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天津市板块「天津经济前景」

来源:   2023-08-05 08:15:56

不要在新政里迷失了判断。未来的天津市场,依旧会是“两个方向”。

豪宅就不说了,独立为政。行情好也罢,坏也罢,对它的影响都微乎其微。

而且“非主流”。

去年天津全市成交了11万套新房,总价过千万的只有374套。

占比仅0.3%。

所以概括起来,天津市场的主力只有两类:刚需、中产。

很明显,刚需不具备涨价的动力。

经济预期差、个人收入减少,都是左右因素。加上本身刚需就是价格敏感型。

超过预算,只会适得其反。

市场表现也是如此,刚需盘还在持续阴跌。

万达自在澜湾8500起,宸悦府9500起,新城樾风华买房送宝马……一个比一个卷。

反观符合中产阶层的房子,还是很扛。

天津瑞府去年便宜的3万2,现在基本3万6起。

中海云麓公馆整体签约均价4万3,新加推的175平米户型,5万 。

包括二手房。

天津全运村雀榕园最新成交的一套,卖到了4万2。

这就是这个市场的特点。

敢肯定,大家买房都想升值。而在市场下行期,能够保值的,才能在市场起势后实现升值。

这个道理大家都懂。

而在现阶段,数中产板块,最保值。

那天津有哪些中产板块呢?

要回答这个问题,先来明确个概念,什么是中产板块?

介于刚需与豪宅之间。

它得具备以下几个特点:

①板块“纯粹”。

不能各个年代房子都有,跨度特大,好似“大杂烩”一般。

像很多老城区,50年代、80年代、2000年……的房子全都有,房龄差距太大。

一则,新旧杂糅,城市界面不好看。

二来,永远做不到“纯粹”。

基本上,房龄都在15年以内,才能算“纯粹”。

现在已不允许大拆大建,只能拆一块补一块,拆了50年代的建个新的,拆了60年代的建个更新的……

到头来,房龄巨差,还是存在。

消除不了。

中产喜欢追求纯粹社区。

尤其在很多南方城市,“纯粹”已成中产板块的标配。

②有带标签的教育配套。

中产阶层非常重视教育,因为他们吃到过教育的红利。

所以中产板块一定得有教育配套。可以不用是顶级的教育配套,但也得中等偏上。

即便自身没有,周边区域也要有。

③产品大多偏改善。

这个很好理解。一堆刚需盘里做了一个改善盘,这个板块的“本质”还是刚需。

只有改善成主打的区域,才有晋封中产板块的资格。


比如新梅江,总价门槛都得350万起。

而且户型越大,单价越贵。

签约量最高的也是120-140平米的大户型。

之前我们说过,120平米是改善与刚需的“分水岭”。

低于120平米不能算真正的改善。改善起码得120平米以上。

该标准,辨别板块,同样适用。

按图索骥,天津市区能称得上中产板块有:

新梅江、天拖、新八大里、老城厢、芥园道、大王庄等。

老城厢板块,别看年头长,与天津城市“同岁”,但2003年曾启动平房改造,大拆大建之下,城市界面已焕然一新。

芥园道和大王庄,属于跨区域居住。

芥园道“跨”南开,大王庄“跨”和平、河西。

可以借助老城的配套。

新八大里板块也是中产板块,三条标准全符合。

都是次新房,城市界面很新。也有学校,德贤小学、复兴小学……产品也对味。

天拖也是标准的中产板块。



房龄差距没有那么大,还有教育配套,中营瑞丽、翔宇弘德……近日又引进了南开中学。

计划用两年时间,在中南道天拖地块建设一所完全中学。

但水西,不是中产板块。

它没有教育配套,也没有商圈。

卖的是豪宅,是自然资源。

总之,这个市场已经很明确了。

刚需市场不能太指望,豪宅市场又是“塔尖”级,只为少数人所拥有。

天津的中坚力量,还得看中产。

这也是买房的“指向针”!

在全国很多城市,比如苏州、杭州、南京等,中产板块都是后起之秀。

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