昆明最好的合院别墅「昆明呈贡别墅」
来源： 2023-08-05 16:17:12
去年4月份国家出台的“限墅令”被称为史上最严“限墅令”，相关文件下发后昆明再无新的别墅项目落地。但市场对高端居住产品的需求仍然存在，为了满足市场需求又规避政策限制，一种类似于别墅，但又不是别墅的高端居住产品——合院，悄然出现在昆明市场上并迅速走俏。
金地云海一号是昆明合院产品的标杆项目（图为云海一号合院效果图）
目前昆明已有十余个楼盘建有合院，这类产品基本是地上2-3层，地下1层，花园、车库、露台等几乎应有尽有，有天有地，居住功能、形态上与联排别墅、双拼别墅很相似，只不过规划审批及推广过程中，该类产品不再冠以“别墅”的称呼，而是被称为“合院”。
昆明目前在售、待售的合院建筑面积基本在200-300平方米左右，较小的在100平方米上下，较大的则达到了四五百平方米，不过加上地下室、花园、车库等赠送面积之后，许多合院的实际可使用面积比销售面积往往要大50%以上。
从产品形态看，合院和过去的联排别墅、双拼别墅并没有多大区别，所以价格也都和过去的别墅看齐。目前昆明主城区范围内在售的合院总价大多在500万到1000万之间，较高的已超1000万，主城周边嵩明、太平、阳宗海等地区的合院价格相对低一些，总价在两三百万上下，单价也差不多在2万左右。
由于规划条件限制，目前除了环草海片区以外，主城区三环以内几乎没有合院，三环外的区域也不多，仅东白沙河片区、果林湖片区、三个半岛片区、呈贡片区，以及昆明周边的太平新城、嵩明、阳宗海等片区有少许分布。
环草海片区是合院最为集中的一个区域，金地云海一号、中国中铁诺德山海春风、融创昆明文旅城均建有合院，其中总价较低的单位在500万左右，较高的则在1300万左右。单价则在4万到5万一平方，算得上是目前昆明的顶级住宅产品。由于合院开发相当吃土地，所以草海片区尽管合院较为集中，但总量也不算多，销售呈供不应求状态，金地云海一号、融创昆明文旅城都有这样的情况。
除了草海，呈贡片区也是昆明目前合院产品较多的一个区域，中国铁建·山语桃源、昆明金茂国际新城、北大资源紫境府均建有合院。山语桃源、金茂国际新城位于高铁南站旁，两个项目的合院总价相差不多，在400-650万上下。北大资源紫境府位于大渔片区，目前尚未入市，合院总价预计450-650万元。
效果图上的北大资源紫境府合院
位于三个半岛片区的海东俊园，以及东白沙河片区的中海云麓九里也在主打合院产品，两个项目因为总体来说地处城市边缘区域，所以合院总价也就略低一些，基本在500-800万/套的水平。
如果把目光放远，来到昆明远郊大盘，合院的选择余地就比较大了，太平、嵩明、阳宗海、晋宁等片区都有不少合院项目。其中，位于太平新城的融创雁来湖小镇推出的两层小户型合院相当抢手，首批70多套合院已经售罄；嵩明俊发嵩山溪谷也有小户型合院在售，建筑面积仅100多平方米；阳宗海昆明富力湾主推155平方米的合院。这几个项目的合院因为都比较精巧，再加上位于远郊，所以总价都比较低，基本在两三百万左右。
综合来看，昆明主城区的合院产品，因为比较稀缺，价格虽高仍旧抢手。今年预计新增的合院项目，仍主要集中在草海片区或东郊，其中宝能草海项目和阳光城·滇池半山分处草海两岸，都有合院产品，市场关注度比较高。
远郊的合院产品则要看区域，开发较早相对成熟的太平新城、晋城片区更受欢迎，其次是去年才开始发力的嵩明，阳宗海等地因为开发还不成气候，项目较少，销售难度较大。
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