎡3-4房，联动价5.2万/㎡，总价预计约450万-650万，预计最快10月开放售楼处。

在招商象屿·公园1872的北侧，还有一块招商象屿今年二批次土拍拿下的宅地，联动价5.2万/㎡，预计明年入市。

除了招商象屿的两个新盘以外，吴泾还有3个新房待入市：兰香湖雅苑（前期均价8.02万/㎡）、兰香湖壹号、保利&联发元江路项目（联动价6.5万/㎡）。

5个新盘，除了兰香湖壹号属于高端改善产品，其余都是刚需、刚改产品，在沪西南上班的刚需客群可以重点关注。