西北旺为何房价这么高「西北旺如园房价」

前段时间，一张“北京区域人口分布图”在网上爆红，将五道口的居民刻画为“高级码农”，2号线积水潭与10号线健翔桥之间则被称为“国企老一辈”，而西北旺商圈的居民则被定义为“ 青年码农”。

经过一系列发酵后，北京各个地铁商圈的居民，都各自有了归宿，其中西北旺的居民晋升为“生活朴素但购房热情极高”的码农。

近些年来，被互联网产业带动起来的西北旺镇房价飙升，原本只是海淀区一个偏僻的小镇，如今因为多家互联网巨头公司相继入驻，这里已经成为了一个科技产业、互联网产业的聚集区。

西北旺镇成为了海淀区发展最快的区域之一，而这里迅速发展也改变了当地很多人的生活。从房价水平来看，西北旺房价高于全市平均价格，这与西北旺地区购房热情颇高的码农不无关系，原来的霍营、西二旗等地的互联网工作人员也逐渐搬向西北旺镇。

在实地探访前，叔在百度里搜索西北旺，热门搜索第一条便是“西北旺的房子为什么这么贵？”为什么呢？叔今天就来唠唠。

壹 · 初识西北旺

位置 西北旺镇位于海淀区西北部，辖区面积65.3平方千米，由原永丰乡、东北旺乡合并而成。西北旺镇是连接海淀山前与山后地区的桥头堡，地理位置得天独厚，大部分在百望山以东，依山傍水，景色秀丽。

西北旺镇作为海淀区北部城市新区的重要城镇，位于中关村科学城北清路“主横轴”核心地段，作为中关村国家自主创新示范区核心区，是海淀区未来的城市发展新区、新型城市化地区，是海淀区未来几年重点建设区域。

交通 目前西北旺的轨道交通，以地铁16号线为主。16号线始于苏家坨镇内的北安河地铁站，沿北清路方向向东行驶，自永丰站转向永丰路，目前已通车部分直达西苑枢纽站，可直接换乘4号线，相对较为方便。

由于目前16号线已开通站点还相对较少，地铁沿线居民也相对不多，因此在早晚高峰期间，16号线不会过分拥堵，对于长期挤在昌平线、八通线的人而言，是较好的通勤的体验。

为了保证公司员工的通勤，西北旺的互联网企业基本均配备了班车，方便了居住在市里各地的人员。为了能够方便前往公司上班，很多人就近原则，选择在这里租房或买房。

西北旺的公交系统还算完备，但是多半还是长途公交车，上下班期间也容易产生堵车现象。

教育资源 西北旺教育资源不算密集，基础教育薄弱、高水平学校稀缺。

近年来西北旺先后引进了中关村二小百旺校区、首师大附中北校区，增强了本镇的教育水平。此外，当地还有红英小学。幼儿园方面，相对弱势一些，小牛坊村幼儿园、永丰屯村幼儿园、东玉河村幼儿园。

医疗资源 目前的西北旺地区，主要依托的是西北旺社区服务中心，如有重病，需向南4km左右到达解放军309医院。

商业资源 不得不说，西北旺码农们对生活娱乐的需求低得惊人。这里还处于发展之中，和市中心完备的交通体系以及都市生活相比，这里似乎没那么绚丽多彩。比起望京、回龙观来，休闲娱乐规模妥妥的倒数第一，商业规模也毫不意外地垫底。

这么荒无人烟，真是个专心搞研究的好地方啊！

不过调侃归调侃，继西单、朝阳、石景山，第四个大悦城已经确定建在位于西北旺大牛坊地区的中关村科创生态小镇 E_ZIKOO二期。该大悦城会在永丰科技园，故宫北院区对面。产品类型应该是购物中心盒子 街区商业。区域未来商业配套发展潜力较大。

环境 西北旺镇是连接海淀山前与山后地区的桥头堡，地理位置得天独厚，大部分在百望山以东，百望山森林公园依山傍水，景色秀丽。

未来几年，故宫北院将在这里开放，一镇一园产业将竣工投产，航天新项目在这里起飞，已建成的中关村一号、翡翠书院等项目将为西北旺人民带来更便利、丰富的生活。

产业 西北旺东有中关村软件园，北有永丰产业基地，镇属有百旺创新科技园，镇域内北清路两侧有新建成的地标性建筑“中关村一号”、中关村集成电路设计园，再加上中国航天城、中国空间技术研究院这样的国家顶尖机构，西北旺镇域内汇聚了大量高科技企业和人才，是名副其实的“旺地”、“福地”。

去年10月，西北旺镇人民政府与百度签署“海淀城市大脑”合作协议，在镇域加快科技创新成果落地的努力尝试。双方将共建“智慧西北旺”，构建中关村科学城新型城市形态。

未来，百度AI技术将逐渐成为西北旺镇居民生活的“水电煤”，全面覆盖以上场景，赋能百姓生活的方方面面，非常值得关注与期待。

贰 · 西北旺楼市细观

西北旺位于海淀西北部，大家都称他为“中关村后花园”。近些年，随着互联网巨头的不断涌入，这里被越来越多的人所熟知，再加上中关村软件园的加持， “宇宙新中心”逐渐确立，发展前景不容小觑。

