天津市板块「天津经济前景」
来源： 2023-08-05 08:15:56
不要在新政里迷失了判断。未来的天津市场，依旧会是“两个方向”。
豪宅就不说了，独立为政。行情好也罢，坏也罢，对它的影响都微乎其微。
而且“非主流”。
去年天津全市成交了11万套新房，总价过千万的只有374套。
占比仅0.3%。
所以概括起来，天津市场的主力只有两类：刚需、中产。
很明显，刚需不具备涨价的动力。
经济预期差、个人收入减少，都是左右因素。加上本身刚需就是价格敏感型。
超过预算，只会适得其反。
市场表现也是如此，刚需盘还在持续阴跌。
万达自在澜湾8500起，宸悦府9500起，新城樾风华买房送宝马……一个比一个卷。
反观符合中产阶层的房子，还是很扛。
天津瑞府去年便宜的3万2，现在基本3万6起。
中海云麓公馆整体签约均价4万3，新加推的175平米户型，5万 。
包括二手房。
天津全运村雀榕园最新成交的一套，卖到了4万2。
这就是这个市场的特点。
敢肯定，大家买房都想升值。而在市场下行期，能够保值的，才能在市场起势后实现升值。
这个道理大家都懂。
而在现阶段，数中产板块，最保值。
那天津有哪些中产板块呢？
要回答这个问题，先来明确个概念，什么是中产板块？
介于刚需与豪宅之间。
它得具备以下几个特点：
①板块“纯粹”。
不能各个年代房子都有，跨度特大，好似“大杂烩”一般。
像很多老城区，50年代、80年代、2000年……的房子全都有，房龄差距太大。
一则，新旧杂糅，城市界面不好看。
二来，永远做不到“纯粹”。
基本上，房龄都在15年以内，才能算“纯粹”。
现在已不允许大拆大建，只能拆一块补一块，拆了50年代的建个新的，拆了60年代的建个更新的……
到头来，房龄巨差，还是存在。
消除不了。
中产喜欢追求纯粹社区。
尤其在很多南方城市，“纯粹”已成中产板块的标配。
②有带标签的教育配套。
中产阶层非常重视教育，因为他们吃到过教育的红利。
所以中产板块一定得有教育配套。可以不用是顶级的教育配套，但也得中等偏上。
即便自身没有，周边区域也要有。
③产品大多偏改善。
这个很好理解。一堆刚需盘里做了一个改善盘，这个板块的“本质”还是刚需。
只有改善成主打的区域，才有晋封中产板块的资格。
比如新梅江，总价门槛都得350万起。
而且户型越大，单价越贵。
签约量最高的也是120-140平米的大户型。
之前我们说过，120平米是改善与刚需的“分水岭”。
低于120平米不能算真正的改善。改善起码得120平米以上。
该标准，辨别板块，同样适用。
按图索骥，天津市区能称得上中产板块有：
新梅江、天拖、新八大里、老城厢、芥园道、大王庄等。
老城厢板块，别看年头长，与天津城市“同岁”，但2003年曾启动平房改造，大拆大建之下，城市界面已焕然一新。
芥园道和大王庄，属于跨区域居住。
芥园道“跨”南开，大王庄“跨”和平、河西。
可以借助老城的配套。
新八大里板块也是中产板块，三条标准全符合。
都是次新房，城市界面很新。也有学校，德贤小学、复兴小学……产品也对味。
天拖也是标准的中产板块。
房龄差距没有那么大，还有教育配套，中营瑞丽、翔宇弘德……近日又引进了南开中学。
计划用两年时间，在中南道天拖地块建设一所完全中学。
但水西，不是中产板块。
它没有教育配套，也没有商圈。
卖的是豪宅，是自然资源。
总之，这个市场已经很明确了。
刚需市场不能太指望，豪宅市场又是“塔尖”级，只为少数人所拥有。
天津的中坚力量，还得看中产。
这也是买房的“指向针”！
在全国很多城市，比如苏州、杭州、南京等，中产板块都是后起之秀。
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