地铁16号线西北旺站设在永丰路上，出站后向南望去，宽敞的马路尽头是连绵不断的百望山，只这一眼心情舒畅。产业的兴起，人员的涌入，必定带动住房需求的提升，西北旺板块中住宅类型丰富，回迁房、二手商品房及新房丰富，生活配套齐全，环境宜人，适合居住。

1、回迁房

西北旺镇内，回迁房小区众多，其中最出名的就是春夏秋冬四姐妹（秋露园、夏霖园、春晖园、冬晴园），表面朴实无华，其实却暗藏玄机，03、04年建成的老小区，房价却早已直逼8万/m²，其中冬晴园与中关村二小百旺校区只有一街之隔。

值得一提的是，在马连洼还有另外一个四胞胎—梅兰竹菊的存在，建成年代更久，价格比春夏秋冬低，在7万/m²左右，亮点还是在名字上，这片区域的回迁房起名也太草率了。

另外，目前正在如火如荼地进行中的西北旺新村剩余村庄宅基地腾退项目，范围包括海淀区西北旺镇后厂村（西北旺新村改造剩余户）、付家窑、乔家庄、和平街、兴隆庄等区域，共涉及300余户村民，并采取原地回迁方式安置村民。

2、二手商品房

西北旺地铁站出站后，西边就是百旺·茉莉园，2005年的小区，由北京德成兴业房地产开发有限公司开发，价格在7.5万/m²。

地铁站的东边是中海枫涟山庄，2003年建成，由中海开发，物业也是中海的物业，品质都有保证，价格在8.5万/m²左右，小区内有自己配套的幼儿园，小区外不远处有中关村二小百旺校区，生活配套不用愁。

沿着永丰路向南，穿过后厂村路，是板块内的高端改善项目—万科·如园，2013年建成，产品都是大平层，每套在2000万以上，紧邻首都师大附中北校区，步行一分钟达到的那种。

3、新房

近些年，海淀的住宅地块一直是稀有资源，西北旺镇也仅有两块住宅用地被批，一块是前段时间被炒得火热的永靓家园；还有目前正在等待入市的西山锦秀府。

永靓家园是共有产权房，曾经的网红项目，是海淀区规模最大的共有产权房项目，已于2018年12月25日集中选房结束，而在前段时间因为集体维权又火了一把。

另一块，则是彻彻底底的新盘—西山锦秀府，位于西北旺镇亮甲店村村东，就在我们上一部分提到的商品房—百旺·茉莉园的西边，距离西北旺地铁站仅1公里，是限竞房，均价为58622元/平方米，执行70/90政策，户型有一居到四居，主力推出90平的三居，房源总量预计1000余套，开盘日期待定。

自2017年11月由紫光集团以76.2亿元的价格拿下后，直到2018年底才确定案名，至今售楼处还未开放，消息一直很少，据悉内部去化的概率很大，但如果抢上也是超值，西山锦绣府无论是地段还是价格都有很大的优势。

叄 · 区域点评

1、码农聚居区的“宇宙中心”，当之无愧的京西旺地

过去西北旺只是海淀的一个乡镇，发展速度也比较落后，但是随着中关村产业园的落地，该地迎来了较大的发展机遇。

百度、网易、新浪等互联网巨头公司入驻这里，为这里带来了生机。中关村产业园的设立不仅让西北旺的房价飙升，也让工作在这里的年轻人有了新的生活方式，他们的生活也随之而改变。

西北旺区域虽相对远离市中心，但由于产业聚集度非常高，区域人均薪资排名已跃居全市最高。

2、发展现状不平衡不充分，房价比肩东西城

西北旺房价高，一方面因为这是一个高精尖产业园区聚集的地方，车水马龙的北清路串起一个个现代化的高端企业集群和精品住宅区，同时因为周边有太多高收入的互联网工作人员，成功拉升了周边房价。

截至到4月底的统计数据显示，西北旺地区二手房均价已达到82457元/平方米，远超回龙观和望京等区域。但是可以看到，在西北旺高速发展的同时，发展仍存在非常多不平衡、不充分，各方面配套均有待进一步完善。

3、租房需求量大，新房稀缺，二手房为置业首选

在北京的各个城区，海淀的置业机遇可以堪称名副其实的珍贵。近年来，海淀城市密度空前提升，土地供应向产业园区建设集中；商品住宅供地，日益减少。缺性已成为海淀住宅市场的常态。

西北旺也是如此，近期可选择的新房仅有西山锦绣府一个限竞房项目可选，价格为58622元/平方米。所以选择在西北旺置业的多选择二手房，而西北旺区域的二手房中，回迁房占比较多，需购房者多进行多方面比对选购。

除此之外，软件园工作人员选择在西北旺租房者也不在少数，该地租房价格也随之水涨船高。

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